和讯网：各位网友大家好！我是主持人燕子，今天离奥运开幕还有161天，很快世界各地的朋友将会欢聚北京，不过对他们来说要先"安居"才能玩得开心。针对目前火爆的“奥运短租房”市场，我们请来了北京链家房地产经纪有限公司的副总经理金育松做客和讯网。金总，您好！

　　金育松：主持人你好！各位网友大家好！

　　和讯网：明天就进入3月了，又到了一年的租房高峰，请问现在北京租赁市场情况如何？

　　金育松：每年北京有淡旺季之分，春节之后是传统的租赁旺季。

　　和讯网：这个高峰期会一直持续到奥运吗？

　　金育松：今年稍微特殊一点，今年春节之后租赁一下变得特别火爆，租金价格上涨得也非常迅速。租赁的火爆我觉得主要是因为旺季引起的，但租赁价格的上涨并不是因为旺季带来的100、200元的上涨，可能是奥运会越来越临近了，这也带来了一定的价格上涨压力。通常过了三四月份旺季之后，价格会回落，但今年价格上涨会持续下去，5、6月份可能随着外地游客进来而使市场再次启动。

　　和讯网：奥运效应？

　　金育松：对。

　　和讯网：对于租房一族来说，今年感受最深的就是租金的飞涨，2月4日中国经济周刊的一则报道说“奥运催热北京房屋短租市场，租金达平时5倍”，还有北京青年报的一则报道说“北京奥运租房市场首现日租房，一居日租叫价千元”，在之前和讯网的调查中，发现还有比这个更高的价格，金总您觉得这个价格合理吗？

　　金育松：价格合理不合理要看市场当中的定位。如果叫价之后有人租的话就是合理的。我没有太细看这个报道，他说的日租金还是租金达五倍也好，都是指今年8月份的价格，而不是现在已经涨到那个价格。根据以前的雅典、悉尼奥运会来看，价格上涨几倍以上的情况还是有可能出现的。

　　和讯网：现在离奥运会还有五个月的时间，您刚才说了高峰期会持续到奥运结束。随着奥运会日子的临近，租房价格上涨空间还有多大？

　　金育松：现在很难判断，最终看奥运会期间有多少游客会流入到租赁市场当中，但价格肯定会上涨，这是基本判断，不仅是由于奥运会，也由于北京市持续几年的房价上涨带来的租金上涨的压力，正好奥运会使得租赁的业主有了这个借口来把自己的租金提高。但会提到什么样的高位，奥运会之后，这个价格会回落到什么样子很难讲，我指的是从整个北京市来看，如果从奥运场馆周边，专门为奥运来出租的，我相信价格上涨得会非常高。而且奥运会之后价格会很快回落。

　　和讯网：奥运期间的租金水平，您认为它与外国同期水平相比是怎么样的？

　　金育松：和外国价格之间来比不一样，因为使用的货币不一样。在国外，像雅典，奥运期间奥运场馆周边房屋日租金有时能达到平时日租金的十倍（最高程度）。我觉得北京某些地段也会出现这种情况，可能某一天租赁的价格会是平时的十倍。十倍就差不多了，更高也是特例，不是普遍现象。

　　和讯网：奥运短租房的时间段应该从什么时候算起？

　　金育松：不太一样。真正由于奥运带来的租房效应从去年已经开始了，去年链家地产已经被奥组委选定为国外媒体的代理机构之一。去年也是奥组委把我们找去，为国内其它省市的媒体朋友，为奥运来租房的，由我们来提供服务。这种服务其实从去年已经开始启动了，只不过在奥运会之前是为奥运相关的产业，媒体是最多的，还有别的产业，这是奥运效应。我想“奥运短租”是来看奥运会的短期游客进行租赁。启动我想应该在5月份，住的话会在8月份，租房子他们会提前在5、6月份。

　　和讯网：链家为奥运短租提供什么服务？

　　金育松：我们目前先开发出一个产品，就是奥运短租房，在某一些具体的地段，比如说亚运村、奥运村那边收一些房子，跟业主签订租赁协议，我们跟业主签订协议，约定2008年8月1日—8月31日由我们来出租，其它部分都是由业主和租房人自己商量。如果愿意租给链家地产的话，和奥运短租概念是两回事。我们处于收房阶段，我估计到5月份开始想租房的客户会缴纳定金，具体签署租赁协议了。

　　和讯网：现在收房情况还是比较顺利的。

　　金育松：我们做得比较谨慎，无论收房的数量还是速度都没有放开，收得比较谨慎，而且要求比较高，只是具体的那么几个地段，甚至就那么一部分楼盘。再有肯定是公寓房，当然我们选好的楼盘都是公寓的，要求屋内的设施一定要非常全，因为奥运短租的人来，我们要提供比旅馆更丰富的服务，起码得有电视、冰箱、空调、洗浴设备等等，我们对这些要求非常高。

　　和讯网：现在我们来看来自北京市旅游局的两组数据，第一个是说奥运会期间，每天至少有40万人要在北京住宿，其中海外游客将需要客房9万间至10万间，国内观众需要客房16万间至18万间。您认为这个数字对租赁市场而言意味着什么？

　　金育松：去年8月份我们做了链家奥运短租项目的研究。当时困扰我们的是奥运短租市场到底有多大的问题，你说的是每天至少40万人，海外游客和国内游客多少，我认为光凭它不能判断我们奥运短租市场多大，同时我们还要看符合他们要求的旅馆床位有多少，来的人总量减去住旅馆（包括酒店）的床位，剩下才会流入民间市场。这个数据目前只是预估值。旅馆床位多少，旅游局可能会有一个数据，这是整个北京市，我相信他们不可能在通州租一个房子看奥运。虽然通州有宾馆，但不是所有的人都住在通州，然后到奥体看比赛，我相信不是所有的宾馆或者旅馆符合这个要求，因此这个数据多少很难判断。这也是我们在收房非常谨慎的原因，我们每个月还是控制在一定的数量来收房的。

　　和讯网：另一个数据说在奥运会期间预计北京单日住宿量最大值将达到33.3万张床位左右，而目前北京各类住宿接待单位的总床位数已经达到64.64万张，住宿接待量完全能满足奥运需求。金总，为什么奥运短租市场还是会这么火爆呢？

　　金育松：首先奥运短租市场，我认为现在刚刚开始，还远没有达到火爆的程度。刚才说需要把总共有多少人来减去多少床位可能得出一个相对准确的数据。有的地点可能比较远，他们即使来了，也不愿意去住。我们针对的人群主要有两种，第一种他们想住宾馆，但要求一定在周边的，或者要求一定比较低等等，符合他们要求的可能没有，因此他们有可能会转入到民宅的租赁市场。还有一部分人，国外有一种旅游方式，他们到某一些国家之后，喜欢住在当地的老百姓家里，喜欢体验民风民俗，这部分人有宾馆也不会去住。这部分人相对量来讲还是比较少的，但不管怎么样，这两种人是我们针对的客户。

　　和讯网：链家的市场调查中，包括你刚才提到的人群，哪些房屋类型在流入民间市场这块更受欢迎，普通民宅还是北京特色的四合院？

　　金育松：这些人群相对还是比较高的，像公寓、四合院、别墅需求量应该都是比较大的。当然数量最多的应该还是公寓。

　　和讯网：刚才您已经强调对地段要求非常高，除了场馆，他们是否还有更好的选择？毕竟场馆周边房屋有限。

　　金育松：他们考虑看比赛方便，或者住得近，或者在地铁周边，轨道干线周边和奥运场馆周边这些区域肯定是最适合的。

　　和讯网：对这些人群来说，他们有多少住宿方式可以选择呢？比如说也可以作为奥运住宿的有一个补充，因为现在有家庭旅馆、学生公寓、青年旅馆甚至还有露营地，你认为他们还有多少方式可以选择？

　　金育松：撇开我现在的身份，不作为中介，奥运会不仅仅是一个体育事件，对我们来说是重大事件，上升到政治事件也是可以的。这当中最重要的事情就是安全，不能出事。理论上来讲，最安全的应该是旅馆、宾馆，正规的宾馆提供的服务没有问题。另外，政府也可以对他们做很好的把控。至于民间其它方法，比如说家庭旅馆、学生公寓，我把青年旅馆划到宾馆、旅馆之内，还有露营。我个人不提倡非正规方法。而且我估计北京市政府也不会提倡，因为毕竟管理不好的话，国内外的游客来了之后，万一出现任何纠纷甚至出现更恶劣的事件的话，可能影响是不好的。现在网上也有人提出一些方法，但我觉得大家选择最好还是谨慎一些。

　　和讯网：有很多外国人会选择和中国家庭在一起住宿。

　　金育松：那是家庭房屋租赁，不是所有的外国人都喜欢住在民宅，可能有一部分外国人喜欢住在民宅，但是更多的外国人都愿意住在旅馆里，我相信住在陌生的国家还是喜欢住在旅馆里。住在民宅里当然可以体验民风民俗，但实际上租房安全风险也在加大。

　　和讯网：提到租房就不能不提到业主和房客。作为业主来说出租价格越高越好，如果单方面提高租金水平，市场不认可，到头来只会延长空置期，如果没有把握市场机会，就会因为租金水平偏低而使收益减少，您认为该如何给自己的房子进行准确定价？

　　金育松：如果想在奥运期间通过房屋出租获得好的收益的话，除非租赁期到6、7月份正好截止，有些人往外出租的时候是1月份、12月份，到6月份生生给停止了来租赁，我认为这么租是得不偿失的，平时就出租的这部分业主不要太想着做奥运租赁，尤其你这个地段不是在奥运场馆周边的话。什么样的人适合做这样的租赁呢？比如说自己有闲置的房子，像小两口自己有套房子，父母也有套房子，父母年纪比较大，可以在奥运会期间把这个房子在这一个月内出租，如果工作允许，他可以在这一个月出国旅游，这个价格正好的话，可以利用这个收入旅游一下，奥运会期间各方面管得应该比较严的，避开奥运会也是一个好事。我现在了解，不管哪儿的业主都想着把房子在奥运期间租个十倍的价格。

　　和讯网：也不太现实。

　　金育松：他为了十倍的价格空置了好几个月，而且我们说的十倍仅仅是日租金的十倍，整个8月份30天未必都按10倍租出去，可能仅仅租出去五天，你要空置两个月来挣这一个月半是完全没有意义的。

　　和讯网：其实还有一些人认为他们这种做法会损害一些北京形象，您认为呢？

　　金育松：我不这么认为，有什么样的需求就有什么样的供给，这是正常的。据我所知，雅典奥运会到后期时，市政府都做一个提倡，一些业主把房子空出来一间或者把自己房子空出来，收取一定的报酬来做，做到那种程度的时候，说明政府已经没有能力解决问题了，我觉得北京市到不了这个程度。绝大多数人如果想住旅馆，实际上床位是足够的，只不过是你愿不愿意住的问题。北京市还不至于到大家发扬风格，把房子贡献出来的程度。如果到那个程度，那就对我们办奥运会的能力有怀疑。

　　和讯网：业主应该对房子做哪些针对性的包装呢？这样对他们租出价格加分？比如说屋内的设施，毕竟到北京的有来自欧洲国家的人，有来自日韩国家的人，他们的喜好是不一样的，房屋应该做哪些包装应该更有针对性？

　　金育松：我觉得没有必要针对性，因为奥运会不过一个多月，加上残奥会可能长一些，针对某一个国家的游客来包装没有什么意义。只是房屋该有设施一定要有比较好。比如说我们收的房子要求电视、空调、冰箱相对比较新，比较好一点的，不能用得比较费劲什么的。那种肯定不太现实。另外，洗浴设备、卫生间什么的一定要非常干净，当然这不光国外的人，国内的人不管到哪里去，他们住在什么地方，对房间的要求都比较高。

　　和讯网：业主出租房屋方面也煞费苦心，动了很多脑子，他们也通过很多的途径去发布消息，比如说网络上委托给中介，还有是给国外的租房信息网站上，也有在北京奥运会期间出租私人住宅信息，你认为业主的自发行为会扰乱租赁市场吗？

　　金育松：北京奥运会期间通过租赁公司达成交易的我估计也就一半左右，其它都是业主和用户的自发行为，但效率有多高我表示怀疑，国外一般都愿意跟机构合作，远比跟个人合作要放心得多。我在国外租房一般都愿意跟机构打交道，而不是跟个人打交道，因为短期内涉及到的押金是相当高的，双方的不信任会使得交易变得非常复杂，而跟机构合作就不太一样，比如说我们要做这种服务的话，甚至有可能会采取资金监管的方式，比如说你打回来的定金我们会存在专门的账户上，将来你对房子不满意或者怎么样，这个定金会返还，而个人是做不到跟银行的合作，我们是可以跟银行进行合作的，安全性上非常大。

　　和讯网：业主可以委托哪些机构呢？

　　金育松：如果这样的话，我要打广告了，我们链家是最好的，开玩笑。实际上在奥运会期间做租赁业务的公司想法是比较多的。最好是选择规模比较大，实力比较强的。奥运租赁时间段非常短，不像平时，平时房屋租赁一般有空置期，经纪公司会跟业主谈空置期，奥运期间谈不上空置期。产品也很重要，有的公司不会给业主直接缴纳定金，而我们现在收款，只要选好房子，我们会把一半的钱打给你，如果我们不租的话，这个钱就是你的，没有一定实力的公司是做不到的。

　　和讯网：你认为居民在自发租房和委托给中介机构打理各自有什么优劣势呢？

　　金育松：作为机构来讲，最大的优势是我们能带来安全，有安全担保，对客户来讲，跟机构合作非常安全，我们会提供专门的产品，比如说你通过银行转帐过来的钱，我们可以签署资金监管协议，打到账户之后，经纪公司动不了，满足一定条件之后，国外顾客看房没办法现场看房，而是通过网上看DV、视频看房子，将来如果对房子不满意，有的公司等你交完定金你不满意不会退给你，而我们这边，房子不符合你的要求，定金是可以拿走的，这是机构可以做到的，个人很难做到的，交易安全上，机构可以有办法解决，而个人很难解决。第二，作为机构来讲，可以提供很多的增值服务。我们现在已经在谈很多，比如说旅行社、租车服务等等，很多机构后续服务都在做，因为我们机构有这样的优势，可以以很低的价格把这些服务作为我们的增值服务提供给租房人，而个人肯定是提供不了的。

　　和讯网：说到增值服务，确实有一些业务愿意把自己的爱车给贡献出来，甚至有的人提供的是奥迪服务，你觉得他们在增值服务上还是有优势是吗？

　　金育松：增值服务由机构来做肯定成本会比较低，这样做增值服务会更多更广。有的个人我不知道他是为了增值还是服务，我记得有的人在车上贴一个标志，游客可以来坐他的车，这是纯粹的服务。有的人可能是租车服务，我们可以采取与租车公司合作方法，以较低的价格提供服务，当然还有导游服务，我们这边都能来提供。

　　和讯网：下面来说说我们弱势的租房一族，2007年年底，链家地产公布的一组调查数据显示："鸟巢"附近的普通民宅中，有71.5%的房东坚持只出租到2008年6月份，达到71.5%，这个比例比较高，甚至不少业主不惜违约、提前退租将房屋的奥运档期空出，我们可以想一下到时就会有很多租房人，再加上来京的海外游客，一方面是高价出租屋，一方面是租不到房的人，那个时候会不会有一些矛盾？

　　金育松：解决肯定能解决的，我不相信把这些租户赶走之后，租户不可能就在大街上住着。另一方面，我们也在写一些咨询的文章，也跟业主户讨论，用违约的办法把房子空出，这肯定是得不偿失的。按最高十倍租金来算，能不能按十倍还不一定。奥运会期间你能租出15天的话，整个月来算只是五倍的租金，如果再少一点，租出去五天，那就相当于除以六，才1.5倍左右的租金，这是相对整个月来看，奥运期间民宅能租出去的比例非常少，半个月也是比较难的。我们可以想象一下，会有多少游客到北京来为了看奥运会一住就住一个月，租一星期是普遍的情况。为了8月份，违约付违约金等等做生意，我认为他们这么选择是有问题的。

　　和讯网：有人反映，现在租房的时候，被迫签了奥运期间的调价协议，他们认为这对他们是不公平的，你认为这有什么好的方法可以解决吗？

　　金育松：无所谓公平不公平吧，我们公司没有签这种调价协议，要么租要么不租，我们会跟业主谈价格。但据我所知，有些公司要求客户签的时候，7、8月份调价格，如果客户接受就接受，是市场行为，不接受可以不接受。但这又回到刚才的问题，业主这样把价格抬高的话，会把空置期拉长，这个损失奥运会期间能不能填补上是一个问题，因此，我觉得在这些方面，他们最好还是要有谨慎的考虑。对客户来讲，奥运会租房价格上涨是现实，他们必须得接受。尤其地铁五号线或者地铁干线通了，对他们来讲可以住得稍微远一点，交通相对方便的，时间、空间距离相对比较短的地方租房其实也是不错的。

　　和讯网：您在之前就说了往南3、4月份价格会有回落，今年就不一样了，还有很多租房一族，比如说房子到3月份、5月份到期的，5月份到期的就很头疼了，您觉得他应该提前做什么准备呢？

　　金育松：我们公司也有一些刚刚毕业的学生，他们也是租房住的，也遇到这样的情况，我给他们的建议是再租一个房子，或者跟业主事先说好，如果业主事先说不好，业主已经表示到时候会提价或者价格涨很高的话，最好提前三个月找房子，找到后直接签下来，宁可多付一两个月租金，也要及早下手，要不然再等到5月份去租的话就很困难，而且那时候价格都不好谈。

　　和讯网：都会比较高？

　　金育松：当然不会都很高，肯定在奥运场馆周边的租房价格会高，而且它会带动整个北京租房价格的上涨。

　　和讯网：像所有的商业经营行为一样，有高额的利益就会伴随着高额风险，您认为北京奥运短租房会面临什么样的风险呢？

　　金育松：最大的风险是市场容量多大很难判断。除此之外，可能是政策上的风险，现在的短租业务到底允不允许，如果短租业务做到一定程度的话，实际上变成了旅馆业务，旅馆业务在政策上来讲准入门槛是相当高的，不是所有人想做旅馆就能做的，是有一定的政策风险。另外，还有国内游客和国外游客相对来讲有一定的区别，现在政治敏感度比较高的，有些地方有一些问题，有一些外国人给你房子带来的风险肯定跟平时的租赁是不同的，说不好听的话，一些外国人租你的房子做了有损国家安全的情况，那么业主受到的牵连会比较大，或者国内游客想在奥运会期间做一些什么事情，对业主来讲风险也是相当大的，这方面的风险也一定要考虑。再有，我相信奥运会期间会办得非常顺利，非常成功，但很难说会遇到什么样的情况，比如说来的人很少，到时候空置，将会怎么样，这是不可预测的。我们链家地产在做奥运短租业务的时候，收房还是相当谨慎的。

　　和讯网：业主在个人出租时，也会遇到语言的障碍？

　　金育松：刚才我们说业主自己找客户和我们找客户的优势在哪儿？我们这边会提供专业的，甚至很多外语的活动。而业主自己就相对比较困难，语言没有办法。

　　和讯网：刚才您说了奥运集中住宿时间是8月份，而且未必能租一个月。那么奥运会后，您认为租赁市场发展会是怎样的情况呢？

　　金育松：奥运会之后，价格肯定会有一定的回落，但集中在原来价格比较高的地段，周边场馆地段，但这几年北京的租房价格上涨处于持续、稳定上涨的态势，一个有奥运会原因，还有一个是房价买卖的因素所带来的，尤其在以前租赁价格上涨速度和买卖价格上涨速度不是同比例的，住宿比越来越高，这说明租赁价格上涨速度要比买卖价格上涨速度要慢。借着奥运会契机，很多租赁价格上来了，我相信它回去的时候恐怕不会回到原来的地位，就算回落，稳定下来的价格，相对06、07年还是比较高的，而且高的幅度也是比较大的，应该在15%—20%之间。

　　和讯网：对很多业主来说，短租之后可能还会遇到房屋的空置问题，如果稍有不慎，可能会枉费了奥运期间的苦心经营，这怎么办？

　　金育松：刚才谈到业主为了奥运，把房子提前空置，这是衡量的问题，为了奥运短期内把价格空置的话，我认为短期来看最好不要空置为好，如果一边空置，一边等挣奥运这个钱，这不是预防能达到的。

　　和讯网：除了经济上的损失，还会造成其它的影响吗？

　　金育松：主要是经济上的影响，空置就等于没有挣到钱，对于投资来讲就是一个损失。

　　和讯网：在衡量损失的过程中，很多业主还是想冒险一试，如果房屋空置的话，他有什么措施可以将这种风险降到最小？

　　金育松：空置就意味着你的房子空着，你抬高了价格没有人住带来的问题，要有人住就得把房屋价格降下来，就不会空置了，不是预防来减少损失的问题。

　　和讯网：业主是否可以提前为奥运会之后的出租想好办法？

　　金育松：可能他们还没有想到，也没有必要。

　　和讯网：对业主来说，要让世界各地的朋友体现我们的友好，对业主和链家这样的中介机构提出了更高的要求，您认为我们应该如何充当好这样的角色呢？

　　金育松：链家做了一系列的工作，比如说去年8月份开始我们就对外发2008北京奥运租房手册，在北京市如果租房的话，我们都提供最完备的流程，外国人租房做了详细流程描述，比如说商圈概述，商圈内租赁、买卖价格是怎样的。我们租房手册每两个月一期，今年5月份以后应该每个月都会出一期，告诉大家价格都有明显的变化，而且商圈中地铁、公交车是怎样的，每个图都标注奥运场馆位置，场馆有哪些比赛都有详细描述。我们奥运租房手册是双语版，一面是汉语版，翻过来是英语版，这也是希望带给他们方便。链家整个公司内部也提倡英语学习，可以让一线工作人员掌握简单的外语对话能力，这都表达了我们友好的态度。更重要的是，作为业内的公司要提供最正规的服务，提供服务没有问题，但服务一定要正规，要有章可循，拿出来要让人挑不出来毛病的。

　　和讯网：刚才我们提到很多业主和租房的话题。目前链家和其它中介之间的竞争也很激烈吧？

　　金育松：应该是这样的，北京的中介行业在上世纪90年代左右发展起来的，竞争也比较激烈。北京中介前三家是链家、中大恒基、我爱我家，前三家占据的市场份额已经相当高了，达到50%左右，当然品牌知名度越高，竞争也越激烈。

　　和讯网：今天的访谈要跟大家说再见了，非常感谢网友的支持，也感谢金总！大家再见！

　　金育松：谢谢主持人！网友们再见！