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主持人：和讯网的广大网友大家下午好，今天我们很荣幸邀请到光大银行北京银行私人业务部的经理唐伟青女士作客和讯基金沙龙，欢迎网友们积极参与，还有公司营业部分客户经理金娜小姐。欢迎你们的到来！ 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业兴房地产信贷管理的通知》对商业性房地产信贷政策进行了调整。首先问一下唐经理，您觉得这次同志出台的背景是什么？ 唐伟青：这次《通知》出台背景，主要就是，尤其是北京居高不下的房价。社会上许多广大的普通居民，现在有很强烈的购房需求，但是看着居高不下的房价又可望不可及，我觉得这是这个政策出台背景的一个重要原因。同时因为市场居高不下的房价也积聚了一定的风险。大家都知道美国次级债风波，也为周边的国家和我们敲响了警钟。 主持人：您觉得《通知》主要出台政策背景就是为了调控一下目前居高不下的房价？ 唐伟青：应该说这是一个主要的方面。 主持人：金小姐这边主要是针对客户方面的，您觉得出台这个政策之后，对客户这边的影响有那些呢？ 金娜：今年上半年出台了一个政策，商务用房和和普通住房都必须竣工备案以后才能出售，这个时候出台这个《通知》的政策影响这些了客户，我们会通知他们，因为他们会面临提高首付。 主持人：这个政策出台了之后，一般的一些商业银行都马上在第一线的负责房贷的同事们都反应，有退房的，还有推迟购买的，您觉得会有业务影响吗？ 金娜：目前业务影响不大，退房的很零星，差不多一百个客户里有三五个左右。我们前期接单过程中还有大部分客户有真实的购房意图的，或者是真实的要投资中小的普通商铺，所以退房不是很多。或者一些平米比较小的住房和商铺，他可以支付掉他的尾款，因为总金额并不是很大。 主持人：唐经理这边能不能给我们简单介绍一下央行是如何界定首套自住房和第二套住房的标准吗？ 唐伟青：央行《通知》里有一个界定，购房第二套住房，就是指的第一套住房是利用信贷资金购买的住房，这点上界定不是很清楚。很多银行和普通百姓，大家在理解上都说针对第二套住房，指的第一套住房是利用信贷资金购房的，这样才有很多银行纷纷出台了这个细则。 主持人：一般的，我们觉得银行信贷这块业务都是优质资产，长期以来，相对其他的业务都是非常有保证的。经过刚才金小姐的介绍，觉得好象第二套住房的投资者也并不是很多。您觉得为什么这个政策面这么急于把第二套住房的新政颁布出来，在这样一个历史条件下，难道我们真的像美国次级债一样，受到那么大影响吗？ 唐伟青：这个有未雨绸缪的因素，因为咱们国家房价屡调屡涨。虽然现在从市场上，从购房角度还可以承担，但是还是风险在积聚。我觉得这个是很重要的一个因素。 主持人：央行副行长吴小玲，在参加货币组织相关会议上指出，目前央行并没有出台第二套房贷新政的细则，所以现在很很多的商业银行还是国有银行，对央行的第二套房贷的政策，把握上可能都有或多或少的偏差，这个非常有意思。以前大家可能都比较了解，因为银行的地位相当于美联储，但是在我们国家金融调控政策面上，我觉得银行在我们普通百姓心中和各大行的执行力上，都应该是执行力很高的。为什么这次央行针对第二套房贷政策出来以后，各家银行的房贷政策或多或少有一些偏差呢，这个是为什么呢？ 唐伟青：因为每家银行在银行这个新政没有出来之前，每家银行个贷上都有自己的把握和界定。首先每家银行首先之前，对个贷，房屋信贷方面的政策，都有自己的一些把控。这个政策出来以后，每家银行针对央行总的调控和风向，各家银行应该是理解了央行的意图。各家银行有一个自己的界定，我如何防范这个风险，在我原来政策上如何调控我的政策，把风险防范的力度加大，这是很重要的一点。 目前光大银行也是首先应对了银行了新政之后，也推出了自己的第二套住房信贷界定。我们的界定是以个人为单位既定我们的第二套住房。 主持人：您简单介绍一下以户为单位和以个人为单位有什么不同呢？ 唐伟青：是这样的，这是每家银行出发点不一样。作为光大银行，我们推出以个人为单位，这个很人性化，体现了非常人性化的一点。第一个，现在百姓购房需求不同，购房意图不同。有些购房者虽然是购第二套房，但是他是随着生活水平的提高，个人收入的提高。他第一套住房，虽然他使用了信贷资金，但是面积比较小，随着个人在收入的成长以后他需要改善住房条件，这样的住房是真实的购房意图，我是自己居住的。我们如果以户为单位，你增加了这部分人的购房的成本和压力。 还有一种界定是有一部分投资者，我具有投资能力的。我有这个投资能力，现在其实十七大推出这个政策，也是提高百姓的财产化收入，中间就有一个界定，作为普通百姓来说，我无非就是两种财产，一个是金融资产，一个是不动产，不动产就是车房。能够为你创造收入的，以车创造收入的毕竟少，就是房了。这个时候如果以户为单位，我就一套房，夫妻双方再购一套房，以房养房，我利用信贷杠杆的作用提高家庭收入，其实也是非常好的选择。而且并不是大量投资房产，所以这样的话，光大银行这个政策比较人性化。 第三方面，现在咱们国家改革开放的力度加大了，新的《婚姻法》也出来了，在婚姻关系上也是向前迈了一步，也非常重视人权。夫妻道路上不一定都可以白头偕老，如果我们以户为单位限定的话，如果将来发生这样的关系，他申请第二套住房的时候，就会给他带来一定的困难和麻烦。 主持人：就是因为以前的婚姻关系，由于住房和一些信贷的事情没有说清楚，等到后来准备开始新的生活之后，准备再购房的话，对自己的信贷会有影响。 唐伟青：对。 主持人：我想问一下金小姐，这个第二套住房新政出台以后，对你日常工作有没有影响，或者有没有客户问的一些比较奇怪的问题，或者你觉得目前难以解决的问题。 金娜：客户会问，我去年签的合同，为什么到现在还要再提高首付，我们一般都会跟客户耐心解释。因为首先房子没有封顶，没有竣工备案，没有办法申请按揭。 主持人：也就是说不都是所有的客户是一刀切，还有一些客户非常特殊的情况，比如像您讲的。还要执行去年已经签的合同，今年还要执行新政。 金娜：对。 主持人：这个主要是涉及到哪些方面呢？比如是一些什么样的情况，去年签订了，今年还要签订？ 金娜：去年里签订房屋买卖合同，但是银行为了客户方便的时候，去年可以到现场为他准备材料，清单，他配合银行准备他贷款申请材料，但是到今年才能满足放款条件，虽然银行已经和他签订了合同，但是这个合同不是有效的合同，要等到审批完了以后，发放贷款那天，真正的合同才生效。还比如，如果这个客户提前申请了，但是到放贷那天可能利息调了，因为这样和那样的因素，他没有赶上，他就必须还要执行新的政策。 主持人：这个审批的时间多长呢，如果是频繁的假期的时候，会不会对购房者有影响？ 金娜：对，我们从事一线的客户调查来看经常遇到这样的问题，客户本身比较着急，但是他不清楚银行的流程。首先一个整体的项目我们要进行行内审批，比如银行批准了，我们可以进去办理客户的按揭业务，我们要跟开发商签订合作意向和协议，进行前期的接单，为客户准备材料，做成报告的形式，等楼盘封顶以后，我们才能够在我们分行才可以对这个项目整体额度进行启用。 主持人：我可不可以这样理解，楼盘没有封顶之前，双方签订的只是一个意向。 金娜：只是为了方便客户，并不是一个有效的合同。 主持人：真正的和客户的信贷关系成立，必须是所购买的楼盘封顶以后。 金娜：封顶以后我们才进行审批，审批通过以后才是有效的合同。 主持人：如果在准备过程中，或者楼盘封顶过程中央行有减息的政策，是不是我们还要跟着新政策换呢。 金娜：对的。 主持人：我问一下唐经理，您觉得这种情况下，我们选固定利率的房贷好一些，还是浮动利率房贷好一些。 唐伟青：按照今年的情况，CPI的数据，包括刚刚公布的九月份的数据是居高不下的。利率上行的可能性是非常大的。在这种情况下选择固定利率房贷应该是比较明智的。而且现在每家银行固定利率房贷和浮动利率房贷也是可以互换的。短期内选择固定利率房贷可以锁定利率的风险。 主持人：这里有个问题问一下唐伟青经理。有专家说新政策是主要打击了以租养房的中小投资者。我是这样理解的，自己本身有一套住房了，但是他用贷款购买的。但是目前他觉得房屋供求需求很大，但是他又有一部分资金买第二套住房，他就想以租金的形式养他第二套住房月供。有一些专家说，这次的政策可能主要是对这部分中小投资者给予了一定的遏制和打击，您是如何看待这个问题的？ 唐伟青：应该说专家说得非常有道理的。现在的房价有两种，一个是投机，赚取房屋价差。还有一部分是以租养房，作为一个长期的投资，就像你刚才说的。现在房价一路飙升，但是租房的价格可能并不是随着房价同比例上升的。我现在购房成本加大了，月供压力加大了，如果自身经济实力达不到还款，你就靠租金回补。如果没有租金的话，这部分投资者自然而然地就面临着我月供还不上，他就要考虑我是不是继续做这样的投资。 主持人：在银行出台第二套政策之后，在业界也展开非常激烈的讨论，目前最流行的一个说法就是：此项政策是杀鸡给猴看，如果把普通第二次贷款购房者看作“鸡”，投资投机炒房者视作“猴”的话，央行“杀鸡”的目的是为了“儆猴”。您觉得40%首付+1.1倍利率，真能给“孙悟空”戴上“紧箍咒”吗？ 唐伟青：这个要分情况看，刚才说的以租养房的这部分投资者，新政出来以后肯定被遏制住了，他再进行房产投资的时候，肯定很谨慎了。 主持人：就是他首付资金要很大，如果把相应租金调上去的话，也要考虑有没有人租他房子。 唐伟青：对，对真正有实力购房的投资者的话，这个新政对他们影响不大。还有我真的要住房，我急需住房，这个新政对他们是不会使他们放缓购房的脚步的。 主持人：就是第一种有资金，有实力背景的，无论政策如何，我经济条件允许，我还要靠投资第二套房进行投资，我可以照买不误。还有一部分人属于急切要改善自己的生活。可能第一套房子因为个人原因和历史原因，住得不很好，现在到了这个条件了，各方面也成熟了，一定要进行第二套住房贷款，来改善自己的生活。 现在市场上有这样一个声音，按揭住房者，住房膨胀中没有享受到收益，真正得到收益的是开发商和商业银行。之所以银行还敢批开发商的贷款，是因为银行期待着开发商后期带来的按揭贷款。所以业内目前普遍有这样一个说法，是开发商使用购房者的信用向银行借贷，您怎么看？ 唐伟青：这个问题很尖锐，这个要分情况看，也不是开发商利用了购房者的信用，这个是反应了市场的供求关系，我开发商开发出的房子有人买，有需求才有供给。银行为什么批开发商的贷款，现在咱们房地产市场，我们国家改革开放这么多年以后，对国民经济拉动最大的就是房地产这块，房地产他们往下就是销售给了个人购房者。从房地产上，我们国家这么多年运行来看，整个从房贷这块来说，在银行信贷资金里来说还是非常优质的。咱们国家个人购房的信用体系，一个是真信体系，还是非常健全的，个人信用还是非常良好的。还有一个，各家银行并不是盲目发放住房贷款。每家银行都有防范风险的措施，才使各银行的房贷这块资产是非常优良的。既然是优良的资产，银行才会继续发展这块业务。 主持人：就是本身这块信贷资产的业务已经在国内是比较成熟了。从资产水平来看也是比较高的一个比重，再一个，这个资产本身也不是什么不良资产，而且是非常好的，所以我们继续这块业务，看起来似乎是没有任何理由不继续这块业务的。 唐伟青：对。 主持人：当央行出台第二套住房贷款新政以后，目前各家商业银行对这个标准执行非常不统一。截止到今天，央行并没有出台具体的细则，我问一下唐经理，如果划定第二套住房贷款的标准是比较合理的，光大银行划定第二套住房贷款标准的时候有什么参照依据呢？ 唐伟青：刚才前面就这个问题也提到了一些。每家银行会根据自己之前的一些信贷政策，结合银行的通知进行一些修整和调整，既防范了风险也符合了央行的规定。光大银行总行的个贷部门也是结合我们光大银行的个贷政策，同时结合央行的《通知》精神进行了一些讨论，我们光大银行的标准是以个人为单位，既符合央行规定，同时针对光大银行，在我们个贷执行过程中，我们所遇到的种种情况，我们觉得以个人为单位来收更加符合我们光大银行的业务发展的趋势。同时也能防范风险，也可以更加接近市场。 主持人：我问一下金娜小姐，从光大银行出台的政策的解读上来看，您觉得我们和其他银行不同的，我们是以个人为标准，其他银行可能以户为标准，您觉得以个人为标准比以户为标准更加宽吗？ 金娜：多少有一点吧。 主持人：为什么咱们有这个调整呢？ 金娜：因为现在市场上有一些这样的客户，可能是外地来京人员，留在北京工作，他的父母可能要牵过来，他要给自己的父母准备住房问题，或者子女上学要准备住房问题，还有像唐经理说的，他以前有一个比较小的住房，现在他根据自己的收入状况，进行了一个调整。如果以户为单位的话，就限制了他的正常需求。 主持人：那我觉得光大银行就是更多地考虑了中等收入家庭的住房需求。 唐伟青：对。 主持人：我也参考了目前国有商业银行第二套住房的标准，这里有一项很重要的指标，就是公积金贷款。我有一些疑问，您觉得为什么把公积金贷款作为参考项目呢，有什么理由把它单独拿出来？ 唐伟青：公积金贷款是国家给百姓提供的一个福利，你能够享受公积金贷款政策的人就是可以享受到国家公积金低率的优惠。 金娜：现在是这样一个情况，在市场上要看不同的项目，不同的位置会影响购买的人群，人群的不同，使用公积金的情况也不太一样的。比如靠城区内的，可能北京市户口的人购买的比例比较高一些。比如价位在一万四五左右的房产，一般中高层次的北京市人口，一般会选择公积金，必须毕竟利率低一个点位。但是现在有一个奇怪的现象，公积金今年也出台了一个自己的政策，或者说他内部一个操作政策。他每一个月只释放三千万个额度，这样的话，这些客户虽然申请了公积金，或者说跟商贷组合的公积金贴息贷款方式。但是他要考虑他楼盘的封顶情况，到几月份才能封顶。封顶以后才能向公积金感觉中心申请，他会排队等候额度的释放，会更加延长他贷款的发放，可能影响他入住的时间。所以加息档期当中，我觉得客户不仅要考虑他现阶段哪种贷款方式更省钱，他应该考虑到一年到两年中整个贷款到批下来的时间有多长。在这个时间当中，未来的政策到底是一个什么走势，他影响进行一个考虑。我们在一个项目中遇到一个客户，他当时申请的是公积金贴息贷款，但是到今年七月份申请，到现在还没有排下队来，但是年底他要面临交钥匙入住了，所以他等不了了，就退回来，重新办理商贷，现在就要申请一个七点多的商贷了。 主持人：从您这个角度来看，申请下来公积金贷款需要多长时间呢？ 金娜：要有公积金代办处的工作人员为他服务的话，可能要一个多月。但是不太清楚，现在他有一个三千万额度的问题。 主持人：就是很多人都在排队分这个三千万额度的蛋糕。 金娜：对。 主持人：从你工作的角度，你认为普通老百姓采用公积金贷款这个政策比例的人多吗？ 金娜：并不是很多，因为很多人还是希望用快节奏，简便的方式完成贷款过程。 主持人：我们央行的第二套住房的政策，很公然地把公积金这块人刨在外了，唐经理这块有没有什么考虑？ 唐伟青：我觉得还是非常合理的，这个界定。因为他使用住房公积金贷款，本身就有一点福利的意思在里面，本身就是一个福利的体现，因为公积金是免息的，我直接作为购房房款的资金来源。我在购房的时候，现在还回到《通知》出台的背景，一个是为了防范风险，为了抑制居高不下的房价。我们从这个背景和目的来说，你使用住房公积金贷款的话，公积金贷款也有审度的审核和界定。这块作为你的福利是应该享受的。现在我限定的是什么样的人，我们通过市场反应都可以看出来。我真正需要购房的人也是不会被限定的，对他来说也够不成什么太大的压力和负担。我有实力的话，我自己投资，作为资产配制的人群的话，这个政策对我也不成问题。真正限制的就是这投机者，或者因为购房，将来发现房价继续上升，而会产生风险的这部分人群。既然根源上限定的是这部分人群，所以我觉得公积金贷款不列在之内是非常合理的。 主持人：而且据目前的各家银行反应，一些外资银行并没有设定第二套住房贷款标准，是他们可以做出自己的一些判断，还是他们本身在信贷这块就比较自信？ 唐伟青：作为外资银行，他们的考虑是什么，作为我们来说，我们不大好评论和揣测。但是我们面对的是同一个市场，我现在在想如果他不做界定，他是不是也在考虑，他对他发放贷款的对象是有界定的。 主持人：就是他本身在自己客户群里进行一部分筛选？ 唐伟青：对，我觉得他是不是有这样的筛选，如果真正有实力的，能够做得起房地产投资的客户，属于他进行这样的筛选的话，这种风险发生的可能性就会很低了。 主持人：最后一个问题问一下唐经理。最近有不少楼盘出现了国庆前交了定金的购房者集体退房的现象，您觉得这样放贷新政这个稻草真的可以压死骆驼吗，或者这个第二套住房贷款政策压死了哪只骆驼？ 唐伟青：这个就像金小姐刚才说的，真正退房的人只占3%到5%。如果说压倒一只骆驼的话，这只骆驼是什么骆驼，就是你不具备投资能力和抵抗风险能力的这部分炒房者和投机者。 主持人：您觉得他们恰恰是这个市场中把房价抬高的一个因素之一吗？ 唐伟青：应该说是一个因素之一。而且其实这个政策对这部分人也起到了一个保护作用。就跟股市似的，很多人很盲目地跟进去。他们都去买房，有很多人就盲目地去买，房价要涨了，就是非常盲目的，这个政策限制了他们的盲目性。 主持人：十分感谢光大银行私人业务部的经理唐伟青女士，以及公司业务部客户经理金娜女士参与和讯理财频道沙龙，如果大家还有什么意犹未尽，可以继续关注和讯网理财频道，接下来的日子里我们会继续跟大家聊关于房贷的问题，谢谢大家！
主持人：和讯网的广大网友大家下午好，今天我们很荣幸邀请到光大银行北京银行私人业务部的经理唐伟青女士作客和讯基金沙龙，欢迎网友们积极参与，还有公司营业部分客户经理金娜小姐。欢迎你们的到来！ 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业兴房地产信贷管理的通知》对商业性房地产信贷政策进行了调整。首先问一下唐经理，您觉得这次同志出台的背景是什么？ 唐伟青：这次《通知》出台背景，主要就是，尤其是北京居高不下的房价。社会上许多广大的普通居民，现在有很强烈的购房需求，但是看着居高不下的房价又可望不可及，我觉得这是这个政策出台背景的一个重要原因。同时因为市场居高不下的房价也积聚了一定的风险。大家都知道美国次级债风波，也为周边的国家和我们敲响了警钟。 主持人：您觉得《通知》主要出台政策背景就是为了调控一下目前居高不下的房价？ 唐伟青：应该说这是一个主要的方面。 主持人：金小姐这边主要是针对客户方面的，您觉得出台这个政策之后，对客户这边的影响有那些呢？ 金娜：今年上半年出台了一个政策，商务用房和和普通住房都必须竣工备案以后才能出售，这个时候出台这个《通知》的政策影响这些了客户，我们会通知他们，因为他们会面临提高首付。 主持人：这个政策出台了之后，一般的一些商业银行都马上在第一线的负责房贷的同事们都反应，有退房的，还有推迟购买的，您觉得会有业务影响吗？ 金娜：目前业务影响不大，退房的很零星，差不多一百个客户里有三五个左右。我们前期接单过程中还有大部分客户有真实的购房意图的，或者是真实的要投资中小的普通商铺，所以退房不是很多。或者一些平米比较小的住房和商铺，他可以支付掉他的尾款，因为总金额并不是很大。 主持人：唐经理这边能不能给我们简单介绍一下央行是如何界定首套自住房和第二套住房的标准吗？ 唐伟青：央行《通知》里有一个界定，购房第二套住房，就是指的第一套住房是利用信贷资金购买的住房，这点上界定不是很清楚。很多银行和普通百姓，大家在理解上都说针对第二套住房，指的第一套住房是利用信贷资金购房的，这样才有很多银行纷纷出台了这个细则。 主持人：一般的，我们觉得银行信贷这块业务都是优质资产，长期以来，相对其他的业务都是非常有保证的。经过刚才金小姐的介绍，觉得好象第二套住房的投资者也并不是很多。您觉得为什么这个政策面这么急于把第二套住房的新政颁布出来，在这样一个历史条件下，难道我们真的像美国次级债一样，受到那么大影响吗？ 唐伟青：这个有未雨绸缪的因素，因为咱们国家房价屡调屡涨。虽然现在从市场上，从购房角度还可以承担，但是还是风险在积聚。我觉得这个是很重要的一个因素。 主持人：央行副行长吴小玲，在参加货币组织相关会议上指出，目前央行并没有出台第二套房贷新政的细则，所以现在很很多的商业银行还是国有银行，对央行的第二套房贷的政策，把握上可能都有或多或少的偏差，这个非常有意思。以前大家可能都比较了解，因为银行的地位相当于美联储，但是在我们国家金融调控政策面上，我觉得银行在我们普通百姓心中和各大行的执行力上，都应该是执行力很高的。为什么这次央行针对第二套房贷政策出来以后，各家银行的房贷政策或多或少有一些偏差呢，这个是为什么呢？ 唐伟青：因为每家银行在银行这个新政没有出来之前，每家银行个贷上都有自己的把握和界定。首先每家银行首先之前，对个贷，房屋信贷方面的政策，都有自己的一些把控。这个政策出来以后，每家银行针对央行总的调控和风向，各家银行应该是理解了央行的意图。各家银行有一个自己的界定，我如何防范这个风险，在我原来政策上如何调控我的政策，把风险防范的力度加大，这是很重要的一点。 目前光大银行也是首先应对了银行了新政之后，也推出了自己的第二套住房信贷界定。我们的界定是以个人为单位既定我们的第二套住房。 主持人：您简单介绍一下以户为单位和以个人为单位有什么不同呢？ 唐伟青：是这样的，这是每家银行出发点不一样。作为光大银行，我们推出以个人为单位，这个很人性化，体现了非常人性化的一点。第一个，现在百姓购房需求不同，购房意图不同。有些购房者虽然是购第二套房，但是他是随着生活水平的提高，个人收入的提高。他第一套住房，虽然他使用了信贷资金，但是面积比较小，随着个人在收入的成长以后他需要改善住房条件，这样的住房是真实的购房意图，我是自己居住的。我们如果以户为单位，你增加了这部分人的购房的成本和压力。 还有一种界定是有一部分投资者，我具有投资能力的。我有这个投资能力，现在其实十七大推出这个政策，也是提高百姓的财产化收入，中间就有一个界定，作为普通百姓来说，我无非就是两种财产，一个是金融资产，一个是不动产，不动产就是车房。能够为你创造收入的，以车创造收入的毕竟少，就是房了。这个时候如果以户为单位，我就一套房，夫妻双方再购一套房，以房养房，我利用信贷杠杆的作用提高家庭收入，其实也是非常好的选择。而且并不是大量投资房产，所以这样的话，光大银行这个政策比较人性化。 第三方面，现在咱们国家改革开放的力度加大了，新的《婚姻法》也出来了，在婚姻关系上也是向前迈了一步，也非常重视人权。夫妻道路上不一定都可以白头偕老，如果我们以户为单位限定的话，如果将来发生这样的关系，他申请第二套住房的时候，就会给他带来一定的困难和麻烦。 主持人：就是因为以前的婚姻关系，由于住房和一些信贷的事情没有说清楚，等到后来准备开始新的生活之后，准备再购房的话，对自己的信贷会有影响。 唐伟青：对。 主持人：我想问一下金小姐，这个第二套住房新政出台以后，对你日常工作有没有影响，或者有没有客户问的一些比较奇怪的问题，或者你觉得目前难以解决的问题。 金娜：客户会问，我去年签的合同，为什么到现在还要再提高首付，我们一般都会跟客户耐心解释。因为首先房子没有封顶，没有竣工备案，没有办法申请按揭。 主持人：也就是说不都是所有的客户是一刀切，还有一些客户非常特殊的情况，比如像您讲的。还要执行去年已经签的合同，今年还要执行新政。 金娜：对。 主持人：这个主要是涉及到哪些方面呢？比如是一些什么样的情况，去年签订了，今年还要签订？ 金娜：去年里签订房屋买卖合同，但是银行为了客户方便的时候，去年可以到现场为他准备材料，清单，他配合银行准备他贷款申请材料，但是到今年才能满足放款条件，虽然银行已经和他签订了合同，但是这个合同不是有效的合同，要等到审批完了以后，发放贷款那天，真正的合同才生效。还比如，如果这个客户提前申请了，但是到放贷那天可能利息调了，因为这样和那样的因素，他没有赶上，他就必须还要执行新的政策。 主持人：这个审批的时间多长呢，如果是频繁的假期的时候，会不会对购房者有影响？ 金娜：对，我们从事一线的客户调查来看经常遇到这样的问题，客户本身比较着急，但是他不清楚银行的流程。首先一个整体的项目我们要进行行内审批，比如银行批准了，我们可以进去办理客户的按揭业务，我们要跟开发商签订合作意向和协议，进行前期的接单，为客户准备材料，做成报告的形式，等楼盘封顶以后，我们才能够在我们分行才可以对这个项目整体额度进行启用。 主持人：我可不可以这样理解，楼盘没有封顶之前，双方签订的只是一个意向。 金娜：只是为了方便客户，并不是一个有效的合同。 主持人：真正的和客户的信贷关系成立，必须是所购买的楼盘封顶以后。 金娜：封顶以后我们才进行审批，审批通过以后才是有效的合同。 主持人：如果在准备过程中，或者楼盘封顶过程中央行有减息的政策，是不是我们还要跟着新政策换呢。 金娜：对的。 主持人：我问一下唐经理，您觉得这种情况下，我们选固定利率的房贷好一些，还是浮动利率房贷好一些。 唐伟青：按照今年的情况，CPI的数据，包括刚刚公布的九月份的数据是居高不下的。利率上行的可能性是非常大的。在这种情况下选择固定利率房贷应该是比较明智的。而且现在每家银行固定利率房贷和浮动利率房贷也是可以互换的。短期内选择固定利率房贷可以锁定利率的风险。 主持人：这里有个问题问一下唐伟青经理。有专家说新政策是主要打击了以租养房的中小投资者。我是这样理解的，自己本身有一套住房了，但是他用贷款购买的。但是目前他觉得房屋供求需求很大，但是他又有一部分资金买第二套住房，他就想以租金的形式养他第二套住房月供。有一些专家说，这次的政策可能主要是对这部分中小投资者给予了一定的遏制和打击，您是如何看待这个问题的？ 唐伟青：应该说专家说得非常有道理的。现在的房价有两种，一个是投机，赚取房屋价差。还有一部分是以租养房，作为一个长期的投资，就像你刚才说的。现在房价一路飙升，但是租房的价格可能并不是随着房价同比例上升的。我现在购房成本加大了，月供压力加大了，如果自身经济实力达不到还款，你就靠租金回补。如果没有租金的话，这部分投资者自然而然地就面临着我月供还不上，他就要考虑我是不是继续做这样的投资。 主持人：在银行出台第二套政策之后，在业界也展开非常激烈的讨论，目前最流行的一个说法就是：此项政策是杀鸡给猴看，如果把普通第二次贷款购房者看作“鸡”，投资投机炒房者视作“猴”的话，央行“杀鸡”的目的是为了“儆猴”。您觉得40%首付+1.1倍利率，真能给“孙悟空”戴上“紧箍咒”吗？ 唐伟青：这个要分情况看，刚才说的以租养房的这部分投资者，新政出来以后肯定被遏制住了，他再进行房产投资的时候，肯定很谨慎了。 主持人：就是他首付资金要很大，如果把相应租金调上去的话，也要考虑有没有人租他房子。 唐伟青：对，对真正有实力购房的投资者的话，这个新政对他们影响不大。还有我真的要住房，我急需住房，这个新政对他们是不会使他们放缓购房的脚步的。 主持人：就是第一种有资金，有实力背景的，无论政策如何，我经济条件允许，我还要靠投资第二套房进行投资，我可以照买不误。还有一部分人属于急切要改善自己的生活。可能第一套房子因为个人原因和历史原因，住得不很好，现在到了这个条件了，各方面也成熟了，一定要进行第二套住房贷款，来改善自己的生活。 现在市场上有这样一个声音，按揭住房者，住房膨胀中没有享受到收益，真正得到收益的是开发商和商业银行。之所以银行还敢批开发商的贷款，是因为银行期待着开发商后期带来的按揭贷款。所以业内目前普遍有这样一个说法，是开发商使用购房者的信用向银行借贷，您怎么看？ 唐伟青：这个问题很尖锐，这个要分情况看，也不是开发商利用了购房者的信用，这个是反应了市场的供求关系，我开发商开发出的房子有人买，有需求才有供给。银行为什么批开发商的贷款，现在咱们房地产市场，我们国家改革开放这么多年以后，对国民经济拉动最大的就是房地产这块，房地产他们往下就是销售给了个人购房者。从房地产上，我们国家这么多年运行来看，整个从房贷这块来说，在银行信贷资金里来说还是非常优质的。咱们国家个人购房的信用体系，一个是真信体系，还是非常健全的，个人信用还是非常良好的。还有一个，各家银行并不是盲目发放住房贷款。每家银行都有防范风险的措施，才使各银行的房贷这块资产是非常优良的。既然是优良的资产，银行才会继续发展这块业务。 主持人：就是本身这块信贷资产的业务已经在国内是比较成熟了。从资产水平来看也是比较高的一个比重，再一个，这个资产本身也不是什么不良资产，而且是非常好的，所以我们继续这块业务，看起来似乎是没有任何理由不继续这块业务的。 唐伟青：对。 主持人：当央行出台第二套住房贷款新政以后，目前各家商业银行对这个标准执行非常不统一。截止到今天，央行并没有出台具体的细则，我问一下唐经理，如果划定第二套住房贷款的标准是比较合理的，光大银行划定第二套住房贷款标准的时候有什么参照依据呢？ 唐伟青：刚才前面就这个问题也提到了一些。每家银行会根据自己之前的一些信贷政策，结合银行的通知进行一些修整和调整，既防范了风险也符合了央行的规定。光大银行总行的个贷部门也是结合我们光大银行的个贷政策，同时结合央行的《通知》精神进行了一些讨论，我们光大银行的标准是以个人为单位，既符合央行规定，同时针对光大银行，在我们个贷执行过程中，我们所遇到的种种情况，我们觉得以个人为单位来收更加符合我们光大银行的业务发展的趋势。同时也能防范风险，也可以更加接近市场。 主持人：我问一下金娜小姐，从光大银行出台的政策的解读上来看，您觉得我们和其他银行不同的，我们是以个人为标准，其他银行可能以户为标准，您觉得以个人为标准比以户为标准更加宽吗？ 金娜：多少有一点吧。 主持人：为什么咱们有这个调整呢？ 金娜：因为现在市场上有一些这样的客户，可能是外地来京人员，留在北京工作，他的父母可能要牵过来，他要给自己的父母准备住房问题，或者子女上学要准备住房问题，还有像唐经理说的，他以前有一个比较小的住房，现在他根据自己的收入状况，进行了一个调整。如果以户为单位的话，就限制了他的正常需求。 主持人：那我觉得光大银行就是更多地考虑了中等收入家庭的住房需求。 唐伟青：对。 主持人：我也参考了目前国有商业银行第二套住房的标准，这里有一项很重要的指标，就是公积金贷款。我有一些疑问，您觉得为什么把公积金贷款作为参考项目呢，有什么理由把它单独拿出来？ 唐伟青：公积金贷款是国家给百姓提供的一个福利，你能够享受公积金贷款政策的人就是可以享受到国家公积金低率的优惠。 金娜：现在是这样一个情况，在市场上要看不同的项目，不同的位置会影响购买的人群，人群的不同，使用公积金的情况也不太一样的。比如靠城区内的，可能北京市户口的人购买的比例比较高一些。比如价位在一万四五左右的房产，一般中高层次的北京市人口，一般会选择公积金，必须毕竟利率低一个点位。但是现在有一个奇怪的现象，公积金今年也出台了一个自己的政策，或者说他内部一个操作政策。他每一个月只释放三千万个额度，这样的话，这些客户虽然申请了公积金，或者说跟商贷组合的公积金贴息贷款方式。但是他要考虑他楼盘的封顶情况，到几月份才能封顶。封顶以后才能向公积金感觉中心申请，他会排队等候额度的释放，会更加延长他贷款的发放，可能影响他入住的时间。所以加息档期当中，我觉得客户不仅要考虑他现阶段哪种贷款方式更省钱，他应该考虑到一年到两年中整个贷款到批下来的时间有多长。在这个时间当中，未来的政策到底是一个什么走势，他影响进行一个考虑。我们在一个项目中遇到一个客户，他当时申请的是公积金贴息贷款，但是到今年七月份申请，到现在还没有排下队来，但是年底他要面临交钥匙入住了，所以他等不了了，就退回来，重新办理商贷，现在就要申请一个七点多的商贷了。 主持人：从您这个角度来看，申请下来公积金贷款需要多长时间呢？ 金娜：要有公积金代办处的工作人员为他服务的话，可能要一个多月。但是不太清楚，现在他有一个三千万额度的问题。 主持人：就是很多人都在排队分这个三千万额度的蛋糕。 金娜：对。 主持人：从你工作的角度，你认为普通老百姓采用公积金贷款这个政策比例的人多吗？ 金娜：并不是很多，因为很多人还是希望用快节奏，简便的方式完成贷款过程。 主持人：我们央行的第二套住房的政策，很公然地把公积金这块人刨在外了，唐经理这块有没有什么考虑？ 唐伟青：我觉得还是非常合理的，这个界定。因为他使用住房公积金贷款，本身就有一点福利的意思在里面，本身就是一个福利的体现，因为公积金是免息的，我直接作为购房房款的资金来源。我在购房的时候，现在还回到《通知》出台的背景，一个是为了防范风险，为了抑制居高不下的房价。我们从这个背景和目的来说，你使用住房公积金贷款的话，公积金贷款也有审度的审核和界定。这块作为你的福利是应该享受的。现在我限定的是什么样的人，我们通过市场反应都可以看出来。我真正需要购房的人也是不会被限定的，对他来说也够不成什么太大的压力和负担。我有实力的话，我自己投资，作为资产配制的人群的话，这个政策对我也不成问题。真正限制的就是这投机者，或者因为购房，将来发现房价继续上升，而会产生风险的这部分人群。既然根源上限定的是这部分人群，所以我觉得公积金贷款不列在之内是非常合理的。 主持人：而且据目前的各家银行反应，一些外资银行并没有设定第二套住房贷款标准，是他们可以做出自己的一些判断，还是他们本身在信贷这块就比较自信？ 唐伟青：作为外资银行，他们的考虑是什么，作为我们来说，我们不大好评论和揣测。但是我们面对的是同一个市场，我现在在想如果他不做界定，他是不是也在考虑，他对他发放贷款的对象是有界定的。 主持人：就是他本身在自己客户群里进行一部分筛选？ 唐伟青：对，我觉得他是不是有这样的筛选，如果真正有实力的，能够做得起房地产投资的客户，属于他进行这样的筛选的话，这种风险发生的可能性就会很低了。 主持人：最后一个问题问一下唐经理。最近有不少楼盘出现了国庆前交了定金的购房者集体退房的现象，您觉得这样放贷新政这个稻草真的可以压死骆驼吗，或者这个第二套住房贷款政策压死了哪只骆驼？ 唐伟青：这个就像金小姐刚才说的，真正退房的人只占3%到5%。如果说压倒一只骆驼的话，这只骆驼是什么骆驼，就是你不具备投资能力和抵抗风险能力的这部分炒房者和投机者。 主持人：您觉得他们恰恰是这个市场中把房价抬高的一个因素之一吗？ 唐伟青：应该说是一个因素之一。而且其实这个政策对这部分人也起到了一个保护作用。就跟股市似的，很多人很盲目地跟进去。他们都去买房，有很多人就盲目地去买，房价要涨了，就是非常盲目的，这个政策限制了他们的盲目性。 主持人：十分感谢光大银行私人业务部的经理唐伟青女士，以及公司业务部客户经理金娜女士参与和讯理财频道沙龙，如果大家还有什么意犹未尽，可以继续关注和讯网理财频道，接下来的日子里我们会继续跟大家聊关于房贷的问题，谢谢大家！