陈国强：楼市调控在经验和教训中成长

解决庞大的中等收入人群住房问题需要较长过程

　　主持人：各位网友大家好！欢迎收看和讯两会系列访谈节目，今天我们的主题是住房保障与房地产调控，我是主持人姝葶。今天我们非常荣幸邀请到北京大学房地产研究所所长陈国强老师。陈老师，您好！
　　陈老师，昨天温家宝总理政府工作报告，关于楼市一份600多字的报告，抓紧建立住房保障体系的指导原则，相信您也看到的，市场这两天对此反映也非常热烈，您认为总理的政府工作报告最大亮点是什么？
　　陈国强：我觉得总理政府工作报告涉及房地产内容篇幅不是很长，应该说重点非常突出，把之前政府有关房地产方面一些重要思路在这一段文字里充分的表述出来了。我们注意到总理报告中一个非常重要的政策重心，或者政策亮点是强调住房保障体系，实际上住房保障问题从27号文件和十七大报告，对这个问题已经有非常充分的论述和很明确的意见。在总理政府工作报告中对这些意见再一次用新的语言做了一些充分的表述，我想是这样。无论是三大指导原则，还是四项具体的措施，都是围绕着构建住房保障体系的重心展开的。
　　主持人：这两天建设部副部长姜伟新接受媒体采访时也说了，我们有一个明朗的政策取向，将采取三项措施保障群众住房需求，低收入家庭主要通过廉租房和经济适用房解决，中等收入家庭通过限价房和经济租用房办法解决，高收入家庭通过市场解决，您对这种分步梯级住房保障体系有什么看法？
　　陈国强：我觉得这个思路实际上是我们过去国务院23号文件曾经明确分类供应的思路，24号文件对23号文件进行一个新的确认。当然我们也注意到，24号文件并不是对23号文件简单重复，因为24号文件里面侧重点也好，关于保障体系的分类或者覆盖范围，提供保障的方式等等也有很多新的构想，我想这是一个符合我们中国国情住宅发展比较好的一个政策方向。按照这样一个政策方向来落实，我想目前房地产里面存在着很多问题应该可以比较好的解决。
　　主持人：这次总理报告中我们有一个印象比较深刻，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题，以前我们都在强调低收入和困难家庭解决住房，这次专门强调为中等收入家庭解决，这是第一次提出吗？有什么特别的政策意义？
　　陈国强：有关中等收入群体，在十七大之后曾经有官员有过这样的论述，这次总理在政府工作报告中明确提出来，实际上是把这个问题上升为一个政策层面。我们也注意到有些城市已经把中等收入人群，过去我们新的夹心层，他们住房问题是通过政府提供公共服务的方式解决，还是通过市场的办法解决，现在应该说比较明确了，中等收入群体将来可能主要是通过政府提供政策性住房的方式给他们解决住房问题。我想这跟过去相比是一个新的变化，或者说一个新的提法。
　　主持人：具体来说对于中等收入家庭住房问题，您认为政府将会采取什么样的措施和途径解决呢？
　　陈国强：建设部主管官员论述一定程度上代表官方未来对市场一种判断或者一种想法，我想对于中等收入人群，除了现在提到像经济适用房或者经济租用房，还有限价房，另外还有普通商品房，实际上我们这说普通商品房是符合国家政策导向的70/90这一类的住房。因为面积控制在适当户型面积，所以它的总价跟市场上普通商品房相比，可以满足更多人群，我想通过这一些途径可以逐步解决中等收入人群住房问题。
　　主持人：也有专家提出，会不会采用其他方式的解决办法呢？比如帮助中等收入家庭，通过购房贷款贴息和所得税退还等等。
　　陈国强：我觉得新的方式都可以探讨，至于在具体的城市将来会不会落实，或者用这些方式解决中等收入人群的住房问题作为具体办法，我想可能要结合不同的城市和具体的市场状况来判断。
　　主持人：现在市场也有这样一种担心，有的委员提出中央把这么一个庞大的群体纳入到住房保障体系，会不会出问题？认为中等偏高收入家庭应进入市场解决，也有专家说在世界上没有解决如此庞大中产阶级住房的先例，对这个问题您怎么理解？
陈国强：中国目前情况来看，因为人口基数庞大，有几亿的城市人口，从规模来说，在世界上没有任何其他国家有这么大的需求的规模。我们应当注意到，现在提中等收入人群可能更侧重于中低收入人群，因为本身中等收入人群里再细分还可以再具体区分中高、中中、中低，因为本身解决中等收入人群的住房问题是比较长期的问题，我们可能首先需要关注或者重点解决是中低收入人群，相对来说中低收入人群跟整个中等收入人群相比是一个更局部的概念，我想即便是这样的话，我们面对将来中低收入人群也还是一个很庞大的人群，我想这个可能政策的落实需要一个比较长的时间来逐步的实现，不可能一步把所有人群三年、五年解决所有中低收入人群住房问题，这个也是不现实，需要比较长的时间，逐步解决他们住房问题。

广州限价房弃购现象 主要是由于项目本身问题

　　主持人：正好有这么一个庞大的群体刚性的需求在支撑，所以说目前对于限价房也出现了一些我们不能够接受的现象，比如说我们会认为限价房一出来，大家多会抢着去买，但是在广州恰恰出现相反的情况，出现一些人放弃购买限价商品房的权利，您对这个现象怎么看？
　　陈国强：广州限价房出现部分房源被弃购的现象，我想有它的一些特殊性，我自己关注了这个情况，就是说这个项目本身它处在比较偏远的区域，另外被弃购这些房源可能楼层和朝向不是很理想。另外目前在广州市场除了现有已经推出限价房项目之外，还有其他的项目可以供他们选择，就是说本身限价房不是单一的项目，具体某个特定的城市来说他也有若干个项目可选，这个在具体限价房销售对象或者管理中更需要采取更加切实可行的措施，应该说他是一个特例，或者提出新的问题，需要我们结合新的问题采取更切实有效的措施来解决。
　　主持人：很多市场人士把弃购现象可能归结为限价房一口价定价造成的，您怎么对待限价房定价策略？
　　陈国强：限价房它有它的特殊性，过去北京市市场经济适用房也是采取这个方式定价，一个项目采取统一定价，不分楼层，不分朝向，不分户型面积是统一价格销售的，未来在项目具体销售管理当中是不是需要采取别的定价方案和更灵活的定价方案，我觉得可以把它作为一个问题来探讨。现在目前在限价房项目销售管理当中的确有许多很具体的问题，以前我们可能没有预料到，现在广州这个项目已经出现问题，我想可以引起我们更多的思考，或者由此我们面对这些问题考虑新的更好的变化。
　　主持人：您有没有什么好的建议？
　　陈国强：统一价格的方式来销售这些项目操作起来比较简单，但是它负面的问题把好的楼层，好的户型，好的朝向跟相反的户型、朝向、楼层不理想的以同样的价格销售，产品没有做更具体的细分，我想这个可能也是简单有简单的好，但是也有它的弊端。现在对不同的人群，在限价房销售管理里面可以借鉴一些类似过去新加坡采取的方式，根据你家庭人口，你家庭的收入状况，可以采用更有针对性的销售办法，你是三口之家或者两口之家，你适合买多大的面积，加上你的收入状况，这样消费者和产品之间错位的问题可能会减少了，避免盲目性，针对性更强了，我想可能有些问题会迎刃而解。
　　主持人：这次我们看到温家宝总理政府工作报告中也有一言是比较明确的，要引导群众合理的消费模式和消费心态，当时您也提到在限价房购买过程中广州的现象，很多人是因为它朝向不好，或者说楼层不好他就弃购，还有因为周边商品房降价他想再观望一下，您有没有什么好的建议怎么引导这一部分需求他合理的消费心态？
　　陈国强：我想这里有几个问题值得我们思考，一个限价房的定价是不是比较切合市场实际的，如果出现周边商品房价格和限价房价格差距不大，甚至比限价房价位还低的状况，说明我们对限价房项目定价不是很合适，或者不是很符合市场实际。另外我们在推出限价房项目的时候可能需要考虑一个问题，要掌握推出项目的节奏，或者说把这个时间适当的错开，这样我想也可以避免广州出现类似的状况，一个是本身的定价，再一个推限价房项目上市的时候，要把掌握好适当的节奏，把项目错开。另外根据你家庭工作地址，或者你自己的偏好，你可以选择你购房的区域，比如说你在北京海淀区上班，你可以以海淀区为第一方案，你优先选择限价房以海淀区为主，这样有一个重点或者倾向性的方式，不是全市范围选择限价房项目，就区域的划分我想这也是一个具体的办法。
　　主持人：在这次广州限价房申购过程中也发现一些个别限价房项目出现大户型复式和别墅的出现，还有国有企业的福利房，您怎么看待这个现象，您觉得这个现象出现的根源是什么？
陈国强：这个问题原来没注意到，我想在限价房项目里出现比较多的大户型，或者有其他一些相关问题，这是我们在限价房项目管理中不应该疏忽的地方。我想今后在类似限价房项目里面应该尽量避免出现类似的问题，本身的户型应该掌握在90平米以内，或者不要跟过去在经济适用房里面曾经出现大户型比例偏高，然后其他一些单位集资性质的，类似这种问题不要再出现，因为这涉及到限价房或者政策性住房项目管理，包括审批各个环节都有一个管理的问题。

广州房价下跌多种因素造成 与限价房上市关系不大

　　主持人：我们还想以广州限价房为例来分析一下广州的楼市，我们也知道从去年年初的时候张市长提出让市民不要着急买房，之后又推出了大量限价房，广州限价房在全国上市的进度是最快的，他现在推出了大概十个项目。但是我们也看到从去年10月份开始，广州楼市交易量确实出现萎缩，房价也下降，您觉得这是限价房上市导致房价的下跌，这是因果关系吗？
　　陈国强：可能不一定存在必然的因果关系，但是有联系，就是说限价房或者政策性用房供应的增加，对于消费者来说，包括对开发企业而言都会有一个对他们市场预期影响。我想广州市场楼市交易量下降，或者房价下调还有其他因素产生了影响，我想最基本是政策面的因素，政策环境。另外过去市场价格上涨过猛过快都有关系，在这些因素综合交互影响之后，加剧了消费者对于未来市场观望的预期，我想限价房对于目前市场状况肯定有影响，但是它是影响因素之一不是唯一的因素。
　　主持人：您能帮我们分析一下广州房价下降其他的因素吗？还有哪些因素？
　　陈国强：这个需要结合当地市场目前的供求关系，包括未来市场供应的状况和需求状况，这个我想最终市场房价涨也好，或者下调也好，应该说主要还是取决于市场一个供求关系。未来对于市场的预期，应该说对于市场会有作用，但是最根本的因素还是市场供给关系决定房价涨还是跌，或者涨多少，跌多少。
　　主持人：应该说从去年十月份开始，广州的需求趋势在萎缩，所以这是导致他整体房价下跌最重要的原因是吗？
　　陈国强：最重要的原因和基础因素还是供求关系，供应和需求的关系是一种互动状况。另外像政策因素，包括去年下半年中央出台了房贷新政也好，对于住宅保障制度的强调也好，对这个市场预期都会有比较明显的影响。
　　主持人：心理预期？
陈国强：心理预期，所以这个市场大家都在观望，以及开发企业促销或者让利的做法都会有影响。

北京08、09年商品房的供求矛盾会更突出

　　主持人：从广州我们再看北京，我们也知道北京08年保障性住房供应量应该说非常大，从公布的数字看，公开的数字是800万平，我们知道07年北京市商品住宅销售量也才1700多万平，保障性住房基本上达到整个去年销售量的一半，在这种情况下如果说在08年需求还是保持在现状的情况下，您预计这对北京的房价会产生什么样的影响？
　　陈国强：从北京来说，北京2007年曾经有一个530计划，530计划实际上主要涉及到两限房、经济适用房和廉租房，这三部分保障性的住房，实际上最后完成的，总量超过800万平米。这个当然是落实到土地的，这些项目应该在今年、明年会陆续上市，另外在08年政府计划建设800万平米左右的住房，这里面也含了两限房、经济适用房和廉租房。这个数量应该说在市场总量里面占有相当高的比重，我想这个对于未来市场房价的影响会有非常直接的，对市场整体均价的缓冲作用，或者调低的效果会非常明显。未来市场上因为有大量的保障性住房的增加，对于市场整体均价拉低的效应会非常明显。另外一方面我们注意到，保障性住房，或者说政策性住房它的比重增加了之后，实际上相对应的普通市场房，实际上它的比重跟过去相比有比较明显的下降，这个问题就可能会对未来市场真正的市场房来说，可能它的房价，它的变化将成为非常意味深长的因素。我个人的一个判断，因为随着保障房的增加，市场房总量的减少，它供应量的减少，有可能出现一个什么结果，因为供应量减少，另外它的需求部分，当然需求也有减少的，有一部分需求分流到保障房里面去了。但是市场房总体需求我想不会像保障房增加的比重，这样份额的减少，不是说这边增加那边等量就减下来了，市场房的关系矛盾会更加突出，有可能会出现一个什么结果呢，就是说市场房的房价会出现更明显的上涨，我想这个情况有可能出现。最终这个结果会不会出现，我认为还是取决于市场房它供应的节奏，包括供应的状态。另外对市场房需求的状况会不会发生相对应的变化，如果这个矛盾是加剧了，应该说可以判断的情况就是说，市场房的价格会出现比较明显的，比较大的涨幅。如果这个矛盾不是很尖锐，有可能会延续过去市场状态。
　　主持人：我们再分析一下关于市场房这块的需求，是不是就象您刚才分析的住房保障增加了，市场房需求不会相应的减少？因为这是由于北京市保障性住房是面对北京市当地居民，北京市现在商品房销售应该说三分之二都是外来人口，现在等于三分之二的外来人口要抢市场房，就是说在已经减少了一半的市场房情况下，需求不变，这样的话需求应该说极度的膨胀？
　　陈国强：两者不是对等的部分，保障房增加了部分，这满足北京市低收入家庭的需求，低收入家庭过去在缺乏保障房供应的情况下，这部分人实际上是游离于市场之外，他们没有参与到房地产市场中，政府通过保障房方式解决他们住房需求。从另外一个角度，北京市场上过去一个需求的主力军，应该说是中等收入的，另外还有大量比例是外来人口，非北京户籍人群的需要，在目前的政策范围内，不是北京籍的人口他们不能够享受政府提供的保障性住房，他们的需求只能够在市场房里面获得满足，我想这个需求还会延续在市场房的范围里面。政府通过保障房解决里面一部分过去游离于市场房之外的，所以这两者关系不是说一块儿增，必然就减下了，所以我想市场房部分的供求矛盾可能在08年、09年会有一个走向尖锐的状况，所以我想也需要呼吁政府采取相应的措施，缓和市场房部分的供需矛盾的问题。
　　主持人：您有什么样的建议吗？什么样的供应比例能够既保证民生有住房权，另一方面又不会影响商品房的房价？
陈国强：这个问题深圳当地政府已经作为重要问题考虑进去了，因为深圳本地户籍人口占总人口比例非常低，外来人口在当地实际上占主体。深圳当地保障性住房和制度性住房实际上考虑了外来人口的需求，把非深圳籍的户口也列入了未来需要保障的范围。北京因为他的城市有很大的特殊性，外来人口比重也非常高，政府在落实保障房政策的过程中可能也需要逐步的解决一些特殊人群的需要，我想这个问题的解决有待于一个比较长的时间，有一个过程，短期内可能没有非常有效的措施，或者有确定的房源解决这一部分人群，所以这个矛盾未来若干年内始终会存在，但是要把它作为一个重要问题来对待，就是说外来人口，非北京的人口未来在保障房覆盖范围内能不能列入保障房范围内，我最近注意到北京有关主管官员也在考虑，对于从外地引进的人才，或者海外归国的人才已经采取一些对应的措施解决他们的住房需求，相信这是一个比较长的过程，需要逐步的，分步的解决。

　北京房价没有改变上升通道

　　主持人：从去年开始，广深房价的波动，到北京今年的房价，各方争论要处于一个拐点，您如何预测北京房价在08年的走势，还有08年以后它会出现什么样的趋势？
　　陈国强：我想广州、深圳这些市场出现比较明显的调整，或者说房价的下调，会不会波及到其他城市，我想这应该是比较大的问题，因为房地产本身它有比较明显的区域性特点，我们简单的以深圳和北京相比，我们知道深圳去年一年房价上涨幅度是非常高的，有个说法去年一年深圳房价向上翻了一倍不止，这种状况应该说有非常大的特殊性。另外在深圳市场需求当中有短期投资的特征，这有很多香港居民、澳门居民在深圳购房，这种情况在其他城市不存在。北京市场自住性需求和长线投资的需求应该说占了很大的比重。另外北京房价上涨没有出现深圳去年这样非常特殊的巨幅上涨的情况，另外北京每年有将近四五十万新增人口，这些对房地产来说都是非常刚性的需求，我想广州、深圳出现这样房价的调整，在北京出现的可能性应该不大，因为本身两个市场差异很明显。另外北京市场很多状况和深圳、广州有非常明显的区别，不一样。
　　主持人：08年之后呢？会不会因为北京现在房价上涨有一些奥运因素在里面透支，奥运之后北京房价会出现拐点吗？
　　陈国强：我想奥运因素对于房价的涨跌应该说是一个短期因素，我个人一个基本判断，奥运会之后北京市场房价会不会出现比较明显的下调，我觉得这种情况可能性比较小。为什么这么说呢？奥运因素对于北京城市建设提供一个很好的契机，城市面貌获得比较大的改观，基础设施和各方面的设施改善是有目共睹。这些因素对于一个城市发展是一个长期利好的因素，特别是对于房地产来说，一个城市基础设施的改善，空气质量、交通条件，环境质量的改善，对于房地产来说是长期起作用的因素，这些因素不会因为奥运会举办结束这些因素就消失了，它对长期城市发展来说提供一个持续的支撑，所以我想奥运会的举办，对北京的楼市来说是一个很好的刺激因素，按照奥运因素对于北京城市面貌的改善，对于北京楼市提供的动力，他会持续很长时间，我想北京不可能出现过去雅典或者其他城市曾经出现奥运会举办结束了，房价就应声而落，我觉得不会出现这种情况。
　　主持人：在两会上曾经采访了祈福集团董事长，他也说现在房价挺稳定的，如果有钱赶快买房，包括上海复地集团主席郭广昌他也说如果你确定有能力长期提供房贷，你现在就买房，您对这个有什么看法？他们都是开发商。
陈国强：我个人同意他们这样的判断或者他们的建议，但是我觉得还需要再增加一个条件，你对于你有自住需求的，你自己对住房有真实需求，你有支付能力和长期还贷的能力，我同意他们这样的判断，就是你有自住需求，你有能力，那么现在买比三年、五年后再买更核算。

不要把房地产作为投资的唯一一个篮子　
　
　　主持人：如果投资呢？
　　陈国强：现在随着资本市场活跃，除了房地产市场之外还有其他的投资渠道，我想你对房地产特别感兴趣，你就可以把房地产作为投资渠道和投资方式，但是在这同时你也可以把部分的资产配置到其他的领域里去，比方说买股票、债券等等，包括实业投资都是可以做的。
　　主持人：我能不能这么理解，现在开始买房子不能说是最好的投资品种，或者是收益最大投资品种，可以这样理解吗？
　　陈国强：我个人的建议，不要把它作为唯一的投资渠道和投资方式，你可以对自己家庭资产做一个合理的配置，可以把自己资产配置到其他领域，可以做股票类的投资，甚至可以考虑做实业投资，我觉得都是可以的，不要把鸡蛋放到一个篮子里，房地产不要成为一个篮子，不要把房地产作为投资的唯一一个篮子很重要。
　　主持人：就象05年以前，股市熊市，房市爆涨，那么在当时房地产就是最好的投资品种。
陈国强：我想很多人已经实实在在体会到了房地产作为一种投资的渠道，或者一种资产增值保值的方式，过去几年随着房价的上涨很多人实实在在体会到了。我想过去不代表未来，未来若干年还有取得明显和丰厚的回报。另外随着国民经济整体的活跃和持续发展，应该说也增加很多其他的投资方式和投资渠道，我们也不要忽略其他投资方式和投资渠道的重视，你可以继续在房地产里面大投资，也可以把一部分资金配置到其他投资领域里去。

楼市调控在经验和教训中成长

　　主持人：您如何评价在过去几年中政府对房地产调控的效果？
　　陈国强：我想从03、04年开始对于房地产行业的调控，我们可能对它过去这样一个调控比较简单化的看待，比如说从房价涨和跌的角度看待他的调控有效没效，或者效果怎么样，这样就简单化了。政府对于房地产行业的调控，他的初衷或者基本的目标和方向，还是希望能够稳定房价走势，促使行业能够健康的，能够持续的发展。另外对于楼市的供应结构，对于住房市场供应结构的调控也是一个基本的方面。我们要看到，政府对于楼市的调控，实际上也是经历的由不太成熟，或者手段比较简单、比较灵活、比较理性，务实的过程，对于市场状况的认识，或者对于市场关系的判断也有一个认识过程，就是说从比较简单到比较务实，而不是说比较有针对性的一个过程，所以我觉得这些年来国家对于行业的调控，应该说有成绩，同时也得到了经验和教训，经验也好，教训也好都有。我们现在看到从这些年的调控当中，政府也认识到，过去的调控可能曾经过于关注房价的涨落的阶段，到07年政府对于住房发展思路，或者说我们住宅改革实际上有新的认识，或者说有提升，所以才有后来的24号文件，有后来十七大报告中对于住房保障体系全面的阐述，我想这也是从调控过程中总结、梳理出来的成果，本身也是从不会到比较符合市场实际的一些思路，我想这也是我们需要客观的，实事求是的评价。
　　主持人：可不可以认为政府这两年的调控实际上还是成功的？
　　陈国强：有他的成效，同时也积累了一定的经验和教训，两方面都有。
　　主持人：您能不能预测一下，下一步，08年或者09年政府还会不会对楼市出台什么样的调控措施？
　　陈国强：我个人倾向于这样的判断，目前针对房地产行业调控的措施，出来的政策覆盖面和着力点应该是比较全面了，最主要的问题是如何让这些政策成为行业的具体指导，或者各地在政策落实当中能不能不折不扣的落到实处，就是说政策有好的政策，他的成效如何还取决于他的落实状况，就是说在政策落实方面可能是最重要的，这是最需要关注的地方。
　　主持人：就是说08年和09年还落实以前的政策，看一看以前的调控效果，市场反映。
陈国强：现在缺乏不是政策本身，而是政策怎么落实，怎么实施。我想过去积累下来的经验教训，政策出台不缺乏政策，地方在落实和实施当中走型变样是一个基本的原因。

不要拿国外的高房价来反衬我国房价还有多少上涨空间

　　主持人：有一个网友问，我是一个低层从事建筑造价行业的员工，为何各房地产公司造价在每平米千元左右甚至更低的房屋，包括国内某知名房地产公司，为何卖出房价在十倍甚至二十倍以上，为什么？
　　陈国强：我想他这里有一个概念的区别，就是建安成本的概念，一般城市在建安成本上面，当然不同形态的房产有一些差别，他说的这个成本，我理解应该是一个建安成本的概念。至于房子的成本从建安成本之外还有其他的成本，包括土地的成本，包括其他规划设计，包括财务成本和营销成本，这些成本是构成房价基本的元素。开发商定价当然要参考他的开发成本，但是肯定要高于成本，他的利润是不是合理，我想可以取行业平均收入的利润比来测算。
　　主持人：他实际上牵扯到开发商的利润率还有包括房屋整个成本，据您所知现在商品房成本占房价的多少？
　　陈国强：这个要看具体项目，有些企业开发项目在成本之外交多少幅度的利润，这个取决于企业自身的判断，对市场是一种什么判断，或者他对项目本身利润预期是多高，因为这个项目实际上差别很大，特别是一些定位比较高端的项目，可能他利润的空间更大，单位平米产出的利润高很多，所以这个问题没有统一的答案。
　　主持人：这有一位网友的问题提的挺好的，房价高是不是因为中国人买房存钱的传统观念的原因？我觉得这句话是挺对的，买房实际上是中国人从古到今，根深蒂固改变不了的思想，他说如果大家先租房住不就没有住房难的问题吗，如果人人都想要有一套房子，那么房价高是不可避免的，这个牵扯到总理在工作报告中合理引导消费模式和消费心态，对于这种传统观念的引导您觉得容易吗？
　　陈国强：我觉得这也需要比较长的时间，和改变大家住房消费观念，我想这个问题可能在不同的国家和不同的区域，不同的城市有不同的理解。我们看到国外很多居民一辈子自己不会买房子，他会不断换房子，他要有房住，但是不拥有自己有产权的房子，这个我觉得需要引导，可能这方面更需要媒体做一些有利的工作，就是说对消费者在住房消费观念方面怎么引导他们。
　　主持人：还有个网友说关于中国目前房价如此之高，而美国的别墅每平方价格还没深圳普通小区房价贵，陈老师您了解国外房价的情况能给我们介绍一下吗。
　　陈国强：这个应该说差别非常大，不同城市，不的国家房价高低差异是非常大的。一个非常基本观察的方式，就是说房价和收入比这个角度，因为我们国家实际上收入本身也有很多不透明的地方，所以简单用工资收入来衡量跟房价之间的关系可能也有一点简单化。不同的国家，就说美国，美国不同的城市房价也有差别，有高的，富人区住的房子跟普通房子的价格跟我们国内一样，也有很大高低出入。我想我们国内现在一些城市实际上动辄就拿国外纽约、东京或者香港的房价做自己的对照或者参照，这个肯定是不合适的，国外本身经济发展程度和收入状况、收入水平跟我们深圳也好，北京、上海也好实际上收入差距是非常明显的，不能够以别人的高房价来反衬我们房价还有很大上涨空间，我觉得这样推理是不对的。
　　主持人：我们回答最后一个网友的问题，我们商品房房价涨到目前状况是合理还是不合理？是不是正常发展的结果，经济适用房我没有权利买，商品房价高，面积大我又买不起，小产权房如火如荼，又因为没有产权没有保障，价格便宜又不能贷款，为什么不能以强制建设70/90的方式增加和满足一般群众的供应呢？
　　陈国强：建设部上个月底曾经对各省市有一个文件，这个文件要求各地三月底之前要上报09年住房建筑规划，6月底之前要上报08年到2012年住房建设规划，同时要求未来新审批，新开工的项目要确保70/90的要求，一再重申对各城市提出这样的要求。我想这个应该成为未来政策非常重要的方面，强调新出让住宅用地，70%要用自于廉租房、经济适用房、两限房，保障内的住房。另外一条，70%新建，新开工的项目要做到90平米以下，这个将来会成为一个非常基本的政策内容。当然至于不同城市能不能很好的贯彻和落实这样的政策，我们有待观察，这个从中央的角度，从主管部委的角度这个已经作为非常基本的政策要求，对各地提这样的要求了。
　　主持人：感谢陈老师精彩回答，我们本时段访谈到此结束，感谢大家的参与，谢谢，再见！
　　陈国强：谢谢大家！