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和讯网：各位网友大家好！我身旁的嘉宾相信已经不用做过多的介绍了，易宪容老师是著名的经济学家，也是我们和讯的老朋友，今天他将和我们一起聊聊房价的话题。易老师您好！请先跟我们的网友朋友打个招呼吧！ 易宪容：网友上午好！希望和大家一起讨论房地产问题。 和讯网：其实房价一直是热门话题，楼市也是我们生活中不可缺少的话题，近日潘石屹有一个言论称，2008年房地产市场最基本的特征是“钱少地多”，并抛出了“房地产百日剧变论”——房地产洗牌已在眼前。对此您有什么看法？ 易宪容：我觉得他这个说法意义不太大。早几年他就一直在说土地少钱多，现在政策小小的调整，就会出现“钱少地多”（的说法）。地本来就是固定的东西，没有多也没有少。关于钱，我告诉大家一个基本的数据，2008年尽管从紧的货币政策一直在执行，但房地产信贷增长35%以上，比早几年增长得还快。2008年1月份信贷增长已经8000多亿，加上外币来讲已经9000多亿。2月份尽管有过年和雪灾的问题，数字增长得比较慢，但2008年一季度信贷肯定快速增长。既然银行信贷很大的比重在房地产市场，所以，现在根本不是钱少地多，而是房地产市场政策的改变，如果想用以往的经营方式来做可能不适应了。整个房地产市场，企业进入门槛，企业信贷门槛和个人消费信贷市场准入都提高了，所以我不太赞同他的说法。 和讯网：易老师，您认为今年的房地产基本的特征是什么呢？ 易宪容：我认为，房地产市场的一个最基本的特征概括为一个很简单的道理，房地产市场是一个政策市，政策的改变也就决定了房地产市场今年发生一个很大的变化。如果用几个字概括今年的房地产市场就是“民生的市场”。08年以前，房地产市场是投资比种比较高的市场；2008年以后是满足民众居住需求的市场。这可以从几个方面来理解： 第一，廉租屋、经济适用房、限价房的比重，政府列入议事日程，会做出基本的规范。 第二，房地产市场今年生产的产品，是2006年“国六条”落实的70%以上是中低档产品。 第三，2007年下半年开始，有一个359和452号文件，这个文件基本上对房地产投资和消费做了严格的区分，房地产市场作为投资来讲，政府要对市场价格进行一定程度的限制。 今年总理政府工作报告就讲得很清楚，今年的宏观调控要做两件事，一方面要增加有效供给，另一方面要遏制不合理需求，不合理需求最核心的问题，就是房地产调整过多（音），需求超前。 第四，政策落实，政策改变以后，一定会把去年24号文件，文件中讲到房地产市场是民生的市场，主要是解决绝大多数居民居住条件的市场。这些政策进行落实，房地产市场就会发生根本的变化，由原来投资炒作的市场，变为民众解决基本居住需求的市场。 最近，国务院有一个2008年工作要点，就如何打击炒作房地产市场的土地和住房，是2008国务院的工作要点，所以，2008年房地产市场会发生根本性的改变。 和讯网：刚才易老师已经说了，今年是一个房地产市场是民生的市场，这也是大家所希望的。但房市遇到融资的困境也是大家有目共睹的，如果说这会一定程度上加剧房地产行业的洗牌，行业总体的规模就会不断萎缩，会不会有一种趋向，就是出现寡头垄断的局面，如果出现这样的局面，这会不会增加房价下降的难度？ 易宪容：寡头垄断根本不可能，6万多家企业哪里搞垄断，把这些企业弄成一家、两家、三家不可能。不要说一年两年，十年、二十年也不可能。第二，房地产市场不缺钱，那么多资金进入房地产市场，怎么可能缺钱呢？只是改变了以前的资金投放方式。早几年空手套白狼，本来没有钱，有发展一块土地的意向，就可以把银行的钱套出来。现在经营方式改变了，他们感觉到困难。一个好的企业，一个好的项目，特别是满足民众基本需求项目，房地产商是不缺钱的。房地产市场钱的多少问题只不过是成本的高低，资金从来没有缺过。 和讯网：易老师认为从来没有缺过钱。这里插入一个网友的提问，很多报道说开发商从来没有如此得缺钱，您认为，开发商为了资金回笼，会不会降价出售楼盘？房价下调的可能性到底会有多大？ 易宪容：按道理来讲，政策性根本改变，使得房地产企业经营模式也就改变了。过去弄一个地，房子开发以后就放在那里不卖，为什么这样？因为那个钱不是他们的，他们把银行的钱借出来。银行利率那么低，成本那么低，我当然没有风险，当然可以把房子放在那里。 现在如果是一个好的房地产企业，能看到未来房地产市场发展的企业，就会想到房地产市场其实是一个高风险的市场，早几年的经营模式，可以把银行的钱淘出来的经营模式已经不适应了，怎么办？就要改变过去的经营模式，适应市场经济本身的发展。比如说王石的万科，为什么能把房地产价格进行调整呢？因为他已经看到未来房地产势头会发生什么样的变化，他比别人早那么半步，早那么一步。 我们的企业如果都能够明明白白地看清楚，不以过去的经验，过去所走过的路来看未来发展，我想房地产市场的调整是必然。如果看不清楚这一点，这些企业一定会在未来市场中被淘汰。 和讯网：易老师，现在奥运圣火正在传递当中，今年是奥运年，今年承办奥运会的背景下，国内有“奥运婚房”的需求，有数字显示京城会有18万对新人，同时还会带动许多国际需求。如果中国房价要跌的话，也会有一个“过渡期”和"潜伏期"，您认为我们还要等多久会看到房价下跌呢? 易宪容：这有几个问题，第一，奥运对房地产市场到底有多大的影响？第二，有18万对奥运期间结婚的人对房地产是需要还是需求？要结婚，要买房，你有能力买吗？难道结婚一定要买房吗？如果现在积蓄只有五万元，怎么能买100万的房子？根本不可能。对年轻人来说，这是不合理的超前需求，不是说结婚就要买房。50、60，70、80年代那些人都结了婚，并不都是先买房的。 你有能力买，改善自己的调整，有个好的环境，有个结婚的场所也是好事。如果你根本没有能力买，在高房价的时候，把爸爸妈妈那一点钱拼命淘到自己身上，我认为假如你这样结了也会面临一系列的问题，而且未来的冲突可能就会从这里开始。我认为，年轻人要根据自己的能力，有能力买就买，没有能力买，结婚不结婚与买房没有关系。 第二，奥运会对住房来讲一定会起到很大的作用吗？我昨天看到一个数据，北京市奥运会多年来总投入1400多亿，而且分多年投入，想想看，1400多亿，就算3000亿，和一年的GDP相比有多大，不到千分之一，所以，尽管奥运对北京有一点点影响，但影响微乎其微，可以忽略不计。为什么这些人炒作奥运？因为他希望把概念作为他们营销的一种方式，在中国这种经济环境下，奥运经济对整个中国来讲是很小很小的东西，3000亿分十年八年来摊销，要摊销多少？ 和讯网：易老师建议网友朋友买房一定要谨慎，量力而行。我们在为高房价苦恼的同时，还在为CPI苦恼，因为周围的一切都在涨价，粮食、猪肉等原材料都在涨价，此前您在参加“经济波动与制度变迁”圆桌讨论会时表示，“"房价不下调，CPI快速下调，不可能。”，房价下调多少才能达到CPI快速下调目的？ 易宪容：房价下调多少，我们没有办法给一个具体的数据。就像股市一样，谁知道今天股市涨在哪里，明天会跌在哪里？谁都不知道。我如果知道明年房地产价格升在哪里，跌在哪里，我就可以通过这种方式来套利，来成为百万富翁、百亿万富翁，谁都没有这种能力。这种情况下，房价的调整最关键的问题有几个方面： 第一，房地产市场是周期性很长的市场，价格的变化往往具有周期性，不能我们现在正在出台，正在改变，就认为房地产会有大的调整。 第二，房地产是不动产，既然是不动产，产品不是统一价格，统一上涨，统一下跌的，在一个区域市场里，如果某个区域上涨得时间比较多，速度比较快，这个地区下跌得快一些。如果这个地区上涨得比较慢，上涨得比较少，调整的时候波幅会小一些。我们绝对不可以用千篇一律的东西说房地产市场到底是怎么回事。 第三，房地产是政策市，政策的总体态势是让房地产趋于理性。我们相关部门的责任首长已经说了，房地产市场存在一定的价格泡沫的成分，那么政府出台了一系列的政策，但这些政策落实下来，真正让房地产市场做调整，是一点点落实和一点点调整的问题，所以，大家不要认为，说政策对房价进行调整，为什么房价没有跌下来？大家要有耐心，好好地看政策的基本内容，基本实质是什么？它会让整个房地产市场发生什么样的变化？在其中透视出基本的未来发展趋势，看未来发展趋势的时候，要结合你所在区域分析和了解房地产市场的变化。 第四，居民的生活水平、工资水平等等也是分析的因素，不要听别人说房价下跌我就不买房，房地产上涨我就买，这是不对的。大家一定要知道，各个人，各个所在的市场环境情况不一样，每个人要根据实际的情况对房地产市场做出实际的分析，这样能找到比较适合自己的生活方式。 和讯网：刚才易老师谈到楼市泡沫的问题，这是我们大家都关注的一个问题，以前我们买房要排队抢号还未必能排得上，现在送车位，赠装修费等促销方式又开始粉墨登场，比如广州的楼盘还纷纷打出“分期首付”的促销招牌，更有意思的是出现了楼市降价引发补差价风波， 楼市泡沫真的要破了吗？ 易宪容：这里涉及一个问题，楼市调整以后，买了房的人要不要补差价，这涉及到中国一个根本的问题，就是合约精神要不要履行的问题。第二，房地产开发商促销的方式是社会促使的结果，还是什么其它的因素。第三，房地产泡沫到底是怎么回事。先从第一个问题来说。市场经济里，合约精神是整个市场经济的核心，进入任何市场，买进和卖出的时候，签定合同的时候要对你的合同负责任。 和讯网：不应该补差价？ 易宪容：当然，为什么房地产开发商不补呢？这个事情可能不是经济问题，是一个郑则问题。这里可能利润水平比较高，怕从经济问题引发政策问题，使他的房子更难买，而且引起政府对他房地产项目的关注，引起整个社会的关注。我认为这些事情根本不可能发生的，你买了房，签了合同就要按合同办，就算你亏3%，就算亏5%，你也要承担责任。如果居民没有承担责任的基本精神，那么我们不要搞市场经济。被人骗是另外一码事，在买卖过程中，房地产开发商哪些东西骗了你，哪些东西和《合同法》是相违背的，可以找他们来补充，推翻这个合同。不能说我签了合同，价格跌了，市场环境变化了，我不履行合同合约。这是不对的。 房地产市场已经发生很大的变化，我们房地产企业为什么要采取那些确实有效的方式，为什么不把钱捂在那里，他就觉得我们这个市场发生很大变化了，如果不采取这种方式，面临的风险会越来越高，越来越大。这种情况下，他采取什么样的方式，我们要告诉民众，一定要区分清楚，不能为一点点蝇头小利就马上进去。这里面面临的选择比看到的还要多得多，你一定要看清楚。 房地产市场有泡沫，什么时候破？能破多少？北京市的市场和上海市、广州市不一样，大家一定要根本你所在的地方，根本你所在地方的实际情况来确定风险，而不是别人说什么，你就认为什么。 和讯网：说到楼市泡沫真的很可怕，美国次债危机就是一个很好的证明，我国的股市也受到了影响，此前有观点认为“挤压楼市泡沫”是避免中国发生次债悲剧的捷径。你认为挤压楼市泡沫会对中国股市，特别是目前持续下跌的股市产生什么样的影响？ 易宪容：一方面房地产市场和股市有关联，另一方面来讲（关联）也不是太密切。去年股市和楼市一起互动，把商铺价格推高，去年很多民众开始利用银行金融产品创新加按揭、涨按揭，把钱借出来进入股市，从股市赚点钱再进入房市，这样互动很容易把两个地方的价格往上推。 现在整个股市发生了变化，房地产市场发生变化，股市的下跌和房地产市场政策有很大关系，不是全部因素，是小小的因素。比如涨按揭、加按揭，银行信贷资金不能进入房地产市场，使一部分居民没法进入房地产市场，股市的资金也减少。 股市的下跌一定会让老百姓本来把钱进到股市赚到钱再到房地产市场买房，很多人的钱都套在里面。现在很多人都问我，易老师现在股市不好，房地产可以保值增值，我现在是不是把股市的钱卖掉，投到房地产市场来保值增值。我说假定你要这么做就是蠢的，而且蠢到无可救药。为什么蠢到无可救药呢？前期股市已经跌了50%，你已经深度套牢，你现在出来，就亏了50%，这些钱再进入房地产市场，你没有分清楚房价是高还是低，如果你进去的时候是高的时候，买股票的时候高价进去低价出来，米房子的时候也是很高的价格进去，到时候房价一跌，本来只套一次，现在就套两次了。而且这样一套，你可能永远没有翻身的机会，也许股市还有点机会，等股市回升以后，赚一点再卖出去。最多会增加一些机会成本，但损失会低一些。但要进入房市，买高价房就很麻烦。 比如说50万进到股市，曾经赚到100万，现在跌到40万，现在出去还是亏掉，然后进到房地产市场，本来那边值30万的，现在又拿40万进去买房，之后又亏了10万，所有费用加起来有20多万。所以，民众在这样的情况下，一定要做一个很好的思考。 股市下跌对房地产市场的影响不是太大，现在房地产市场价格为什么上涨得这么快？房地产市场调整最关键的点是金融市场政策的变化。房地产市场能快速发展，关键是我们有强有力的金融支持，而且采取便利的，低成本的融资渠道，让很多投资者进入房地产市场。 去年房地产个人按揭贷款就达到9000多亿，在前7、8年，个人房贷融资就达到2.2万亿，一年就差不多达到三分之一，所以，你想想房价是不是太高？现在政府已经对这个做了比较清楚、明确的界定。你只要做投资，就要收你比较高的首付款，比较高的利率，这不仅是现在的政策，未来还会更加严厉一些，这样的情况下，投资人就会减少，投资需求减少以后，住房价格就会很容易回归合理。投资需求是无限的，房地产属性如果没有界定清楚，既要投资又要消费，很多人利用国内住房投资需求特性，利用金融杠杆去炒作房地产市场的时候，不要把中国所有的土地变成房子，就把月球上的土地变成房子，也永远不够这些人购买。为什么？你可以买一套，可以买两套，可以买十套、一百套、一千套、一万套，只要有钱就有人买。有效供给永远达不到他们的无限需求。只要投资和需求做清楚的限定，房地产市场就会发生根本性的变化。 和讯网：易老师您此前分析中也提到了现在要不要买房的问题，因为现在很多观望者希望在奥运会之后买房，也有分析认为“奥运婚房”将成为推动北京楼市走出观望、加速回暖的重要力量，任志强曾表示奥运后房价只会涨不会跌，并且会涨得更快，易老师，您认为奥运后房价会涨还是跌呢？ 易宪容：奥运会对房价影响本身微乎其微，不是考虑的因素，整个奥运会所有的投入满打满算3000亿，北京1400亿，把全部加起来3000亿，分八年来讲，根本不算什么。“奥运婚房”是这些人想象出来一个概念。比如说你今年要结婚，手上有5万块钱，难道你一定要买一个100万的房子去结婚呢？房子不要钱送给他，这些人当然要了。如果要买，他们有没有能力。这么高的房价，如何“奥运婚房”，我都没有能力购买，今年3月份刚刚结婚的人有能力买这样的高价房吗？根本没有。这是房地产企业给大家想出来的一个概念，怎么可能呢？我就买不起，你们能买得起吗？我的能力按道理是可以的，但我买不起，假如我要结婚，这么高的房价，比如说这个地方的房价300万一套我买得起吗？买不起的。 和讯网：等待奥运会之后，买房的行为到底对不对？ 易宪容：这不重要，我之前一直在强调一个问题，每一个民众一定要根据自己的能力，自己的条件，自己能够支付的能力结合起来考虑。如果你有钱，比如说500万，房价再高，你花200万买一套房子，你还有300万，高就高一点。如果你只有5万元，想办法买一个250万的房子，能买吗？这样的价钱你买的话怎么办？你总不能天天为一个房子去活，活得有意义吗？本来一辈子有很好的生活，现在活着全部为一个房子了。奥运不是你买房不买房的参考点，这一点都不重要，只是作为营销的人，他们制造这一系列概念让你们上钩，这最重要吗？那些重要吗？根本不重要，不是说划定一个界限，奥运会开幕到结束这一个月，作为我们买房不买房的界限有意义吗？一点意义都没有。不能根据这个界限的划分来决定你买或者不买，一定要根据我们每个人自己实际的情况。 和讯网：我们来看一下现在的土地市场，最近土地市场连爆冷门，高价地频频“流拍”，开发商也正视了拿地风险，这种现象您怎么看待？ 易宪容：“流拍”意味着土地现在价格下跌，预示着土地的价格永远是房价决定的，房价很高的时候，土地价格就跟得上去，如果土地价格下调，开发商不敢要这个土地了。按说房地产企业没有土地怎么造房子？没有土地怎么成为房地产企业？说明什么？他已经意识到房地产市场是一个高风险市场，意识到未来的房价会发生什么变化，会回归理性，所以，房地产开发商都这样做了，为什么我们买房的民众脑袋不转一转？他们知道的信息比你多得多，他知道整个市场有多少供应量，有多少人想买房子，他们总是制造这些概念，让你们慢慢进去。他会想到土地我不敢要了，有高风险的，买房的民众一定要想到会发生什么。 和讯网：现在有网友的提问请易老师解答一下，访谈之前，易老师也说今年是“民生的市场”，今年国务院也明确“抓紧建立住房保障体系”纳入到政府的工作规划，这里网友问您，政策向住房保障倾斜，您认为会不会落实？ 易宪容：我对住房保障的理解可能和政府的理解有很大的差异，住房保障应该是全覆盖的，不仅仅是针对廉租屋、经济适用房、限价房而建立的住房体系，住房保障最核心的概念是以市场经济为基础，政府通过各种各样的方式，比如说财政补贴的方式，优惠利率方式，税收优惠等等方式让不同层次的居民，能适得其所地买到他们能够购买的住房，这是我所理解的住房保障体系，不是现在所说的“保障归保障，市场归市场”。这个观点是市场经济本身和国际上的经验都不符合的。 比如说香港、新加坡保障住房占到50%、85%，人家所说的住房保障体系和我们国家不是一个概念，他们就一个小的地区，人家就一个小岛，就几百万人口，不够北京市一个海淀区的人口。这么小的地方，国家资金投进去都好弄，但涉及到全北京，全中国的时候怎么做？ 就这么大的国家来讲，如何保证每一个居民有支付能力来购买现在市场上的住房，住房购买完全按市场化的方式进行，政府有一系列政策规定，比如说廉租屋应该采取货币化的补贴方式，或者直接分配到低收入家庭手上，或者完全没有能力购房的民众。在欧美国家，一般比重是3%—5%，最多也就是到6%左右，20%以上的住房完全由市场定，可以做投资，也可以做消费，剩下70%的住房规定为完全的自住，要买这些住房没有问题，但只能自己住，不能多买一套，多买一套没有关系，可以交很高的税，交很高的利息。这样政府对整个市场，一方面市场经济基本运作方式在商场住房、供应住房（音），另一方面要对这些住房进行严格清楚的限定，比如说廉租屋哪些由政府财政供应，像20%在外地可以调税，还有一部分全部放开，中间一部分限定在一定的范围内，如果这样，房地产市场会有很大的变化。现在政府基本在朝这个方向在做，但和之前的要求还是有一定的差异。 我有一篇文章，叫《新的建设部长给房地产市场定调》，他讲的很对，未来房地产市场供应模式，永远是以市场为基础，以市场方式来解决，如果我们的住房政策保障归保障，市场归市场，问题会越来越严重，比我们现在的问题还要多。 网友：最近有报道说，第二套房贷政策有松动，您认为，有可能松动吗？ 易宪容：第二套房贷政策本来就很松，还能松到哪里去？在美国，你只能买一套住房作为消费。如果去卖第一套住房，所得税等等方面都不控制，物业税也可能比较低，但买来套以上，就要进行控制，进行投资，麦科伊，但所得税要交，利率很高，这不合适。 为什么大家要想到一定会松动呢？和欧美国家比，中国按揭住房整个标准要比别人松得多，可以说松得起码十倍以上。如果按欧美国家那种标准，很多民众现在所面临的问题，物业税来了，持有房子多可以，天天交税，五年交下来，这个房子钱就没有了。持有房子没有关系，可以买卖，要买卖，让你一分钱都没有，很可能让你亏损，因为要让你交很高的所得税。所以，第二套住房本身政策就要松。 现在商业银行也会想，我的盈利模式针对信贷扩张来做，为什么这么来做呢？因为他们仍然是短期行为，从来没有考虑这样的东西出来以后，让我们的整个金融风险加大。因为房贷风险是有，往后移的，房价上涨的时候，可能没有问题，但房价一下跌，所有风险都来了。比如说我是一家商业银行，亏损了500亿，他倾家荡产能承担得起吗？现在扩张的时候就拼命做得越多越好，挣得利润就给工作人员有高薪，一般的银行高管几十万，几百万，凭什么他们薪水这么高，就是因为他们快速扩张，迅速扩张，到最后出现风险问题，就让全国人民兜底。所以，第二套住房的市场准入不仅仅要比较高，而且还要对供方的限定更严格。 网友：我在您的博客上看到，政府对炒房炒地开始要动真格的了，接下来政策会有什么动作？ 易宪容：政策已经有了，税收政策出台了，像物业税、所得税、土地出让金的税收，比如说一年没有开工，两年没有开工，应该交多少税收；交易过程中的所得税都是一系列的东西。很多人可能认为，我们出了这么多政策，以后不会出台什么政策了。去年上半年房地产开发商就说，现在政府出了这么多政策，未来没有什么政策好出，政策出尽了。我说你不是温家宝，温家宝都不敢说这个话，要出政策，关键是看这些政策对谁最有利，整个社会的利益平衡，如果对绝大多数民众有利的时候，政策就出来了，如果对少数有利的时候，就看利益体之间博弈了。炒房、炒地的问题，政府已经作为2008年的工作要点。炒房炒地的问题根源不在于炒房、炒地，还在于土地政策有问题，还在于现在政府的权力，贪污腐败有问题。我相信政府不仅仅会针对炒房炒地本身出台政策，关键在源头上，土地政策，土地的法律政策做一些限定，对政府的权力监督来讲，一定会有一系列好的政策出台，只要把这些源头处理好，后面的问题就好得多了。 网友：今年政府工作报告把房地产市场规定为消费市场，您刚才也说了是“民生市场”，此前看到您的言论说，今年国内房地产发展模式从政策上进行了根本性调整，房市发生根本性的变化，比如说住房形式会给我们的生活带来哪些变化？根本性的变化有什么意义呢？ 易宪容：房地产市场由投资炒作市场改变为民生市场意义在哪儿？随着经济的发展，经济的快速增长，绝大多数人没有分享这种成果，没有办法让他们的住房条件改善。民生市场就是让民众通过自己的努力，在政府的帮助下，住房条件越来越好，居住环境条件越来越好。我们整个社会经济在这样比较好的环境下，大家更容易分享到整个经济发展的成果。 网友：您在访谈的时候说，今年的房市是不缺钱的，今年楼市投资有哪些新的挑战？ 易宪容：政府对房地产市场进行严格限制，严格遏制的情况下，希望你把风险考虑进去，现在到银行借钱买房做投资，不仅首付比例高，利率水平多，1.1倍，而且未来可能比这个还要高，而且未来个人所得税面临调整，物业税也面临调整。如果不把这些政策风险，利率风险、费率风险等等市场风险考虑进去，对房地产进行投资，有可能出现和现在买股票一样。所以，希望大家还是要多考虑，不要认为投资房地产市场还有多少有利可图的东西。 大家做投资，一定要自己的历史经验作为你投资不投资的依据，那只是过去的经验，未来发生什么不知道，可能你这辈子前五十年挣了很多钱，可能在未来一年两年一个投资失误，就让你一辈子的钱全部倾家荡产。香港有一个叫童子非的人，97年之前投资房地产、股市有100多亿，97年金融风暴之后倾家荡产。所以，大家一定要想明白，房地产市场是（投资）高风险市场，不能以历史经验作为你投资不投资的参考依据。 和讯网：楼市投资的模式会发生变化吗？ 易宪容：肯定会发生变化，经营模式、房地产销售方式等等都会发生变化。一定要清楚，未来要不要对房地产进行投资，你自己要做一个很好的判断，房地产市场永远是高风险的市场，你应该把这些风险考虑进去。 和讯网：今天的访谈到这里就要跟网友说再见了，感谢易老师的精彩分析！也希望易老师能再次作客和讯网！也感谢各位网友的参与！再见！ 易宪容：谢谢大家！
和讯网：各位网友大家好！我身旁的嘉宾相信已经不用做过多的介绍了，易宪容老师是著名的经济学家，也是我们和讯的老朋友，今天他将和我们一起聊聊房价的话题。易老师您好！请先跟我们的网友朋友打个招呼吧！ 易宪容：网友上午好！希望和大家一起讨论房地产问题。 和讯网：其实房价一直是热门话题，楼市也是我们生活中不可缺少的话题，近日潘石屹有一个言论称，2008年房地产市场最基本的特征是“钱少地多”，并抛出了“房地产百日剧变论”——房地产洗牌已在眼前。对此您有什么看法？ 易宪容：我觉得他这个说法意义不太大。早几年他就一直在说土地少钱多，现在政策小小的调整，就会出现“钱少地多”（的说法）。地本来就是固定的东西，没有多也没有少。关于钱，我告诉大家一个基本的数据，2008年尽管从紧的货币政策一直在执行，但房地产信贷增长35%以上，比早几年增长得还快。2008年1月份信贷增长已经8000多亿，加上外币来讲已经9000多亿。2月份尽管有过年和雪灾的问题，数字增长得比较慢，但2008年一季度信贷肯定快速增长。既然银行信贷很大的比重在房地产市场，所以，现在根本不是钱少地多，而是房地产市场政策的改变，如果想用以往的经营方式来做可能不适应了。整个房地产市场，企业进入门槛，企业信贷门槛和个人消费信贷市场准入都提高了，所以我不太赞同他的说法。 和讯网：易老师，您认为今年的房地产基本的特征是什么呢？ 易宪容：我认为，房地产市场的一个最基本的特征概括为一个很简单的道理，房地产市场是一个政策市，政策的改变也就决定了房地产市场今年发生一个很大的变化。如果用几个字概括今年的房地产市场就是“民生的市场”。08年以前，房地产市场是投资比种比较高的市场；2008年以后是满足民众居住需求的市场。这可以从几个方面来理解： 第一，廉租屋、经济适用房、限价房的比重，政府列入议事日程，会做出基本的规范。 第二，房地产市场今年生产的产品，是2006年“国六条”落实的70%以上是中低档产品。 第三，2007年下半年开始，有一个359和452号文件，这个文件基本上对房地产投资和消费做了严格的区分，房地产市场作为投资来讲，政府要对市场价格进行一定程度的限制。 今年总理政府工作报告就讲得很清楚，今年的宏观调控要做两件事，一方面要增加有效供给，另一方面要遏制不合理需求，不合理需求最核心的问题，就是房地产调整过多（音），需求超前。 第四，政策落实，政策改变以后，一定会把去年24号文件，文件中讲到房地产市场是民生的市场，主要是解决绝大多数居民居住条件的市场。这些政策进行落实，房地产市场就会发生根本的变化，由原来投资炒作的市场，变为民众解决基本居住需求的市场。 最近，国务院有一个2008年工作要点，就如何打击炒作房地产市场的土地和住房，是2008国务院的工作要点，所以，2008年房地产市场会发生根本性的改变。 和讯网：刚才易老师已经说了，今年是一个房地产市场是民生的市场，这也是大家所希望的。但房市遇到融资的困境也是大家有目共睹的，如果说这会一定程度上加剧房地产行业的洗牌，行业总体的规模就会不断萎缩，会不会有一种趋向，就是出现寡头垄断的局面，如果出现这样的局面，这会不会增加房价下降的难度？ 易宪容：寡头垄断根本不可能，6万多家企业哪里搞垄断，把这些企业弄成一家、两家、三家不可能。不要说一年两年，十年、二十年也不可能。第二，房地产市场不缺钱，那么多资金进入房地产市场，怎么可能缺钱呢？只是改变了以前的资金投放方式。早几年空手套白狼，本来没有钱，有发展一块土地的意向，就可以把银行的钱套出来。现在经营方式改变了，他们感觉到困难。一个好的企业，一个好的项目，特别是满足民众基本需求项目，房地产商是不缺钱的。房地产市场钱的多少问题只不过是成本的高低，资金从来没有缺过。 和讯网：易老师认为从来没有缺过钱。这里插入一个网友的提问，很多报道说开发商从来没有如此得缺钱，您认为，开发商为了资金回笼，会不会降价出售楼盘？房价下调的可能性到底会有多大？ 易宪容：按道理来讲，政策性根本改变，使得房地产企业经营模式也就改变了。过去弄一个地，房子开发以后就放在那里不卖，为什么这样？因为那个钱不是他们的，他们把银行的钱借出来。银行利率那么低，成本那么低，我当然没有风险，当然可以把房子放在那里。 现在如果是一个好的房地产企业，能看到未来房地产市场发展的企业，就会想到房地产市场其实是一个高风险的市场，早几年的经营模式，可以把银行的钱淘出来的经营模式已经不适应了，怎么办？就要改变过去的经营模式，适应市场经济本身的发展。比如说王石的万科，为什么能把房地产价格进行调整呢？因为他已经看到未来房地产势头会发生什么样的变化，他比别人早那么半步，早那么一步。 我们的企业如果都能够明明白白地看清楚，不以过去的经验，过去所走过的路来看未来发展，我想房地产市场的调整是必然。如果看不清楚这一点，这些企业一定会在未来市场中被淘汰。 和讯网：易老师，现在奥运圣火正在传递当中，今年是奥运年，今年承办奥运会的背景下，国内有“奥运婚房”的需求，有数字显示京城会有18万对新人，同时还会带动许多国际需求。如果中国房价要跌的话，也会有一个“过渡期”和"潜伏期"，您认为我们还要等多久会看到房价下跌呢? 易宪容：这有几个问题，第一，奥运对房地产市场到底有多大的影响？第二，有18万对奥运期间结婚的人对房地产是需要还是需求？要结婚，要买房，你有能力买吗？难道结婚一定要买房吗？如果现在积蓄只有五万元，怎么能买100万的房子？根本不可能。对年轻人来说，这是不合理的超前需求，不是说结婚就要买房。50、60，70、80年代那些人都结了婚，并不都是先买房的。 你有能力买，改善自己的调整，有个好的环境，有个结婚的场所也是好事。如果你根本没有能力买，在高房价的时候，把爸爸妈妈那一点钱拼命淘到自己身上，我认为假如你这样结了也会面临一系列的问题，而且未来的冲突可能就会从这里开始。我认为，年轻人要根据自己的能力，有能力买就买，没有能力买，结婚不结婚与买房没有关系。 第二，奥运会对住房来讲一定会起到很大的作用吗？我昨天看到一个数据，北京市奥运会多年来总投入1400多亿，而且分多年投入，想想看，1400多亿，就算3000亿，和一年的GDP相比有多大，不到千分之一，所以，尽管奥运对北京有一点点影响，但影响微乎其微，可以忽略不计。为什么这些人炒作奥运？因为他希望把概念作为他们营销的一种方式，在中国这种经济环境下，奥运经济对整个中国来讲是很小很小的东西，3000亿分十年八年来摊销，要摊销多少？ 和讯网：易老师建议网友朋友买房一定要谨慎，量力而行。我们在为高房价苦恼的同时，还在为CPI苦恼，因为周围的一切都在涨价，粮食、猪肉等原材料都在涨价，此前您在参加“经济波动与制度变迁”圆桌讨论会时表示，“"房价不下调，CPI快速下调，不可能。”，房价下调多少才能达到CPI快速下调目的？ 易宪容：房价下调多少，我们没有办法给一个具体的数据。就像股市一样，谁知道今天股市涨在哪里，明天会跌在哪里？谁都不知道。我如果知道明年房地产价格升在哪里，跌在哪里，我就可以通过这种方式来套利，来成为百万富翁、百亿万富翁，谁都没有这种能力。这种情况下，房价的调整最关键的问题有几个方面： 第一，房地产市场是周期性很长的市场，价格的变化往往具有周期性，不能我们现在正在出台，正在改变，就认为房地产会有大的调整。 第二，房地产是不动产，既然是不动产，产品不是统一价格，统一上涨，统一下跌的，在一个区域市场里，如果某个区域上涨得时间比较多，速度比较快，这个地区下跌得快一些。如果这个地区上涨得比较慢，上涨得比较少，调整的时候波幅会小一些。我们绝对不可以用千篇一律的东西说房地产市场到底是怎么回事。 第三，房地产是政策市，政策的总体态势是让房地产趋于理性。我们相关部门的责任首长已经说了，房地产市场存在一定的价格泡沫的成分，那么政府出台了一系列的政策，但这些政策落实下来，真正让房地产市场做调整，是一点点落实和一点点调整的问题，所以，大家不要认为，说政策对房价进行调整，为什么房价没有跌下来？大家要有耐心，好好地看政策的基本内容，基本实质是什么？它会让整个房地产市场发生什么样的变化？在其中透视出基本的未来发展趋势，看未来发展趋势的时候，要结合你所在区域分析和了解房地产市场的变化。 第四，居民的生活水平、工资水平等等也是分析的因素，不要听别人说房价下跌我就不买房，房地产上涨我就买，这是不对的。大家一定要知道，各个人，各个所在的市场环境情况不一样，每个人要根据实际的情况对房地产市场做出实际的分析，这样能找到比较适合自己的生活方式。 和讯网：刚才易老师谈到楼市泡沫的问题，这是我们大家都关注的一个问题，以前我们买房要排队抢号还未必能排得上，现在送车位，赠装修费等促销方式又开始粉墨登场，比如广州的楼盘还纷纷打出“分期首付”的促销招牌，更有意思的是出现了楼市降价引发补差价风波， 楼市泡沫真的要破了吗？ 易宪容：这里涉及一个问题，楼市调整以后，买了房的人要不要补差价，这涉及到中国一个根本的问题，就是合约精神要不要履行的问题。第二，房地产开发商促销的方式是社会促使的结果，还是什么其它的因素。第三，房地产泡沫到底是怎么回事。先从第一个问题来说。市场经济里，合约精神是整个市场经济的核心，进入任何市场，买进和卖出的时候，签定合同的时候要对你的合同负责任。 和讯网：不应该补差价？ 易宪容：当然，为什么房地产开发商不补呢？这个事情可能不是经济问题，是一个郑则问题。这里可能利润水平比较高，怕从经济问题引发政策问题，使他的房子更难买，而且引起政府对他房地产项目的关注，引起整个社会的关注。我认为这些事情根本不可能发生的，你买了房，签了合同就要按合同办，就算你亏3%，就算亏5%，你也要承担责任。如果居民没有承担责任的基本精神，那么我们不要搞市场经济。被人骗是另外一码事，在买卖过程中，房地产开发商哪些东西骗了你，哪些东西和《合同法》是相违背的，可以找他们来补充，推翻这个合同。不能说我签了合同，价格跌了，市场环境变化了，我不履行合同合约。这是不对的。 房地产市场已经发生很大的变化，我们房地产企业为什么要采取那些确实有效的方式，为什么不把钱捂在那里，他就觉得我们这个市场发生很大变化了，如果不采取这种方式，面临的风险会越来越高，越来越大。这种情况下，他采取什么样的方式，我们要告诉民众，一定要区分清楚，不能为一点点蝇头小利就马上进去。这里面面临的选择比看到的还要多得多，你一定要看清楚。 房地产市场有泡沫，什么时候破？能破多少？北京市的市场和上海市、广州市不一样，大家一定要根本你所在的地方，根本你所在地方的实际情况来确定风险，而不是别人说什么，你就认为什么。 和讯网：说到楼市泡沫真的很可怕，美国次债危机就是一个很好的证明，我国的股市也受到了影响，此前有观点认为“挤压楼市泡沫”是避免中国发生次债悲剧的捷径。你认为挤压楼市泡沫会对中国股市，特别是目前持续下跌的股市产生什么样的影响？ 易宪容：一方面房地产市场和股市有关联，另一方面来讲（关联）也不是太密切。去年股市和楼市一起互动，把商铺价格推高，去年很多民众开始利用银行金融产品创新加按揭、涨按揭，把钱借出来进入股市，从股市赚点钱再进入房市，这样互动很容易把两个地方的价格往上推。 现在整个股市发生了变化，房地产市场发生变化，股市的下跌和房地产市场政策有很大关系，不是全部因素，是小小的因素。比如涨按揭、加按揭，银行信贷资金不能进入房地产市场，使一部分居民没法进入房地产市场，股市的资金也减少。 股市的下跌一定会让老百姓本来把钱进到股市赚到钱再到房地产市场买房，很多人的钱都套在里面。现在很多人都问我，易老师现在股市不好，房地产可以保值增值，我现在是不是把股市的钱卖掉，投到房地产市场来保值增值。我说假定你要这么做就是蠢的，而且蠢到无可救药。为什么蠢到无可救药呢？前期股市已经跌了50%，你已经深度套牢，你现在出来，就亏了50%，这些钱再进入房地产市场，你没有分清楚房价是高还是低，如果你进去的时候是高的时候，买股票的时候高价进去低价出来，米房子的时候也是很高的价格进去，到时候房价一跌，本来只套一次，现在就套两次了。而且这样一套，你可能永远没有翻身的机会，也许股市还有点机会，等股市回升以后，赚一点再卖出去。最多会增加一些机会成本，但损失会低一些。但要进入房市，买高价房就很麻烦。 比如说50万进到股市，曾经赚到100万，现在跌到40万，现在出去还是亏掉，然后进到房地产市场，本来那边值30万的，现在又拿40万进去买房，之后又亏了10万，所有费用加起来有20多万。所以，民众在这样的情况下，一定要做一个很好的思考。 股市下跌对房地产市场的影响不是太大，现在房地产市场价格为什么上涨得这么快？房地产市场调整最关键的点是金融市场政策的变化。房地产市场能快速发展，关键是我们有强有力的金融支持，而且采取便利的，低成本的融资渠道，让很多投资者进入房地产市场。 去年房地产个人按揭贷款就达到9000多亿，在前7、8年，个人房贷融资就达到2.2万亿，一年就差不多达到三分之一，所以，你想想房价是不是太高？现在政府已经对这个做了比较清楚、明确的界定。你只要做投资，就要收你比较高的首付款，比较高的利率，这不仅是现在的政策，未来还会更加严厉一些，这样的情况下，投资人就会减少，投资需求减少以后，住房价格就会很容易回归合理。投资需求是无限的，房地产属性如果没有界定清楚，既要投资又要消费，很多人利用国内住房投资需求特性，利用金融杠杆去炒作房地产市场的时候，不要把中国所有的土地变成房子，就把月球上的土地变成房子，也永远不够这些人购买。为什么？你可以买一套，可以买两套，可以买十套、一百套、一千套、一万套，只要有钱就有人买。有效供给永远达不到他们的无限需求。只要投资和需求做清楚的限定，房地产市场就会发生根本性的变化。 和讯网：易老师您此前分析中也提到了现在要不要买房的问题，因为现在很多观望者希望在奥运会之后买房，也有分析认为“奥运婚房”将成为推动北京楼市走出观望、加速回暖的重要力量，任志强曾表示奥运后房价只会涨不会跌，并且会涨得更快，易老师，您认为奥运后房价会涨还是跌呢？ 易宪容：奥运会对房价影响本身微乎其微，不是考虑的因素，整个奥运会所有的投入满打满算3000亿，北京1400亿，把全部加起来3000亿，分八年来讲，根本不算什么。“奥运婚房”是这些人想象出来一个概念。比如说你今年要结婚，手上有5万块钱，难道你一定要买一个100万的房子去结婚呢？房子不要钱送给他，这些人当然要了。如果要买，他们有没有能力。这么高的房价，如何“奥运婚房”，我都没有能力购买，今年3月份刚刚结婚的人有能力买这样的高价房吗？根本没有。这是房地产企业给大家想出来的一个概念，怎么可能呢？我就买不起，你们能买得起吗？我的能力按道理是可以的，但我买不起，假如我要结婚，这么高的房价，比如说这个地方的房价300万一套我买得起吗？买不起的。 和讯网：等待奥运会之后，买房的行为到底对不对？ 易宪容：这不重要，我之前一直在强调一个问题，每一个民众一定要根据自己的能力，自己的条件，自己能够支付的能力结合起来考虑。如果你有钱，比如说500万，房价再高，你花200万买一套房子，你还有300万，高就高一点。如果你只有5万元，想办法买一个250万的房子，能买吗？这样的价钱你买的话怎么办？你总不能天天为一个房子去活，活得有意义吗？本来一辈子有很好的生活，现在活着全部为一个房子了。奥运不是你买房不买房的参考点，这一点都不重要，只是作为营销的人，他们制造这一系列概念让你们上钩，这最重要吗？那些重要吗？根本不重要，不是说划定一个界限，奥运会开幕到结束这一个月，作为我们买房不买房的界限有意义吗？一点意义都没有。不能根据这个界限的划分来决定你买或者不买，一定要根据我们每个人自己实际的情况。 和讯网：我们来看一下现在的土地市场，最近土地市场连爆冷门，高价地频频“流拍”，开发商也正视了拿地风险，这种现象您怎么看待？ 易宪容：“流拍”意味着土地现在价格下跌，预示着土地的价格永远是房价决定的，房价很高的时候，土地价格就跟得上去，如果土地价格下调，开发商不敢要这个土地了。按说房地产企业没有土地怎么造房子？没有土地怎么成为房地产企业？说明什么？他已经意识到房地产市场是一个高风险市场，意识到未来的房价会发生什么变化，会回归理性，所以，房地产开发商都这样做了，为什么我们买房的民众脑袋不转一转？他们知道的信息比你多得多，他知道整个市场有多少供应量，有多少人想买房子，他们总是制造这些概念，让你们慢慢进去。他会想到土地我不敢要了，有高风险的，买房的民众一定要想到会发生什么。 和讯网：现在有网友的提问请易老师解答一下，访谈之前，易老师也说今年是“民生的市场”，今年国务院也明确“抓紧建立住房保障体系”纳入到政府的工作规划，这里网友问您，政策向住房保障倾斜，您认为会不会落实？ 易宪容：我对住房保障的理解可能和政府的理解有很大的差异，住房保障应该是全覆盖的，不仅仅是针对廉租屋、经济适用房、限价房而建立的住房体系，住房保障最核心的概念是以市场经济为基础，政府通过各种各样的方式，比如说财政补贴的方式，优惠利率方式，税收优惠等等方式让不同层次的居民，能适得其所地买到他们能够购买的住房，这是我所理解的住房保障体系，不是现在所说的“保障归保障，市场归市场”。这个观点是市场经济本身和国际上的经验都不符合的。 比如说香港、新加坡保障住房占到50%、85%，人家所说的住房保障体系和我们国家不是一个概念，他们就一个小的地区，人家就一个小岛，就几百万人口，不够北京市一个海淀区的人口。这么小的地方，国家资金投进去都好弄，但涉及到全北京，全中国的时候怎么做？ 就这么大的国家来讲，如何保证每一个居民有支付能力来购买现在市场上的住房，住房购买完全按市场化的方式进行，政府有一系列政策规定，比如说廉租屋应该采取货币化的补贴方式，或者直接分配到低收入家庭手上，或者完全没有能力购房的民众。在欧美国家，一般比重是3%—5%，最多也就是到6%左右，20%以上的住房完全由市场定，可以做投资，也可以做消费，剩下70%的住房规定为完全的自住，要买这些住房没有问题，但只能自己住，不能多买一套，多买一套没有关系，可以交很高的税，交很高的利息。这样政府对整个市场，一方面市场经济基本运作方式在商场住房、供应住房（音），另一方面要对这些住房进行严格清楚的限定，比如说廉租屋哪些由政府财政供应，像20%在外地可以调税，还有一部分全部放开，中间一部分限定在一定的范围内，如果这样，房地产市场会有很大的变化。现在政府基本在朝这个方向在做，但和之前的要求还是有一定的差异。 我有一篇文章，叫《新的建设部长给房地产市场定调》，他讲的很对，未来房地产市场供应模式，永远是以市场为基础，以市场方式来解决，如果我们的住房政策保障归保障，市场归市场，问题会越来越严重，比我们现在的问题还要多。 网友：最近有报道说，第二套房贷政策有松动，您认为，有可能松动吗？ 易宪容：第二套房贷政策本来就很松，还能松到哪里去？在美国，你只能买一套住房作为消费。如果去卖第一套住房，所得税等等方面都不控制，物业税也可能比较低，但买来套以上，就要进行控制，进行投资，麦科伊，但所得税要交，利率很高，这不合适。 为什么大家要想到一定会松动呢？和欧美国家比，中国按揭住房整个标准要比别人松得多，可以说松得起码十倍以上。如果按欧美国家那种标准，很多民众现在所面临的问题，物业税来了，持有房子多可以，天天交税，五年交下来，这个房子钱就没有了。持有房子没有关系，可以买卖，要买卖，让你一分钱都没有，很可能让你亏损，因为要让你交很高的所得税。所以，第二套住房本身政策就要松。 现在商业银行也会想，我的盈利模式针对信贷扩张来做，为什么这么来做呢？因为他们仍然是短期行为，从来没有考虑这样的东西出来以后，让我们的整个金融风险加大。因为房贷风险是有，往后移的，房价上涨的时候，可能没有问题，但房价一下跌，所有风险都来了。比如说我是一家商业银行，亏损了500亿，他倾家荡产能承担得起吗？现在扩张的时候就拼命做得越多越好，挣得利润就给工作人员有高薪，一般的银行高管几十万，几百万，凭什么他们薪水这么高，就是因为他们快速扩张，迅速扩张，到最后出现风险问题，就让全国人民兜底。所以，第二套住房的市场准入不仅仅要比较高，而且还要对供方的限定更严格。 网友：我在您的博客上看到，政府对炒房炒地开始要动真格的了，接下来政策会有什么动作？ 易宪容：政策已经有了，税收政策出台了，像物业税、所得税、土地出让金的税收，比如说一年没有开工，两年没有开工，应该交多少税收；交易过程中的所得税都是一系列的东西。很多人可能认为，我们出了这么多政策，以后不会出台什么政策了。去年上半年房地产开发商就说，现在政府出了这么多政策，未来没有什么政策好出，政策出尽了。我说你不是温家宝，温家宝都不敢说这个话，要出政策，关键是看这些政策对谁最有利，整个社会的利益平衡，如果对绝大多数民众有利的时候，政策就出来了，如果对少数有利的时候，就看利益体之间博弈了。炒房、炒地的问题，政府已经作为2008年的工作要点。炒房炒地的问题根源不在于炒房、炒地，还在于土地政策有问题，还在于现在政府的权力，贪污腐败有问题。我相信政府不仅仅会针对炒房炒地本身出台政策，关键在源头上，土地政策，土地的法律政策做一些限定，对政府的权力监督来讲，一定会有一系列好的政策出台，只要把这些源头处理好，后面的问题就好得多了。 网友：今年政府工作报告把房地产市场规定为消费市场，您刚才也说了是“民生市场”，此前看到您的言论说，今年国内房地产发展模式从政策上进行了根本性调整，房市发生根本性的变化，比如说住房形式会给我们的生活带来哪些变化？根本性的变化有什么意义呢？ 易宪容：房地产市场由投资炒作市场改变为民生市场意义在哪儿？随着经济的发展，经济的快速增长，绝大多数人没有分享这种成果，没有办法让他们的住房条件改善。民生市场就是让民众通过自己的努力，在政府的帮助下，住房条件越来越好，居住环境条件越来越好。我们整个社会经济在这样比较好的环境下，大家更容易分享到整个经济发展的成果。 网友：您在访谈的时候说，今年的房市是不缺钱的，今年楼市投资有哪些新的挑战？ 易宪容：政府对房地产市场进行严格限制，严格遏制的情况下，希望你把风险考虑进去，现在到银行借钱买房做投资，不仅首付比例高，利率水平多，1.1倍，而且未来可能比这个还要高，而且未来个人所得税面临调整，物业税也面临调整。如果不把这些政策风险，利率风险、费率风险等等市场风险考虑进去，对房地产进行投资，有可能出现和现在买股票一样。所以，希望大家还是要多考虑，不要认为投资房地产市场还有多少有利可图的东西。 大家做投资，一定要自己的历史经验作为你投资不投资的依据，那只是过去的经验，未来发生什么不知道，可能你这辈子前五十年挣了很多钱，可能在未来一年两年一个投资失误，就让你一辈子的钱全部倾家荡产。香港有一个叫童子非的人，97年之前投资房地产、股市有100多亿，97年金融风暴之后倾家荡产。所以，大家一定要想明白，房地产市场是（投资）高风险市场，不能以历史经验作为你投资不投资的参考依据。 和讯网：楼市投资的模式会发生变化吗？ 易宪容：肯定会发生变化，经营模式、房地产销售方式等等都会发生变化。一定要清楚，未来要不要对房地产进行投资，你自己要做一个很好的判断，房地产市场永远是高风险的市场，你应该把这些风险考虑进去。 和讯网：今天的访谈到这里就要跟网友说再见了，感谢易老师的精彩分析！也希望易老师能再次作客和讯网！也感谢各位网友的参与！再见！ 易宪容：谢谢大家！