编者按：最近房价“拐点之说”已经频见报端，明年是否能开征物业税？它能打压房价吗？应该如何征收？按房价还是按面积？和讯网本期核心访谈栏目特别邀请有关专家做客，就上述问题做出解答。

　　和讯网：各位网友大家好，欢迎收看这期的核心访谈栏目。这一期聊天的关健词是房价和物业税。首先介绍一下今天的两位嘉宾，第一位是冯科老师，他是北京大学经济所房地产金融研究中心的主任。第二位是李开发老师，他是中国管理科学研究所研究员。

　　房地产价格没有永远涨的

　　和讯网：最近先是各主要城市房屋成交量骤降，深圳、广州、北京、上海等房地产“热岛”的情况尤为明显，成交量同比降幅为历年之最；最近又有报道说广州的楼盘开始降价了，而且一降就是30%，于是有人说这是房地产将走下坡路的明显迹象。两位老师觉得当前中国的房价拐点是否已经出现？

　　李开发：房价拐点其实已经出现，而且这个趋势是不可逆转的。因为我们知道现在整个舆论，整个市场上能够发生有影响力的除了房地产公司的老板之外，还有房地产的中介公司，还有炒房人和媒体。但是除了媒体不完全依赖房地产之外，其他的都是靠房地产吃饭的，所以他不会自己亲自跳出来承认说拐点已经出现。而且既使他说的话，也是有保留的说。万科的王石老总说房价仅仅是在珠三角出现了拐点，实际上我个人认为全国性的拐点已经完全出现，而且是不可逆转的。

　　冯科：我的观察是房价在南方，主要是广州、深圳是比较市场化的地方，整个区域的人都相对理性，所以它的房价的上升滞后于上海和北京，而且集中在2007年上半年当中，涨幅很大，大概是50%到100%。这里面就有很大的炒作之风，因为我们讲它是市场化，有可能有外部的力量，香港和外资的力量在炒作，本地的购买力是非常有限的，这一点我是相信的。

　　在短期内快速的上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的，房地产的价格也是一个商品，没有永远涨价的时候。但是从结构来看，我们要判断未来的趋势，从结构和需求来看，会不会持续性的下降呢？我觉得这个趋势不太好判断，甚至在整个银行收紧、银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后很可能出现反弹，我们只能对大的趋势做一个判断，不太敢对一个城市，一个区域的价格具体会下降多少和上升多少做判断。因为房价很市场化，影响它的因素很多，我不敢简单的说发生趋势性的变化。感觉应该是有一些调整。从我的了解来看，不知道下降30%的数据是哪里来的，但是从我们了解的情况来看好象没有那么迅猛。如果说是平均价格的话，我觉得是不可能的。前段时间我考察了一下，新开出的一手楼盘价格还是微涨的，下降比较快的是二手房，这个就不好说是市场趋势。因为中国人的居住习惯都喜欢住新的房子，你就不好判断究竟成本在哪里，他是哪一年买的，新旧多少，二手房就复杂多了，所以我们不好拿一个数据来判断它的趋势。

　　物业税明年到底能不能开征还有很多变数

　　和讯网：再过10天就2008年了，社会各方面也在关注物业税2008年到底会不会推出。有些消息说物业税明年可能要进行试点，先从商业地产开始征收。但是另外一些专业人士说根据立法的惯例，物业税要进入立法的计划，相应的准备工作可能也需要两年左右，他们判断说物业税明年不会推出来。两位老师判断，明年推出物业税的可能性到底有多大？

　　李开发：物业税在西方发达国家，在北美和欧洲几乎所有国家都有物业税，我认为物业税的这个说法不准确，应该叫做房地产土地资源使用税。因为任何国家的土地都是有限的，不会允许把房地产作为投资工具，而中国很多房子不是用来住的，而是用来炒的。

　　中国土地资源按人均来说是世界上排在130位以后，可以说是土地资源非常紧缺的一个国家。中国控制土地资源，更多的房地产被用来做投资工具，这个肯定是必然的。从2005年开始，建设部就郑重其事的向社会公布正在研究物业税，已经研究了两年多。物业税在2007年可能促进房价的理性回落，我们当初预测2007年物业税要出台的原因应该也是跟当时温总理和国家相关部委领导人的讲话有关，因为温总理在讲话上一再强调，包括2007年两会期间，我们后来聆听讲话的时候其中在政府工作报告当中房地产这一块就占了800多字，这个是前所未有的。800多字讲了四个方面，其中有一条就是要重点发展面向广大老百姓的普通商品住房。

　　第一，如果我们说它是重点，那实际上它的量很大，至少说要超过市场的总量。第二，面向广大普通百姓，就是说是有消费能力的，就是广大普通百姓是有消费能力的。物业税是我们已经被证明的，世界各个国家控制房价的有效措施，因为物业税主要是用来挤压炒房，挤压有多套住房的人。我们最近一段时期正在承担一个新课题，当有第一套住房的时候不论多大都是有限的，第二套住房是改善性的，很多人在市中心有一套，郊区有一套，就是人们富裕了以后改变自己生活质量的方式，我们认为也是可以理解的。但是第三套、第四套的住房就是赚取利润的，国家肯定不会提倡的。中国的房地产市场特别复杂，就是说地方政府为了GDP的增长，有一批官员想在房地产高价上涨的过程中获取贿赂和个人收益，炒房人又有这个需求，房地产商又有这个需求。所以我们普通百姓实际上很难听到完全理性、完全正确的呼声，这是一个很大的问题。由于房地产物业税这块牵动这么多利益主体，这些利益主体应该说影响社会的能力是非常强大的，所以物业税的出台肯定不是一件容易的事情。现在已经是12月底了，明年的两会期间依然会有强大的呼声控制飙升的房价，满足广大普通老百姓的购房需求，这方面肯定会有更强烈的呼声。也有可能在部分城市现活运转物业税，但是这个概率有多大现在还没有办法判断。

　　冯科：我感觉物业税如果要征收的话，我比较赞同第二种观点，就是要通过立法，进入立法计划以后才能征收。因为税收的制度是一个长远的制度，税收政策不应该单单为一个短期的市场目标来制定，房价可以上涨，但是也可能下跌。我们上涨的时候启动这些长期的政策，那么房价下跌的时候是不是就取消它呢？

　　我觉得税收的征收要慎重，要体现一个公平、平等、确定的原则，要让老百姓有一个稳定的预期。回顾我们的住房改革，当时还有福利分房的时候，我们使用类似于“休克疗法”一样的改革停止福利分房，所有的福利分房都停止，100%的由市场供给。当时有两个目的，一个是1998、1999年中国经济非常的低迷，国家通过把手上大量长期积累的住房资产廉价的卖给老百姓，也是刺激一个消费的启动。在那个时候给大家一个预期就是没有物业税及对于已经拥有物业的人再向它征收物业税，当中已经包含了很多历史的复杂问题，我们是不是违反了这些东西？

　　我觉得物业税的征收是方向，这个是可以的，但是它要考虑新老划断和改革的方向。因为它涉及的利益太大了，涉及到政府、企业和个人，涉及到全社会，所以这个税收的开征要非常的慎重，如果不慎重的话甚至会影响到整个和谐社会的建设，矛盾会异常的尖锐。虽然穷人希望降压房价，但是他们不希望通过物业税的体制来降压。不能说只征收富人的物业税，不征收穷人的，只要有房产都应该征物业税，而且穷富的调查是非常困难的。我认为这里面要理顺的关键就是物业税所解决的问题不是一个简单的房价问题，它还要涉及到中央地方政府关系的问题，它主要体现在财政土地出让金，地方政府把70年的租金收了以后，地方政府都透支了几十任市长的财政权，这个权利没有的话，城市和政府的运营会非常困难，所以物业税改革的重点是中央和地方的财政关系，而不是一个简单市场波动的现象进行调节。当然它也是一个工具，就是说我们在怀疑这个工具是不是有效，我们看到上面讲到征收千分之三和千分之八，对真正用房的这些人可能是很沉重的服务。所以这个征收的问题我并不是很乐观，不可能说明年就一定会开征。从平等、确定和合理的原则来看，不太可能商业物业赚钱就先收，既然要收就要全收。

　　李开发：补充一点，刚才冯老师讲物业税对所有人都是平等的，这个不错。但是我们参加这些方面研究的时候有一个要跟大家说明白，就是家庭拥有的物业是多少面积，或者是多少价格之内，实际上这个税可能是零，就是在小康家庭的标准之内。比如说我们小康住房的标准是人均30平方米，现在经济性用房提出来是人均20平方米。我估计比较合理的是在人均30平方米以内，他是收物业税的，但是物业税是零，这个还是保护了持有物业数量比较少，面积比较小的这些人。虽然也是纳税人，但是没有直接的税率开支。

　试点城市可以先实转运行

　　和讯网：从2005年开始到今年9月份全国已经有10个省市进入了物业税试点城市，当时都是“空转”，并没有实际征收，只是在计算机系统里进行了测算和信息的记录。为什么没有在这十个试点城市真正的征收呢？

　　李开发：试点这块我们说是“空转”，但是这个概念也不太准确，我们认为还是进入了实际操作。第一就是大家都在整理方案，第二点就是做好城市房源的普查和登记。只是说我们国家征税的模式首先有一个方案，这个方案应该说国家立法最高机构就是全国人大常委会，只要在全国人大通过，实际上就可以运行，这是没有问题的。

　　第二，我们的国务院有权制定相关条例，可以先试运行。就是当它没有在人大形成正规的一套法律的时候，实际上可以试点运行，这个也是可能的。所以对物业税我们的看法还是比较乐观，我们认为2008年有可能部分城市会开征。坦率的说，近几年房地产的非理性发展已经给中国经济造成很大的麻烦，在1988年到1998年期间，当时整个房地产市场应该说发展的也是比较快的，到处都是新房子在拔地而起。但是当时房地产的信贷资金占整个金融信贷资金的11%到12%左右。因为我们所有的产业都要分配一定的资金资源来满足它的产业发展，比如说冶金工业、新材料工业是我们国家经济竞争力的龙头产业，如果这些产业里面获取的利润比较低，如果这些企业发展的很不正常，那它就会把自己有限的资金拿来投资房地产，因为房地产的获利比较高。在北京、上海这些城市，银行整个的贷款房地产部分很多都超过了50%，个别银行超过了60%，这个现象是非常有问题的。其他省会城市看房地产占的信贷资金也超过了40%，房地产占的金融资金的份额已经超过了30%。大概有六七万亿是房地产这块，就是土地的开发资金和房屋销售当中的贷款。如果不让这些房地产过渡的资金回流到原来的产业当中去，应该说整个经济发展就是不平衡状态，其他产业也是受阻的。

　　房地产也是国民经济当中最没有竞争力的产业，它是一个消费产业。从整个宏观经济平衡来讲，必须要大幅度的控制和调控，使房地产的暴利下降回归到正常的利润水平，这是我们国家应该做的大事情。如果不这么做的话，经济会继续出问题。只要他这么做，那么流入房地产大量的资金就必须要回流，那么物业税就是很重要的办法。目前提高首付也是重要的办法，包括今年8月份到十一月份国家相关部委出台的措施，其实它三四月份的时候就已经准备出台了，但是后来有一个安排，就是安排各个部委进行市场调查。一调查就延缓了六个月，如果当时把这个市场调查时间缩短，或者是取消这个程序，如果三四月份开始的话，房价应该说早就下降了。我认为这是不可改变的一个趋势。

　　不要对物业税寄予太大希望

　　冯科：这些城市主要分两类，一类就是发达地区的城市，它是比较容易接受物业税的。另外一类像宁夏、辽宁这些欠发达地区，他们是比较抗拒物业税的，这个跟地方政府的利益有关系。比如说北京、深圳几乎没有地可以建设了，它的土地上面都形成了物业，土地创建已经收了，还可以再收物业税他们肯定很高兴。作为西部和欠发达地区发展在经济周期里面是滞后的，很多地方还没有搞房地产，还都是荒地，怎么征物业税？不同的省份所站的立场是不一样的。

　　总体来看，大家还是不太愿意收物业税的。什么理由？因为地方政府大部分的收入，自从94年分税制改革以后是靠土地出让金，营业税和增值税的25%，还有一些零星的税征收成本很高，额度很小。有的地方房地产做的比较好，土地出让金都超过50%到60%。从这个意义上来讲，如果不从根本的税制上改革扭转这个局面，很难仅从一项物业税的改革来扭转地方发展经济的推动力。地方发展经济的行为从94年分税制改革以后，从发展国有企业转向了城市运营，应该从整体的税制改革来推动。

　　房地产为什么会成为社会的焦点和问题，跟我们的改革和发展、社会状况紧密相关。大家为什么会很关注房价和物业税，其实就是有一个改革转型和社会转型的折射。经过30年的改革，我们政府改革已经从国有企业改革转向政府改革，产品市场改革转向要素市场改革，一般的消费品都非常的丰富。但是我们转向要素改革，要素改革就是劳动、资本、土地，房地产就涉及到土地。企业改革完成了以后，放权让利、激励机制完善以后就是政府改革，政府就要重新协调中央和地方的关系，提高行政的效率，这一系列的转型，刚好房地产是这所有改革当中涉及的门类。而且房地产的部门和前面的三个改革密切相关，其中有一个是住房改革，再有一个就是汇率改革，还有一个是税制改革，我们刚才讲到税制改革和住房改革。现在为什么讲汇率改革呢，在这么重大的改革关口加上一个汇率改革，我们94年汇率改革一次到8.27，现在产业有一个低级化，就是大家做普通的劳动密集型就可以赚钱。但是现在我们汇率又面临升值的趋势，升值的趋势当中增加了我们国际竞争的难度，给我们增加了很多困难，这样的话会让贸易领域大部分的资金涌动出来流向非贸易房地产领域，汇率改革也接见影响到我们的房地产市场。

　　再一个就是银行改革，银行要从政府的银行变成盈利的银行，银行改革的措施是让银行上市。为什么上市呢？是募集资本、发行股票，资本扩大了，就意味着信贷就要放大，那么银行就有放贷的冲动，这几个因素推动了整个市场的发展。我们要调节这个市场也不能简单的从一个因素就调节，要从综合的改革和整个流动性的管制，从全面的方位去改。从这个意义上来讲，大家不要对物业税寄予太大的希望。也许它出来没有问题，但是它出来不一定能起到期望的那么大的作用。

　　物业税税率可累进

　　李开发：我补充一句，很多城市政府机关有足够的运营资金，不存在加快拍卖房地产而来满足自己开支的需求。另外，要禁止房地产的暴利，我们主要是看损害了哪一部分的人利益？根据所进行的调查，比较富裕的人群早在2004，乃至2002年之前大部分住房已经到位了，只有极少数人还需要买改善性住房。2005、2006年整个房地产市场上面，最近央行也在认可一个事实，就是近几年是房地产是投资和炒作的市场，所有楼盘开盘的时候不告诉说你是要居住的，而是叫做投资增值，就是可以从增值当中获得收益。现在很多一线城市叫做一套房子消灭一个中产阶级，我们很多人，包括我们很多IT行业的中层和高管，就是月薪上万的人群，他们买一套房子也几乎把他们今后20年预支了。这种现象是我们国家经济发展当中非常不平衡的问题，就是形成了一种两头大、中间小，一个社会的稳定是要有广大中产阶级，中产阶级应该占整个社会的60%以上，这样国家才会很稳定。从宏观层面上来讲，贫富悬殊、两极分化，我们要实现和谐发展的话就要让更多的人成为中产阶级。这样一批人不能因为购买了一套住房和预支了自己一生的劳动。在世界范围内，最近30年可以说所有的房价超过当地城市家庭年收入十倍以上的没有一个不倒下来的，而且都倒的特别快。我们去考察日本市场，日本大概从高峰跌到底的时候是跌了68%，香港是70%，凤凰卫视有一个著名记者，他的房子在400万港币的时候跌到320万港币，买了以后又眼睁睁看着它跌到170万。房价的下跌跟居民的消费能力是有关系的。

　　还有一点，如果在中国土地资源这么紧张的情况下，不让大量的房子从套利从投机模式进入实际的住房模式，这也是资源极大的浪费。我们要为社会提供更多的住房，现在很多住房为什么都是空着的，因为套利空间比较多，如果套利空间小就会出租。如果物业税一开征，他出租还没有缴纳的税多的话，那他一定会转让出去。自住的住房不管有多大，我们认为可以放缓一步，甚至物业税可以是零。你在市中心买的住房是跟广大普通老百姓征地，如果我在远郊区买的就是改善性住房，这个不涉及到普通百姓的住房问题。这一块的税率相对应该比较低，但是我们认为第三套以上的住房是国家应该坚决控制的，这一块的物业税我们现在建议的方案是第三、第四、第五，每增加一套税率应该是累进的。美国很多的物业税是3%，这样的话第四套就是5%，第五套的就是7%，我看你到底有多大的能力。我们现在媒体上报道的都是房地产商、房地产中介公司，就是说接受房地产的媒体，这里面还是有一些模糊人家视线的东西。我们大家至少知道一个原则，卖瓜的永远不会说瓜苦。其实经济规律是永远不骗人的，骗人的是什么呢？只能是人，就是与房地产利益有关系的人，我们所有买房的用户都应把自己的钱袋看紧一些。把这一点弄明白了，把国家宏观调控的大势所趋弄明白了，我想房价回归理性应该是很正常的，不必要担心。因为物业税的开征我估计有一部分趁势一定会出台，我想两会的过程当中委员的意见会对国家下一步决策起到很重要的影响。

　　物业税可按房屋评估值来收

　　和讯网：刚才说到物业税真的要征收，我们应该如何征收，是根据面积还是价格来征收？

　　冯科：这个分保有环节和流转环节。保有环节原来计划是把它打包到物业税，就是上百种税费能够折算成一起的就放在一起收。我想这种设计方案还是比较合理的，也就是说我们对地方政府来讲，对个人来讲都是比较合适的。地方政府每年收物业税和土地的使用税，收了以后支持当地的财政，而不是一下子把70年的都收了。对个人来讲不用一下子交70年的租金，你可以分年的来交。新造出来的房子当中如果60%的成本是跟土地相关的话，那么我们可以降低很多，营造费用大家也知道，我们钢筋、水泥是很过剩的，建筑成本是固定的。波动的主要是土地的成本，土地价涨的厉害才会推动房地产涨的厉害。如果土地成本分年计划的话，那么地价加上房价，这样新出来的房子就有希望降低。对于老房子来说，我们还要尊重法律，你收了人家土地的出让金，你就要从原来房价里面拿出来。比如说原来房产证都有你多少钱买的，比如60万买的，60%是土地转让过来的，那就是36万，这个可以评算出来。比如说现在评估一个月要交一千块钱，这样就会从36万里面拿500块抵扣，你不能不交，但是我认为要平等，要有一个新老的区别，不要追诉以前人的行为。

　　另外，老百姓买房子有他的理性之处。一个人为什么疯狂的买房子？老百姓不是傻瓜，这个跟我们当前的背景有很大的关系。我们共有三个特征，第一个特征是通货膨胀，第二个是社会矛盾依然的尖锐，第三个个特征就是经济增长会持续长达50年。现在货币发行管制国家的主动性很强，我们汇制改革是全体老百姓承担了成本。通货膨胀早就冒头了，但是我们统计数据并没有真实的反映，包括现在的反映都是滞后的。什么东西可以抵御呢？办工厂行不行，像工厂的产权也有一些制约，没有像房子那么完善，房子70年，甚至100年不会发生颠覆性的变化。所以它还是有一定的保值作用。在大的通货膨胀的背景下面大家买房子也是迫于无奈，寻求一种保值和增值。

　　出现的比较明显的区别就是每个人保值增值的方式都不太一样，比如我们讲富人买房子保值是很正常的，但是穷人为什么买不起？现在房价高了，北京一套房子2环内都是一、两万块一平米，100平米就要两百万，首付就要80万，一般人拿不出来钱。包括别墅一年交30万的管理费，再交7、8万的物业税没有意见。中产阶级买什么呢？就是买股票，因为进入股票市场的门槛低，一百股股票，十块钱一股，一千块钱就可以玩了。中产阶级很多人去买股票，因为他感觉到不持有资产的话货币会贬值。再有一些就是赤贫一点的工人买彩票，他死亡的概率比他中彩票的概率还要大，就是出现很多民工用自己收入的20%、30%去买彩票。老百姓和国家的博弈当中都在抵御铸币税、汇改税、通货膨胀税，这些看不见，没有通过法律，但实际上发生了。这个只是在抵御货币贬值的过程当中对不同层次人群的选择，而恰恰是富人更多的选择购买房产，而成为了社会的矛盾和焦点。我们并不是站在富人说话，但是也不能认为有人贫穷就去恶意调节它。只要它在市场经济竞争当中合法的取得收入，不管是穷人富人，他的产权都要保护，否则就没有人愿意赚钱了。我们不应该心存普遍的仇富心理，而应该冷静的、平等的对待这种现象。根据这个出台物业税政策，既不要让穷人更加难受，也不应该让富人丧失了创造财富的热情。

　　和讯网：说物业税的征收，比如说北京二环以内有一套100平米的房子，另外一个居民在五环外有一套100平米的房子，这两套房子如何去征收呢？是根据面积还是根据市场行情呢？

　　冯科：这种的做应该两个指标都要考虑。比如说90平米以上，还有价格在60万以上，这个可能会各占一半，就是一个权重的问题。但是从征税的方法来讲也非常矛盾，因为我刚才讲征税要确定原则，这个很重要。因为物业税之所以难以出台就是因为它太复杂。我认为税收的征收越简单越好，如果很复杂，这个区间有多少，价格多少，面积多少，这样的税种叫做不确定税种，不确定就意味着会产生很多腐败和寻租，关键是纳税人和税务人员的关系。如果是确定简单化，征税从技术上讲越简单越好，如此复杂的征税就会让税务腐败泛滥，这样的税制宁可不要，否则会迅速把我们政府体系弄垮。就是要简单化，所有人都要按面积征，没有万全之策。我更倾向按照估值数来征。

　　另外一点，它未必能够把市场价格降下来，真是未必。所以我们究竟是要用一个长期的税制改革的制度来调控一个短期的市场价格目标，这种做法我们以前做了很多，结果都不成功。所以，我们认为出台一个税收，出台一个税种要相当的谨慎、慎重。

　　按住房套数确定税率？

　　和讯网：李老师你觉得征收物业税什么方法是最简单可行和科学的呢？

　　李开发：冯老师说的我比较赞成，就是看它的估值。但是我不赞同一个说法，就是税制越简单越好，不能区分不同类型物业持有的税率。现在由于我们经济体制改革已经进行过半，但是我们政府管理体制，包括政治体制方面的改革进展还远远跟不上。所以我们现在很多事情都是人为的把它变的复杂化。比如说最大的原因就是你这个房子究竟值多少钱，然后谁来评估，这个看起来是很有矛盾的。但是不要忘记我们很多定价的权利，如果让更多的民众参与，以更多听证会的形式，或者人大代表讨论的话，比如说新房子按照什么来折旧，二手房或者已经使用多年的住房，这个价格要划分ABCD，实际上这个是可以解决问题的。我们现在往往是不想通过这种人大的程序，人民代表的程序，包括征求民意的程序，老想制定某个评估单位来做，这样一些有权利和有关系的人就会通过这个造成腐败行为。说到底在机制方面，如何更好的反映群众意见的领域现在很多体制开放度还是不够。我们十七大提出来更多的关注民生，更多听取民众意见，这一块理念还不是很吻合，应该更多的让老百姓，让人大代表，让听证会参与到某个领域的决策当中决定是否正确，或者是应用一种什么方式。因为物业税是不一样的，它有一个概率下来，按照某种规则来操作各个地方的税率。

　　有关部委在设计这个征收方案，我很赞成不要太复杂，力求简单化，然后根据持有套数的不同，因为我们国家就是要控制多套住房，在多套住房这方面体现不同的税率就可以了。比如说我有十套住房，每一套的物业税率累计增加。现在对税率如何征收的细节还没有出来，但是应该体现对土地资源的调控。因为我们要物业税干什么？就是为了控制土地资源，如果中国土地资源足够多，根本不影响任何人生存，那买就好了。但是中国就这么一大块地方，到处都建成房子怎么办，城市里面那么多房子在那里等着升值，连出租都不出租。我们很多大城市，比如说我到广州去调研，深圳我也去过，武汉、南京都去过，很多小区晚上没有什么灯光，老百姓都认为那些房子为什么不出租？出租一年就是好几万，但是涨价一年就是几十万，所以他们不出租，因为一出租就变成二手房了。

　　税率太低 调控将失效

　　和讯网：有报道称，物业税的税率可能在0.3%到0.8%之间，什么样的税率比较合理一些？

　　李开发：目前我们知道的这些信息说是0.3%到0.8%，这些也不是确切的概率。我们常常用一种不能调节市场的税率出台，看起来法律是出台了，但是这个法律实际上是保护富人的法律。这个税率对富人没有任何制约作用。如果税率出台了，发现第三套、第四套，第五套的住房出租了，那我们就认为这个税率是有用的，是应该的。美国不是联邦来制定发展，而是每个洲根据本洲不同的土地情况来制定。通常是1.2%，最多的有3.5%，但是很多地方达到了2.5%到3%之间。

　　冯科：如果从长期改革的方向来看，试点收0.3%到0.8%，因为它比较温和，影响面比较小，所以还是比较有操作性的。如果从打压投机跟囤积住房的角度来看，确实这样的税率不起作用，在1%以下都不起作用。

　　按照现在的加息就是四到五次加息的效果，这个对购房者来说也是一个负担。这个会有一个配套的税收优惠计划，如果是工薪阶层，买的是90平米的房子，把你的税收全部正常的公开，依法纳税，我们应该核定一个金额，允许它抵扣，用其他的方式来弥补或者减轻他的负担。比如说一万块钱的收入，你住的房子月供五千，但是国家只认可三千是可以抵扣的，应该出台这样一些政策。就是激励你把财政状况公开，然后也是对工薪阶层的减负，这样物业税附加的比例就小了，减负的比例就比较大，你出台的政策要面向每一个人群，如何弥补这些有负担的人。像别墅按揭一个月几万，十几万块钱，这样就没有必要抵扣了，抵扣的意义就不大了，所以我们要有一个配套的税收政策减轻老百姓的负担。

　　李开发：我们有一个理念，不管自住多大的住房，因为以前政府没有提出来住房面积要多少，大家要节约资源，我们建议第一套住房不管多大，十年之内不开征物业税，或者是税率是零。第二套住房是中国走向富裕和繁荣的那一部分人群，假设我们定下来最后的税率跟美国差不多的话，我们认为可以有五到六年的时候，每年上涨0.5%，就是通过几年逐步达到这个水平。第一让他们适应，第二个让他们考虑自己的能力，在足够的时候来进行处理，不要形成大的损失。第三套以上的住房，甚至几十套住房，如果国家税率不能调控这个东西，这种税法出来还不如不出来。零点几的税率是起不到作用的，比如说一百万一套房子，比如一年出租五万块钱，那你1.5就收取1.5万，我还剩3.5万，我还可以继续持有，这样的话我还可以继续持有很多房产。如果不能达到国家宏观经济运行调控的综合目标，那这种税率就不要出台，要出台就一定要有作用。今年8月份我们说提高首付，当时新京报约我写了一篇文章，很多媒体都转了，还有一个广东省的银监局站出来说没有这个事。40%甚至还要进一步提高首付，我们现在的商品房市场主要就是炒作，没有人用来居住，或者说居住的比例可能已经低于20%，80%是炒房的，这样房地产市场正常吗？

　　和讯网：由于时间关系今天的聊天就到这里，物业税什么时候出台我们还是拭目以待。谢谢两位老师。