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和讯网：各位网友早上好！北京2008奥运会已经进入了倒计时状态，今天离奥运会开幕还有93天，随着圣火在国内的火热传递，我们明显感受到奥运氛围越来越浓厚。而奥运前股市、楼市将会有什么样的表现呢？今天我们非常荣幸地请到了北京市政府奥运经济高级顾问黄为博士做客和讯。黄博士您好！ 黄为：您好！各位网友大家好！ 和讯网：中国人的百年奥运梦想快要实现了，4月30日是一个特别有意义的日子，奥运会正式进入倒计时100天。为此，有观点表明奥运经济进入了爆发期，是这样吗？ 黄为：其实奥运经济是一个持续的过程，它并不是有一个节点就有一个爆发期，或者从火炬传递开始就有一个爆发期。奥运会倒计时表明我们离奥运会越来越近了，火炬国内外在130个城市传递，也表明中国有更多的人参与奥运会，其实最大的赢家有几个层面，第一，国际奥委会，它在世界拥有13亿的大国推广自己的品牌。第二，火炬传递经过了所有的城市，这些城市可以通过火炬传递表达当地的文化，当地的风景，当地所有的东西，也是很好的推广城市的非常好的机会。第三，奥运会的赞助商和火炬接力赞助商、合作伙伴，他们可以利用这个机会，把市场推广战略通过奥运火炬传递机会进行实现。 和讯网：奥运会的到来对不少行业都是利好消息，因为奥运会本身正在演绎成一笔资金庞大的生意，不少投资者对奥运抱有很高的期望，他们特别想知道究竟奥运对股市、楼市的影响有多大，比如说我们前两年的房价上涨的速度快、幅度也比较大，有观点认为，是奥运在支撑。我们现在已经进入到五月份，在奥运召开前三个月，房价是否还会受到奥运预期的影响而有一个暴涨呢？ 黄为：北京第一次举办奥运会，整个奥运会的举办对楼市是有一定的影响，因为我们没有举办过奥运会，不知道奥运会来了以后会是什么样子。而且北京市在准备奥运会的七年当中（2001—2008年）投入了几千亿，包括30多个新建、改建的场馆，包括北京市城铁、道路改造、地铁、交通设施，新机场建设，环境保护，楼房改造等政府项目，花这么多钱对一个城市有非常非常大的改观。原来的北京地标建筑是天文台等非常古老的建筑，现在有很多新的地标式建筑，像新中央电视台大楼、鸟巢、国家大剧院，非常非常多的建筑放在北京这个城市。这样人们对北京投资的兴趣越来越浓厚。 在过去几年当中，北京房价一直在飙升，其实仔细分析，奥运会对房价的飙升有一定的影响，但主要的决定因素并不是奥运，奥运只是起了一定的催化剂（推动）作用，从我的分析来看，现在倒计时到奥运开始的这段时间，或者从现在一直到残奥会结束这段时间，北京楼市不会有很大幅度的增长。因为根据历届奥运会的经验，这个期间临时租用的房子和酒店的价格会飙升，但从老百姓买房，从当地的房价来说不会有太明显的变化。 和讯网：不会有很大幅度的增长，那您认为房价还是会“涨”吗？ 黄为：我认为不一定会涨，甚至会持平。根据现在北京市房市供大于求的情况，很多投资商都知道，奥运会加残奥会只不过一个月的时间，一个投资商不可能把所有的注意力、收入点放在这一个月，很多人越来越清楚了，自己的投资是什么样的行为和目的。这样的情况下，楼价的攀升可能性很小，可能会比较平稳地发展，或者一直持平，或者根据现在楼市的走势略有下降。 和讯网：您刚才提到了在国外临时上涨的现象不多，我们也知道您经历了好几届奥运会，在国外也生活多年，请您多给我们介绍一下国外的情况，因为在举办的城市，像汉城、悉尼、亚特兰大在奥运会举办前后房价还是有不同程度的上涨，对国外房价受到影响的情况，请您给我们再介绍一下。 黄为：我本人对美国比较了解，我自己亲自参与了亚特兰大奥运会，亚特兰大奥运会举办前后房价并没有太大的波动，因为亚特兰大是房价非常低的城市，人口也不多。美国前前后后举办过八次奥运会，有很多举办奥运会的经验，从1990—1996年是美国房价走下坡路的阶段，全美国有将近20%—30%的滑坡幅度。96年亚特兰大奥运会对亚特兰大的房市并没有太大的刺激，但当地的酒店，汽车旅馆，一些租出去的房子对游客来讲是有飙升。盐湖城奥运会期间房价也没有飙升，但美国房价每年都上涨百分之十几，像波士顿、旧金山，圣地亚哥，每年涨幅都接近20%。 这几年盐湖城的房价也在上升，但应该和冬奥会没有太大的关系，因为美国有很多举办奥运会经验，前前后后举办过四次夏季奥运会和四次冬季奥运会，美国民众对房价的认识也更为清晰一些，任何一个城市举办奥运会，当地的房价不会因为举办一次奥运会就有所增长。但是房价增长是必然的，它是长线的。从中国来说，中国的房市是一个特例，我从来没有见到过一个城市的房价从99年到现在八九年的时间涨得这么厉害。 和讯网：刚才您也说了，奥运效应会根据各国的实际情况重视程度不一样。您刚才也说奥运不会对房价产生直接的影响，但对很多投资者说，仍然会有奥运预期在里边，特别是美国这些发达国家已经完成了城市化建设，而我国还在建设之中，哪边受到的影响更大一些，这一点请黄博士给我们做更清晰的分析，因为现在奥运会也即将来临，奥运元素也会融入到我们生活的各个方面，很多人不理解，为什么奥运会的作用很小呢？ 黄为：其实奥运会对推动城市整体建设来说有很大的促进，比如说北京建的体育设施、体育场馆，北京整体投资对城市的形象，对城市以后的发展是很有好处的；对整个老百姓的衣食住行也有非常正面的影响，比如现在奥运村，以后要作为商品房卖出去，很多人考虑很对，我在奥运村这个地方，再北边就是一个森林公园，环境非常好；旁边有非常漂亮的水立方、鸟巢，运动设施、道路建设，今后发展起来的商业，对我今后生活的便利都非常有好处。 和讯网：也会想到以后升值的潜力会比较大。 黄为：对，也会考虑以后升值的问题。这是我们个人主观的想法，其实越来越多的人到郊区买别墅，就是希望住到安静的地方。如果你经济实力达到一定程度，会选择环境非常安静的地方。我觉得奥运村确实是一个挺好的地方，因为北边有一个四平方公里的奥林匹克森林公园，它以后对周边设施环境的影响非常好，挨着亚运村，亚运村自打我国办亚运会以来发展得非常好，奥林匹克中心有许多大型建筑，对居家有好处的有水立方、森林公园，但对居家有负面影响的就是亚洲最大的会展中心，作为住家来说有一个会展中心会显得比较乱。我认为，这个地方还是有一定的升值潜力。 和讯网：现在的北京楼市按您所说的是供过于求，并且在昨天的报道上说，北京楼市首次出现“买房送房”的现象，还有一种说法是北京的楼市提前过完了“奥运会”，更有观点认为北京楼市处于滞涨期，您认为这些观点有哪些合理的成分？ 黄为：我觉得北京楼市供不应求已经持续了很多年了，只不过很多人不愿意承认，尤其开发商不愿意承认，但从政府的统计来说，北京有很多很多空房，开发商也有很多房子卖不出去，如果我们晚上出去看，很多很多商品楼灯光都很少，大部分都是黑的。这说明什么现象？说明很多房子没有人住或者没有卖出去。三四年前已经有这样的现象，北京房价确实太高，很多人买不起，买了房子以后会降低自己的生活品质，生活水准，所以很多人在观望，看楼市什么时候能跌。 我觉得楼市有很多人为的因素，比如说房地产开发商要拼命地把房子卖出更高的价钱，或者采取一些手段。一个企业当然会对自己的利益找各种各样的借口，我是一个房地产开发商也会打着奥运旗号，利用奥运光环推广自己的产品。但我觉得市场价格是由需求决定的，如果供给远远大于需求，价格是一定要掉下来的。所以，不管有没有奥运会，当人们清楚了自己的购买能力和目前的房价，可以对比你买房好还是租房好，还是怎么样好。北京的房价一定会降下来的。 和讯网：您刚才也说了现在是特别微妙的时期，尤其我们现在所处的5、6月份，不少投资客在密切关注，因为一方面持币待购，也就是观望者正在失去耐心，另一方面，一些开发商也会面临资金链断裂的危险。对于往年来说，楼市应该是一个“红五月”，不知道今年“红五月”的现象会不会再次出现？ 黄为：从我的分析来看，这种“红五月”应该不会出现，因为从投资方来看，经过前段时间股市跌荡之后，他会更清醒，会对盲目投资或者投机的行为有所思考。所以投资房子他会有清醒的阶段，这样的情况下，人们认识越来越清楚，会越来越进行理性投资，在这个5、6月份的阶段不管购买房子还是股票都会进行理性分析。所以，在这种前提下，我认为不会出现“红五月”现象。 和讯网：根据往年的奥运举办经验，奥运效应很容易产生房地产泡沫是吗？ 黄为：对。 和讯网：也出现过举办城市奥运会后房地产价格大跌的情况，现在不管买房自住还是投资客来说，不仅是说房价难以承受，而是担心买的房产贬值，按照您的观点来说，这种贬值是一定的，担心也是有一定道理的。 黄为：对。无论投资股票还是房产都是长线投资为好。举一个例子，像微软的股票，你今天买进去，明天卖出去，你不知道是涨是落。但可以告诉你，微软从上市到今天股票涨了8800倍。你做投资一定要做长线，不能看着我这个月买了房子或者投资，期待奥运会之后的9月份有回报，这是投机而不是投资。 和讯网：自住的人会担心房子贬值而不买房子，您怎么看这种观念？ 黄为：我个人认为，现在北京很多人的经济能力还没有达到买房子的水平，所以为什么很多人贷款或者降低自己的生活品质去买房子呢？因为中国一直是公有制为主导，没有自己的东西，突然有一天可以买自己的房子了，我管他们叫“地主心态”，他们就不管付出多大代价也要买这个房子。 以我自己的经验来说，我当时在美国买一套房子30万元，经过八九年涨到60万，如果我不卖还是那个价钱，我不会赚到多少钱，如果卖掉买同样的房子还是一样贵。所以，你根据你的经济能力买合适的房子比较好。为撑面子而降低自己的生活品质不值得。你买房子也不是自己的，在半空中，并没有拥有一个什么东西，只是概念上的东西。要自己买房住房的人还是要谨慎一点。 和讯网：您会因为担心房子贬值而改变买房的计划吗？ 黄为：如果我在北京买房的话会等一段时间。因为过去这几年，从2000—2008年北京房价的增长在全世界来说都是一种异常现象，我会看一看奥运会以后有些什么样的变化。我相信，在奥运会之后，北京房价会有相当大幅度的降价。 和讯网：您刚才也说了相当大幅度的降价，我们回到一个老生常谈的问题，就是之前所说的“拐点”问题，因为现在有“拐点论”，更多的人认为不会出现拐点，有人理解是政策的拐点，有人认为是房价的拐点。您怎么理解？ 黄为：房价上升，下降，再上升，再下降，不会上升之后直接掉下来，不会是真正的拐点。“拐点”这个词很难界定它，说北京房价已经降了10%或者多少，也有可能出现反弹，就像股市一样，突然下降，现在也有上升。很多情况下并不是有明显的拐点。美国1999—2000年，纳斯达克股市在5000多点，将近6000点，高科技泡沫突然破裂以后，股市一下跌到1100点，很多人损失80%多，这是非常明显的拐点。我相信，中国由于政策的原因，民众心态的问题，奥运因素，经济发展因素，拐点并不是我们想象得那样有很大的转折，有可能是波浪式的，但我对房价预期在北京未来一两年内会有下降的趋势。 和讯网：会有比较大的调整？ 黄为：对。 和讯网：对投资客来说，楼市前景不好的时候会选择股市，刚才您也说了，房市可能会降，也和现在唱衰的观点基本一致。现在股市在回暖，针对个人投资的趋向，您是否能给我们一些建议？ 黄为：影响股市的因素非常非常多，我认为做股票要相当专业，要进行长线投资。举一个微软的例子，不管你今天买微软的股票还是明天买，都不妨碍你挣钱。微软股票确实非常好，从上市到现在涨了8800倍。沃尔玛也是，1975年投资沃尔玛的股票，到1990年的时候说不定你已经赚100万了，所以我们做股票投资一定要做长线。我们把全世界任何一个股市，不管纳斯达克，道琼斯还是深交所一个月的股票曲线拿出来肯定有上有下，但五年、十年、二十年来看，肯定是一个增长的趋势。 我的朋友也劝我做股票，我虽然不专业，但我认为他们的方法不对，很多人认为今天买了股票，下午就看涨了没有，晚上再研究分析，这就像我们种下种子，种下之后要等待、培育出来，不可能今天种一个种子，明天挖出来看长得怎么样，第三天再拿起来看，这样种子会死掉的，所以做股票应该是投资的行为，而不是投机的行为。看不管可口可乐还是IBM等国际大公司的股票，长远来看涨势是非常好的。如果只看到前段时间的5000多点下跌到现在的3000多点，当然是亏的，但你若从很多年前就进入股市，会有非常好的收益。所以，广大股民做股票，投资股票是一个长期投资行为，而且一定要看清楚很多很多因素，比如说人民币升值对中国经济的负面影响。我看到一个报道，由于人民币升值，我们每个星期就要损失将近400亿美金，就是四架航空母舰，所以，美国人是很精明的，中国持有美国百分之八点几的国债，使得人民币升值很多。很多因素影响股市，而不是股市按你的意愿去上涨，如果按照你的意愿去上涨，那么可能就有很多人会发财。 和讯网：前段时间股市下跌，股民也有套现的冲动在里边。现在奥运会进入倒计时阶段，有专家认为，中国股市正式进入了奥运周期，奥运会会成为A股市场重要的节点，会有比较大的反弹，您认为奥运会前后中国股市会是怎样的？ 黄为：从历届办到现在已经办到29届了，没有一个国家和地区因为举办奥运会而使股市增长。股市的增长和当地的经济水平、政治，很多很多复杂的因素影响有关联。期待股市有顺时的涨势的愿望是很好的。我认为，举办奥运会本身并不会对中国股市有多大的刺激。但很多参与奥运会的，像赞助商，如搜狐、中国银行等所有的合作伙伴，他的股票会因为奥运会因素而有一定幅度的增长。但毕竟算下来只有60多个合作伙伴、赞助商，也有一些不是上市公司。 从股市大盘来说，不会因为奥运会举办有多大的增幅或者有强势的反弹。奥运会只是一个四年一次的赛事。股市一波动就是上万亿、几千亿消失。奥运会的举办，也许在大家的印象中会对股市有刺激，但你认真分析一下，它可能对一些和奥运会有关的赞助商，或者与奥运会有关的项目关系比较大一些，对与奥运会没有关联的股票基本没有什么影响。 和讯网：股民有这样一个信念，奥运会之前股市一定会涨，因为他们坚信稳定会压倒一切，所以，对反弹的期望还是比较高的。您认为反弹会持续多久？最高点会达到什么位置？ 黄为：今年年初我和一些朋友在谈论中国股市时，当时中国股市在5000多点，他们认为奥运会前股市会涨到8000点，结果股市跌下来了。股市是非常难以预料的，就像人的心情一样，也许今天阴天心情会不好，我看到一朵小花心情会非常好。政府出台一些政策希望整个经济稳定对股市有正面的影响，比如说印花税下调或者别的政策会增强民众的信心，不光我国，所有国家都一样。美国股市低迷的时候，美联储会出台一些政策降低利率，格林斯潘一个讲话股市马上就起来，我国在政策上有一些支持，会对股市有非常非常多的正面影响。 和讯网：这波反弹，综合各个因素，据您的分析会持续多久？ 黄为：如果政府出面支持的话，我认为会持续到年底，明年的情况就要看奥运会以后中国经济的发展方向。也许人民币停止升值，让经济发展轨道回到前几年高速发展的轨道，而不像美元一直贬值对我国经济产生负面影响。如果经济发展一直很好，股市也会涨得非常非常好。 和讯网：对于这个点位，有观点认为，4000点是一个坎，有观点认为不会超过4200点，您对点位有没有判断？ 黄为：不管是4000点还是4200点都是非常盲目的说法。我在美国20年，美国道琼斯涨到3000多点的时候，很多人出来说3000点到头了，涨到5000点的时候，美国《时代》杂志说美国股市已经涨得不得了，后来涨到8000点，现在12000点，所以股市和民众的信心，与经济大局有关系，限定在4000点或者4200点有些……有些人自认为分析很多，但我认为影响股市的因素太多了，设在任何一个点都是不合适的。 和讯网：您刚才也说到了和奥运有关的股票，现在很多人把奥运概念股作为主题投资。奥运概念股是不是可以成为2008年贯穿全年的炒作主题？ 黄为：北京奥运会是历届所有奥运会当中政府支持力度最强的，民众参与度最广的一届奥运会，和奥运会有关的概念股，如果我做股票应该是看好这些股票的，因为它和大形势结合在一起，再加上自己本身的努力和操作，这些公司的股票会有比较好的发展，但购买这些股票时也要注意进行理性分析。 和讯网：您刚才也说到了结合大背景，它有可能营造出奥运板块的牛市吗？ 黄为：奥运板块，作为投资商或者个人投资者来说，从2007年就开始投资奥运板块的话，会有很好的收益。但现在这些投资者要谨慎一些，因为毕竟北京市31个新建、改建场馆已经完成了，道路改造已经完成很多了，现在我们就要举办奥运会，至于这些概念股对举办奥运会有多少影响，希望投资者有理性的分析，而不是盲目地认为只要和奥运沾边都有收益。历史上和奥运结盟的企业有成功有失败的，而且失败的比较多。 和讯网：奥运概念股中有被称为"奥运五虎"的北京城建、中体产业、北京城乡、北京银行、西单商场，还有会飞的鸭子全聚德等，您看好哪些？在操作上有哪些建议？ 黄为：我认为零售业会非常非常好，同时中体产业也不错，非常有前景的产业，因为我们一直认为体育产业最阳光，最有发展潜力，而且利润非常大的产业，所以，我对中体产业是非常看好的。我也非常看好服务业的北京银行。你刚才说的几只股票在未来几年当中都应该有非常非常好的发展。 和讯网：现在股民还有一个担心，在奥运会之后会不会因为兑现的预期而大量离场，使股市崩溃，有这种可能吗？ 黄为：倒是不会崩溃，很多股民挣了钱套现会对股市有一定的影响。如果是一个做长期投资的股民，他会看到股市的发展，而不是做短期的套现，做短期的套现有一部分这样的人，但我相信很多股民是抱着长期发展的态度。 和讯网：您刚才说反弹会持续到年底，也就是说在奥运会后不会受到特别明显的影响，或者出现直接的下跌？ 黄为：在政府的支持下，股市会有持续的发展，但奥运会后要看各方面的因素，我国经济整体发展，宏观因素，美元是不是继续贬值，人民币是不是继续升值等等因素，我们到年底可能会有清晰的脉络，到时候可以来看究竟能股市往哪个方向走。 和讯网：现在请您回答来个网友的提问。 网友：回顾过去奥运举办国，以奥运为核心的三年，举办国的股市表现均有一定的规律。奥运前一年和后一年都出现了高于当时阶段的平均水平的表现，奥运当年的表现却相当一般。我国是否也是这种情况？ 黄为：我不知道这位网友是怎么分析的。美国亚特兰大、洛杉矶、盐湖城奥运会只是在某一个城市举办，对美国整体经济并没有任何的影响，而且美国不用建新的场馆，不用建新的体育设施，不需要更多新的投入，洛杉矶奥运会就是尤布罗斯一个人办的，我认为，对股市这样的分析是他个人的看法。 并不是中国拿到奥运会举办权，中国经济就有很大的发展，中国政府对奥运投入了很多，奥运元素的影响起到很多的作用，其它国家，像美国、巴塞罗那都不会有太大的影响，其它小国家，像澳大利亚、韩国会因为举办奥运会而有影响，因为韩国在奥运会前进行了很多很多的城市改造，建了很多新的场馆，悉尼也做了很多的推广和努力，但毕竟人少，只有1000多万人。 和讯网：根据经济体规模的不同影响是不一样的。 黄为：对，中国有13亿人，北京奥运会只是在1000多万人的城市里举行，对中国整体经济的影响微乎其微。 网友：更多的观点认为，现在股市只是一个反弹，请问股市是否有可能达到市场预期的程度从而迎来市场的反转？当然这需要管理层的支持，还有哪些偏向回暖的政策？ 黄为：我不是国家政策方面的专家，但我觉得股市的回暖要研究很多很多方面，首先要了解国家政策对它的影响，企业发展战略和发展现状。投资一个股票，首先要对这个企业有相当深的研究。在股市上进行投资，要参考一些专家的意见，对产品要进行研究。我在美国很少做股票，但我自己做的股票还是不错的，我在13年前买了一只美国的生物股，它是做心脏病检测试剂的，我买了以后就放在那儿没有动。从95年4.5美元买的，现在已经涨到90多美元。所以做投资一定要做长线，这样会有长线收益，如果进行短线投资，挣一笔钱就走，这和赌博没有两样。赌博就是这样，把钱扔进去，赢就赢了，输了就输了。 中国经济列车在高速发展三十年，通过奥运会之后，它一定还会有很长很长时间的发展。上次我也说了，奥运会对中国的正面影响至少要持续20多年。20年当中，中国经济会有非常非常快速的发展。这样长线投资股市会非常非常有前景。如果说投资一个股票，过了奥运会后卖掉它，这样谁也不会保证你赚钱或者赔钱，这个几率是50%对50%。 和讯网：为什么您认为会奥运会对中国的正面影响至少要持续20年呢？ 黄为：因为这几年一些事件对中国的影响，香港回归对中国的影响，特别是火炬传递对中国都有影响，火炬传递过程中，海外华人、留学生对中国的支持，对坚定中国发展的信心都有着非常正面的影响。过去改革开放三十年我国政局非常稳定，这样的情况下，我们没有理由发展不好，而且我们现在越来越向世界开放，学到了越来越多的东西，越来越与世界接轨，我们有着自己心中的追求。今后几十年发展当中，中国一定会发展得非常好。我说的二十年是我自己的预期，也许时间会更长。 和讯网：谢谢黄博士，我们今天的访谈就要和各位网友说再见了，感谢各位网友，感谢黄博士，期待黄博士今后再次做客和讯！ 黄为：谢谢大家！
和讯网：各位网友早上好！北京2008奥运会已经进入了倒计时状态，今天离奥运会开幕还有93天，随着圣火在国内的火热传递，我们明显感受到奥运氛围越来越浓厚。而奥运前股市、楼市将会有什么样的表现呢？今天我们非常荣幸地请到了北京市政府奥运经济高级顾问黄为博士做客和讯。黄博士您好！ 黄为：您好！各位网友大家好！ 和讯网：中国人的百年奥运梦想快要实现了，4月30日是一个特别有意义的日子，奥运会正式进入倒计时100天。为此，有观点表明奥运经济进入了爆发期，是这样吗？ 黄为：其实奥运经济是一个持续的过程，它并不是有一个节点就有一个爆发期，或者从火炬传递开始就有一个爆发期。奥运会倒计时表明我们离奥运会越来越近了，火炬国内外在130个城市传递，也表明中国有更多的人参与奥运会，其实最大的赢家有几个层面，第一，国际奥委会，它在世界拥有13亿的大国推广自己的品牌。第二，火炬传递经过了所有的城市，这些城市可以通过火炬传递表达当地的文化，当地的风景，当地所有的东西，也是很好的推广城市的非常好的机会。第三，奥运会的赞助商和火炬接力赞助商、合作伙伴，他们可以利用这个机会，把市场推广战略通过奥运火炬传递机会进行实现。 和讯网：奥运会的到来对不少行业都是利好消息，因为奥运会本身正在演绎成一笔资金庞大的生意，不少投资者对奥运抱有很高的期望，他们特别想知道究竟奥运对股市、楼市的影响有多大，比如说我们前两年的房价上涨的速度快、幅度也比较大，有观点认为，是奥运在支撑。我们现在已经进入到五月份，在奥运召开前三个月，房价是否还会受到奥运预期的影响而有一个暴涨呢？ 黄为：北京第一次举办奥运会，整个奥运会的举办对楼市是有一定的影响，因为我们没有举办过奥运会，不知道奥运会来了以后会是什么样子。而且北京市在准备奥运会的七年当中（2001—2008年）投入了几千亿，包括30多个新建、改建的场馆，包括北京市城铁、道路改造、地铁、交通设施，新机场建设，环境保护，楼房改造等政府项目，花这么多钱对一个城市有非常非常大的改观。原来的北京地标建筑是天文台等非常古老的建筑，现在有很多新的地标式建筑，像新中央电视台大楼、鸟巢、国家大剧院，非常非常多的建筑放在北京这个城市。这样人们对北京投资的兴趣越来越浓厚。 在过去几年当中，北京房价一直在飙升，其实仔细分析，奥运会对房价的飙升有一定的影响，但主要的决定因素并不是奥运，奥运只是起了一定的催化剂（推动）作用，从我的分析来看，现在倒计时到奥运开始的这段时间，或者从现在一直到残奥会结束这段时间，北京楼市不会有很大幅度的增长。因为根据历届奥运会的经验，这个期间临时租用的房子和酒店的价格会飙升，但从老百姓买房，从当地的房价来说不会有太明显的变化。 和讯网：不会有很大幅度的增长，那您认为房价还是会“涨”吗？ 黄为：我认为不一定会涨，甚至会持平。根据现在北京市房市供大于求的情况，很多投资商都知道，奥运会加残奥会只不过一个月的时间，一个投资商不可能把所有的注意力、收入点放在这一个月，很多人越来越清楚了，自己的投资是什么样的行为和目的。这样的情况下，楼价的攀升可能性很小，可能会比较平稳地发展，或者一直持平，或者根据现在楼市的走势略有下降。 和讯网：您刚才提到了在国外临时上涨的现象不多，我们也知道您经历了好几届奥运会，在国外也生活多年，请您多给我们介绍一下国外的情况，因为在举办的城市，像汉城、悉尼、亚特兰大在奥运会举办前后房价还是有不同程度的上涨，对国外房价受到影响的情况，请您给我们再介绍一下。 黄为：我本人对美国比较了解，我自己亲自参与了亚特兰大奥运会，亚特兰大奥运会举办前后房价并没有太大的波动，因为亚特兰大是房价非常低的城市，人口也不多。美国前前后后举办过八次奥运会，有很多举办奥运会的经验，从1990—1996年是美国房价走下坡路的阶段，全美国有将近20%—30%的滑坡幅度。96年亚特兰大奥运会对亚特兰大的房市并没有太大的刺激，但当地的酒店，汽车旅馆，一些租出去的房子对游客来讲是有飙升。盐湖城奥运会期间房价也没有飙升，但美国房价每年都上涨百分之十几，像波士顿、旧金山，圣地亚哥，每年涨幅都接近20%。 这几年盐湖城的房价也在上升，但应该和冬奥会没有太大的关系，因为美国有很多举办奥运会经验，前前后后举办过四次夏季奥运会和四次冬季奥运会，美国民众对房价的认识也更为清晰一些，任何一个城市举办奥运会，当地的房价不会因为举办一次奥运会就有所增长。但是房价增长是必然的，它是长线的。从中国来说，中国的房市是一个特例，我从来没有见到过一个城市的房价从99年到现在八九年的时间涨得这么厉害。 和讯网：刚才您也说了，奥运效应会根据各国的实际情况重视程度不一样。您刚才也说奥运不会对房价产生直接的影响，但对很多投资者说，仍然会有奥运预期在里边，特别是美国这些发达国家已经完成了城市化建设，而我国还在建设之中，哪边受到的影响更大一些，这一点请黄博士给我们做更清晰的分析，因为现在奥运会也即将来临，奥运元素也会融入到我们生活的各个方面，很多人不理解，为什么奥运会的作用很小呢？ 黄为：其实奥运会对推动城市整体建设来说有很大的促进，比如说北京建的体育设施、体育场馆，北京整体投资对城市的形象，对城市以后的发展是很有好处的；对整个老百姓的衣食住行也有非常正面的影响，比如现在奥运村，以后要作为商品房卖出去，很多人考虑很对，我在奥运村这个地方，再北边就是一个森林公园，环境非常好；旁边有非常漂亮的水立方、鸟巢，运动设施、道路建设，今后发展起来的商业，对我今后生活的便利都非常有好处。 和讯网：也会想到以后升值的潜力会比较大。 黄为：对，也会考虑以后升值的问题。这是我们个人主观的想法，其实越来越多的人到郊区买别墅，就是希望住到安静的地方。如果你经济实力达到一定程度，会选择环境非常安静的地方。我觉得奥运村确实是一个挺好的地方，因为北边有一个四平方公里的奥林匹克森林公园，它以后对周边设施环境的影响非常好，挨着亚运村，亚运村自打我国办亚运会以来发展得非常好，奥林匹克中心有许多大型建筑，对居家有好处的有水立方、森林公园，但对居家有负面影响的就是亚洲最大的会展中心，作为住家来说有一个会展中心会显得比较乱。我认为，这个地方还是有一定的升值潜力。 和讯网：现在的北京楼市按您所说的是供过于求，并且在昨天的报道上说，北京楼市首次出现“买房送房”的现象，还有一种说法是北京的楼市提前过完了“奥运会”，更有观点认为北京楼市处于滞涨期，您认为这些观点有哪些合理的成分？ 黄为：我觉得北京楼市供不应求已经持续了很多年了，只不过很多人不愿意承认，尤其开发商不愿意承认，但从政府的统计来说，北京有很多很多空房，开发商也有很多房子卖不出去，如果我们晚上出去看，很多很多商品楼灯光都很少，大部分都是黑的。这说明什么现象？说明很多房子没有人住或者没有卖出去。三四年前已经有这样的现象，北京房价确实太高，很多人买不起，买了房子以后会降低自己的生活品质，生活水准，所以很多人在观望，看楼市什么时候能跌。 我觉得楼市有很多人为的因素，比如说房地产开发商要拼命地把房子卖出更高的价钱，或者采取一些手段。一个企业当然会对自己的利益找各种各样的借口，我是一个房地产开发商也会打着奥运旗号，利用奥运光环推广自己的产品。但我觉得市场价格是由需求决定的，如果供给远远大于需求，价格是一定要掉下来的。所以，不管有没有奥运会，当人们清楚了自己的购买能力和目前的房价，可以对比你买房好还是租房好，还是怎么样好。北京的房价一定会降下来的。 和讯网：您刚才也说了现在是特别微妙的时期，尤其我们现在所处的5、6月份，不少投资客在密切关注，因为一方面持币待购，也就是观望者正在失去耐心，另一方面，一些开发商也会面临资金链断裂的危险。对于往年来说，楼市应该是一个“红五月”，不知道今年“红五月”的现象会不会再次出现？ 黄为：从我的分析来看，这种“红五月”应该不会出现，因为从投资方来看，经过前段时间股市跌荡之后，他会更清醒，会对盲目投资或者投机的行为有所思考。所以投资房子他会有清醒的阶段，这样的情况下，人们认识越来越清楚，会越来越进行理性投资，在这个5、6月份的阶段不管购买房子还是股票都会进行理性分析。所以，在这种前提下，我认为不会出现“红五月”现象。 和讯网：根据往年的奥运举办经验，奥运效应很容易产生房地产泡沫是吗？ 黄为：对。 和讯网：也出现过举办城市奥运会后房地产价格大跌的情况，现在不管买房自住还是投资客来说，不仅是说房价难以承受，而是担心买的房产贬值，按照您的观点来说，这种贬值是一定的，担心也是有一定道理的。 黄为：对。无论投资股票还是房产都是长线投资为好。举一个例子，像微软的股票，你今天买进去，明天卖出去，你不知道是涨是落。但可以告诉你，微软从上市到今天股票涨了8800倍。你做投资一定要做长线，不能看着我这个月买了房子或者投资，期待奥运会之后的9月份有回报，这是投机而不是投资。 和讯网：自住的人会担心房子贬值而不买房子，您怎么看这种观念？ 黄为：我个人认为，现在北京很多人的经济能力还没有达到买房子的水平，所以为什么很多人贷款或者降低自己的生活品质去买房子呢？因为中国一直是公有制为主导，没有自己的东西，突然有一天可以买自己的房子了，我管他们叫“地主心态”，他们就不管付出多大代价也要买这个房子。 以我自己的经验来说，我当时在美国买一套房子30万元，经过八九年涨到60万，如果我不卖还是那个价钱，我不会赚到多少钱，如果卖掉买同样的房子还是一样贵。所以，你根据你的经济能力买合适的房子比较好。为撑面子而降低自己的生活品质不值得。你买房子也不是自己的，在半空中，并没有拥有一个什么东西，只是概念上的东西。要自己买房住房的人还是要谨慎一点。 和讯网：您会因为担心房子贬值而改变买房的计划吗？ 黄为：如果我在北京买房的话会等一段时间。因为过去这几年，从2000—2008年北京房价的增长在全世界来说都是一种异常现象，我会看一看奥运会以后有些什么样的变化。我相信，在奥运会之后，北京房价会有相当大幅度的降价。 和讯网：您刚才也说了相当大幅度的降价，我们回到一个老生常谈的问题，就是之前所说的“拐点”问题，因为现在有“拐点论”，更多的人认为不会出现拐点，有人理解是政策的拐点，有人认为是房价的拐点。您怎么理解？ 黄为：房价上升，下降，再上升，再下降，不会上升之后直接掉下来，不会是真正的拐点。“拐点”这个词很难界定它，说北京房价已经降了10%或者多少，也有可能出现反弹，就像股市一样，突然下降，现在也有上升。很多情况下并不是有明显的拐点。美国1999—2000年，纳斯达克股市在5000多点，将近6000点，高科技泡沫突然破裂以后，股市一下跌到1100点，很多人损失80%多，这是非常明显的拐点。我相信，中国由于政策的原因，民众心态的问题，奥运因素，经济发展因素，拐点并不是我们想象得那样有很大的转折，有可能是波浪式的，但我对房价预期在北京未来一两年内会有下降的趋势。 和讯网：会有比较大的调整？ 黄为：对。 和讯网：对投资客来说，楼市前景不好的时候会选择股市，刚才您也说了，房市可能会降，也和现在唱衰的观点基本一致。现在股市在回暖，针对个人投资的趋向，您是否能给我们一些建议？ 黄为：影响股市的因素非常非常多，我认为做股票要相当专业，要进行长线投资。举一个微软的例子，不管你今天买微软的股票还是明天买，都不妨碍你挣钱。微软股票确实非常好，从上市到现在涨了8800倍。沃尔玛也是，1975年投资沃尔玛的股票，到1990年的时候说不定你已经赚100万了，所以我们做股票投资一定要做长线。我们把全世界任何一个股市，不管纳斯达克，道琼斯还是深交所一个月的股票曲线拿出来肯定有上有下，但五年、十年、二十年来看，肯定是一个增长的趋势。 我的朋友也劝我做股票，我虽然不专业，但我认为他们的方法不对，很多人认为今天买了股票，下午就看涨了没有，晚上再研究分析，这就像我们种下种子，种下之后要等待、培育出来，不可能今天种一个种子，明天挖出来看长得怎么样，第三天再拿起来看，这样种子会死掉的，所以做股票应该是投资的行为，而不是投机的行为。看不管可口可乐还是IBM等国际大公司的股票，长远来看涨势是非常好的。如果只看到前段时间的5000多点下跌到现在的3000多点，当然是亏的，但你若从很多年前就进入股市，会有非常好的收益。所以，广大股民做股票，投资股票是一个长期投资行为，而且一定要看清楚很多很多因素，比如说人民币升值对中国经济的负面影响。我看到一个报道，由于人民币升值，我们每个星期就要损失将近400亿美金，就是四架航空母舰，所以，美国人是很精明的，中国持有美国百分之八点几的国债，使得人民币升值很多。很多因素影响股市，而不是股市按你的意愿去上涨，如果按照你的意愿去上涨，那么可能就有很多人会发财。 和讯网：前段时间股市下跌，股民也有套现的冲动在里边。现在奥运会进入倒计时阶段，有专家认为，中国股市正式进入了奥运周期，奥运会会成为A股市场重要的节点，会有比较大的反弹，您认为奥运会前后中国股市会是怎样的？ 黄为：从历届办到现在已经办到29届了，没有一个国家和地区因为举办奥运会而使股市增长。股市的增长和当地的经济水平、政治，很多很多复杂的因素影响有关联。期待股市有顺时的涨势的愿望是很好的。我认为，举办奥运会本身并不会对中国股市有多大的刺激。但很多参与奥运会的，像赞助商，如搜狐、中国银行等所有的合作伙伴，他的股票会因为奥运会因素而有一定幅度的增长。但毕竟算下来只有60多个合作伙伴、赞助商，也有一些不是上市公司。 从股市大盘来说，不会因为奥运会举办有多大的增幅或者有强势的反弹。奥运会只是一个四年一次的赛事。股市一波动就是上万亿、几千亿消失。奥运会的举办，也许在大家的印象中会对股市有刺激，但你认真分析一下，它可能对一些和奥运会有关的赞助商，或者与奥运会有关的项目关系比较大一些，对与奥运会没有关联的股票基本没有什么影响。 和讯网：股民有这样一个信念，奥运会之前股市一定会涨，因为他们坚信稳定会压倒一切，所以，对反弹的期望还是比较高的。您认为反弹会持续多久？最高点会达到什么位置？ 黄为：今年年初我和一些朋友在谈论中国股市时，当时中国股市在5000多点，他们认为奥运会前股市会涨到8000点，结果股市跌下来了。股市是非常难以预料的，就像人的心情一样，也许今天阴天心情会不好，我看到一朵小花心情会非常好。政府出台一些政策希望整个经济稳定对股市有正面的影响，比如说印花税下调或者别的政策会增强民众的信心，不光我国，所有国家都一样。美国股市低迷的时候，美联储会出台一些政策降低利率，格林斯潘一个讲话股市马上就起来，我国在政策上有一些支持，会对股市有非常非常多的正面影响。 和讯网：这波反弹，综合各个因素，据您的分析会持续多久？ 黄为：如果政府出面支持的话，我认为会持续到年底，明年的情况就要看奥运会以后中国经济的发展方向。也许人民币停止升值，让经济发展轨道回到前几年高速发展的轨道，而不像美元一直贬值对我国经济产生负面影响。如果经济发展一直很好，股市也会涨得非常非常好。 和讯网：对于这个点位，有观点认为，4000点是一个坎，有观点认为不会超过4200点，您对点位有没有判断？ 黄为：不管是4000点还是4200点都是非常盲目的说法。我在美国20年，美国道琼斯涨到3000多点的时候，很多人出来说3000点到头了，涨到5000点的时候，美国《时代》杂志说美国股市已经涨得不得了，后来涨到8000点，现在12000点，所以股市和民众的信心，与经济大局有关系，限定在4000点或者4200点有些……有些人自认为分析很多，但我认为影响股市的因素太多了，设在任何一个点都是不合适的。 和讯网：您刚才也说到了和奥运有关的股票，现在很多人把奥运概念股作为主题投资。奥运概念股是不是可以成为2008年贯穿全年的炒作主题？ 黄为：北京奥运会是历届所有奥运会当中政府支持力度最强的，民众参与度最广的一届奥运会，和奥运会有关的概念股，如果我做股票应该是看好这些股票的，因为它和大形势结合在一起，再加上自己本身的努力和操作，这些公司的股票会有比较好的发展，但购买这些股票时也要注意进行理性分析。 和讯网：您刚才也说到了结合大背景，它有可能营造出奥运板块的牛市吗？ 黄为：奥运板块，作为投资商或者个人投资者来说，从2007年就开始投资奥运板块的话，会有很好的收益。但现在这些投资者要谨慎一些，因为毕竟北京市31个新建、改建场馆已经完成了，道路改造已经完成很多了，现在我们就要举办奥运会，至于这些概念股对举办奥运会有多少影响，希望投资者有理性的分析，而不是盲目地认为只要和奥运沾边都有收益。历史上和奥运结盟的企业有成功有失败的，而且失败的比较多。 和讯网：奥运概念股中有被称为"奥运五虎"的北京城建、中体产业、北京城乡、北京银行、西单商场，还有会飞的鸭子全聚德等，您看好哪些？在操作上有哪些建议？ 黄为：我认为零售业会非常非常好，同时中体产业也不错，非常有前景的产业，因为我们一直认为体育产业最阳光，最有发展潜力，而且利润非常大的产业，所以，我对中体产业是非常看好的。我也非常看好服务业的北京银行。你刚才说的几只股票在未来几年当中都应该有非常非常好的发展。 和讯网：现在股民还有一个担心，在奥运会之后会不会因为兑现的预期而大量离场，使股市崩溃，有这种可能吗？ 黄为：倒是不会崩溃，很多股民挣了钱套现会对股市有一定的影响。如果是一个做长期投资的股民，他会看到股市的发展，而不是做短期的套现，做短期的套现有一部分这样的人，但我相信很多股民是抱着长期发展的态度。 和讯网：您刚才说反弹会持续到年底，也就是说在奥运会后不会受到特别明显的影响，或者出现直接的下跌？ 黄为：在政府的支持下，股市会有持续的发展，但奥运会后要看各方面的因素，我国经济整体发展，宏观因素，美元是不是继续贬值，人民币是不是继续升值等等因素，我们到年底可能会有清晰的脉络，到时候可以来看究竟能股市往哪个方向走。 和讯网：现在请您回答来个网友的提问。 网友：回顾过去奥运举办国，以奥运为核心的三年，举办国的股市表现均有一定的规律。奥运前一年和后一年都出现了高于当时阶段的平均水平的表现，奥运当年的表现却相当一般。我国是否也是这种情况？ 黄为：我不知道这位网友是怎么分析的。美国亚特兰大、洛杉矶、盐湖城奥运会只是在某一个城市举办，对美国整体经济并没有任何的影响，而且美国不用建新的场馆，不用建新的体育设施，不需要更多新的投入，洛杉矶奥运会就是尤布罗斯一个人办的，我认为，对股市这样的分析是他个人的看法。 并不是中国拿到奥运会举办权，中国经济就有很大的发展，中国政府对奥运投入了很多，奥运元素的影响起到很多的作用，其它国家，像美国、巴塞罗那都不会有太大的影响，其它小国家，像澳大利亚、韩国会因为举办奥运会而有影响，因为韩国在奥运会前进行了很多很多的城市改造，建了很多新的场馆，悉尼也做了很多的推广和努力，但毕竟人少，只有1000多万人。 和讯网：根据经济体规模的不同影响是不一样的。 黄为：对，中国有13亿人，北京奥运会只是在1000多万人的城市里举行，对中国整体经济的影响微乎其微。 网友：更多的观点认为，现在股市只是一个反弹，请问股市是否有可能达到市场预期的程度从而迎来市场的反转？当然这需要管理层的支持，还有哪些偏向回暖的政策？ 黄为：我不是国家政策方面的专家，但我觉得股市的回暖要研究很多很多方面，首先要了解国家政策对它的影响，企业发展战略和发展现状。投资一个股票，首先要对这个企业有相当深的研究。在股市上进行投资，要参考一些专家的意见，对产品要进行研究。我在美国很少做股票，但我自己做的股票还是不错的，我在13年前买了一只美国的生物股，它是做心脏病检测试剂的，我买了以后就放在那儿没有动。从95年4.5美元买的，现在已经涨到90多美元。所以做投资一定要做长线，这样会有长线收益，如果进行短线投资，挣一笔钱就走，这和赌博没有两样。赌博就是这样，把钱扔进去，赢就赢了，输了就输了。 中国经济列车在高速发展三十年，通过奥运会之后，它一定还会有很长很长时间的发展。上次我也说了，奥运会对中国的正面影响至少要持续20多年。20年当中，中国经济会有非常非常快速的发展。这样长线投资股市会非常非常有前景。如果说投资一个股票，过了奥运会后卖掉它，这样谁也不会保证你赚钱或者赔钱，这个几率是50%对50%。 和讯网：为什么您认为会奥运会对中国的正面影响至少要持续20年呢？ 黄为：因为这几年一些事件对中国的影响，香港回归对中国的影响，特别是火炬传递对中国都有影响，火炬传递过程中，海外华人、留学生对中国的支持，对坚定中国发展的信心都有着非常正面的影响。过去改革开放三十年我国政局非常稳定，这样的情况下，我们没有理由发展不好，而且我们现在越来越向世界开放，学到了越来越多的东西，越来越与世界接轨，我们有着自己心中的追求。今后几十年发展当中，中国一定会发展得非常好。我说的二十年是我自己的预期，也许时间会更长。 和讯网：谢谢黄博士，我们今天的访谈就要和各位网友说再见了，感谢各位网友，感谢黄博士，期待黄博士今后再次做客和讯！ 黄为：谢谢大家！