新中关项目可以说是海湾地产进入北京后一炮而红的项目，从建筑类型，地理位置，销售来看，都为海湾地产挣下了不少业绩。从新中关项目所取得的成绩看，海湾地产在北京已经具备了一定的知名度和品牌，后面公司是否会向其他区域发展？新中关摩尔资产管理有限公司是海湾地产旗下的一家专业资产管理机构，公司的目标是为物业的资产经营管理整合行业内优秀资源，从而实现所管理的物业资产价值的最大化。这个公司的成立是否预示着公司将向持有物业转变？10月17日上午10：30和讯网房产频道邀请新中关摩尔资产管理公司总经理、海湾北京地产首席运营官王海先生做客和讯网演播室。以下为访谈实录：
和讯网：和讯的网友朋友大家好，如果说起中关村黄庄地铁上盖建筑综合体新中关项目，大家可能都非常熟悉。这是海湾地产进入北京短短5年时间，成功完成开发销售并已投入运营的建筑综合体。这个项目从建筑类型，地理位置，以及销售来看，都为海湾地产挣下了不少业绩。

今天我们非常荣幸地请到北京海湾京城房地产开发有限公司首席运营官，北京新中关摩尔资产管理有限公司总经理王海先生，王总，您好！非常欢迎您来和讯网视频演播室做客。
　　海湾地产谋求更完整产业链 尝到资产管理的甜头
　　和讯网：海湾地产自2002年进入北京，开发完成并投入运营的就我们所知好像只有新中关项目，是这样吗？
　　王海：是这样的。
　　和讯网：目前海湾地产在北京还有哪些土地储备或是项目储备？
　　王海：我们正在积极获取项目储备和土地储备。
　　和讯网：都是什么类型的？
　　王海：我们一方面在北京积极寻求，一方面我们也走出去，其中有不少都是综合体，在无锡我们有一个项目也是地标性的，有商业和公寓组成的综合体，下一步主要在地标性的综合体上积极去寻求。
　　和讯网：新中关项目当初运营，无论是市场宣传还是销售都非常完善，当时在京城一炮而红，这个项目完成以后就成立了摩尔资产管理公司，为什么要成立这个公司？
　　王海：其实资产管理在国际是非常成熟的公司，是物业开发完了以后的资产管理，为了使资产保值增值，现在大家理解一个房地产完了就是一个物业管理，其实不完全是，尤其对商业管理，物业管理自是资产管理的一个小的模块，资产管理还包括一个房盖完了以后，里面装的什么人决定了这个房子的价值。所以是一个综合组合是非常关键的，另外是资产管理的服务，不光是物业的服务。过去可能国内的物业给大家的印象就是维修。就跟开车一样，一个好的司机绝对不是修车，他应该是防患于未然。一个好的综合体，每天有大量的人在里面工作和购物和消费，他里面的服务是非常完善的，空调系统，和弱电系统，包括网络系统，如果一个专业写字楼得不到专业的保养，就有非常大的风险。
　　这样对他的设备设施的管理，国际上叫FM这是非常关键的。往往要引入ERP的系统对所有的资产进行编号，进行相关的保养计划，这个我们正在完善。
　　另外有客服啊，保洁等等管理。我们新中关的资产管理公司叫摩尔资产管理，和海湾地产一起组合一个产业链，我们现在把房地产从开发建设，销售，市场，招商，包括运营的管理，包括物业服务，全部一条龙的产业链都做全了。这样，资产管理就像很多国外的资金投入房地产，他收购一个房地产，一般都会委托一个资产管理公司做资产管理，提升他物业的品质。这是社会分工到一定程度必然的一个结果。他做土地开发就是做土地开发的，做建设就是建设，资产管理不光是为你保值升值，不管提升他的有形资产和无形资产。这些都是资产管理的范畴。 

新中关写字楼出租率90％以上 酒店式公寓40平米月租8000元 
　　和讯网：刚才听您这么一说，物业资产管理实际上内容涵盖的范围非常广泛，从“新中关”项目来说，现在这个项目的后期，我不知道投资收益率如何，写字楼部分是以出租为主的是吧？
　　王海：这个收益率属于公司内部的一个信息，但是我可以给大家一个概念，如果按照从投入的成本计算的话，这个收益还是非常好的。因为一个项目呢，过去很多开发商盖了房子就卖了，如果卖了以后会形成很多的税费，土地增值税，包括营业税等等。当然这是一部分，另外一个，你卖了以后，你对这个资产长期的提升就失去了动力，因为你房子已经卖掉了。所以会出现很多的物业问题，比如管理不到位啊，没有持续性的市场推广，可能卖的时候敲锣打鼓地，卖了以后就不管了。如果经营他的话，一方面你持有这个物业，你物业产权是什么，随着整体城市经济的增长，你本身物业会增长。另一方面按照你初投资的概念，根据你的经营，你会形成非常好的收益，一般经营好的话都会在15%以上。
　　这样的话，你不光获取了一个稳定的租金收益，你的房产还是你的，加上一些金融杠杆，现在很多金融机构都推出一些投资的产品。现在房企金融性产品，过去融资都是在银行里，过去没有按揭，现在推出了按揭，你用一个稳定的租金收益，银行是非常喜欢这个租金收益的，他贷款给你，他的利息是可以完全得到保证的，他愿意贷款给你。所以我们拿这个项目融资的时候，银行企业都会蜂拥而来，他愿意给你。
　　另外除了银行这个融资渠道之外，现在不光是房地产基金，正在筹划当中。如果当泡沫到一定程度的时候，基金必然是多元化的发展，以后老百姓买的基金，有的可能不是投资证券的，以后可能就会专门有做商业地产的基金，专门投资二次按揭的基金。这种基金会多元化了。这样也给房地产企业带来一个融资的渠道，这个是一个市场空白区，也有非常大的潜力。一旦基金多了，房地产企业的融资渠道也多了。如果是一个机构的话，他去投资的话他就要选择真正具备全面开发经验能力的资产公司去管理，这就带来一个非常大的前景。
　　和讯网：新中关项目还有部分公寓，是吧？
　　王海：这个项目公寓部分已经全部销售了，但是销售以后也做了一个全面的管理，做了一个叫酒店式公寓，一个40多平米的公寓，我们可以租到一个月八千块钱。我们为什么一个40多平米的物业可以租到八千呢，就是因为我们的服务和管理是不一样的，我们是一个酒店式的服务。基本上酒店里有的，我们都有。我们的房间基本每天都是满的，包括我们自己的公司要住的话都住不上。
　　和讯网：酒店公寓大概有多少套？
　　王海：200多套。
　　和讯网：都是40多平米为主的？
　　王海：套内面积大概都是40多平米为主。
　　和讯网：当时购买的客群都是什么样子？
　　王海：因为只有200多套，也不具代表性，都是中关村附近的人群。现在居住的基本是以中短期的商务需求为主。
　　和讯网：刚才你提到一个物业的品质主要看客群，我想问一下您的写字楼的客群是什么样的？
　　王海：我们写字楼客群是摩尔资产自己运作和出租的，现在入住率达到90%，现在包括青岛海尔的总部，像第九城市，这是在纳斯达克上市的公司，他的总部。还有很多国家重点的高新技术企业，包括新兴的网络企业。基本上整层客户为主，像有些企业的总部一拿就是三层。因为跟我们楼本身具备的地标形象和品质有关。
　　和讯网：他们大概租赁的面积怎么样？
　　王海：总部型的一般是三千平米左右。
　　和讯网：时间呢？
　　王海：我们是希望签短一点，以三年为一个周期。 

写字楼市盈率低 投资价值取决资产管理 
　　和讯网：目前这两年北京的写字楼市场实际上跟住宅市场有点不太一样，写字楼市场的租金和售价有点倒挂，租金相对高一些，实际上售价一直没有卖上去，包括CBD有几个写字楼，开发商已经改为自持为主了，请您分析一下市场前景，是远期持有比短期出售的收益率更大，是吗？　　 
　　王海：对，有的开发商卖写字楼是为了资金问题。但是写字楼呢，如果你用股票的方法分析的话，它的市盈率是低的，当然这个也有千差万别的，如果有很好的资产管理的情况下，因为业权一旦分散的话，如果不组织它，是各自为政的话，不管是公寓还是写字楼，都不好经营。如果你做到统一管理，统一经营的话，资产就会高。另外写字楼的市场回报比住宅要高，也就是市盈率低，市场价格空间高。但是大家买得少，为什么呢？一个毕竟是商业投资，门槛高一点。可能一个住宅呢，用证券的眼光看就是散户多，人气就旺，换手率也高。但是写字楼可能不像散户，可能是机构客户多一点，可能比较理性一些。
　　和讯网：写字楼的未来价格空间您如何看？
　　王海：我觉得写字楼自持的越来越多，再一个写字楼品质的打造也是一个专业问题。很多开发商其实这个研究不透，现在说研究盖住宅的话，很多人都可以研究出来，因为市场已经比较成熟，市场教会他们怎么做了，写字楼呢，很多人没有做资产管理，这个车你没开过，你就不知道下一个车怎么造。为什么我们启动资产管理这个行业呢，这个是非常有前景的，当我们真正开这个车了，我们知道这个写字楼，客户将来需要的是什么？我们再盖的时候，我们就会从最终的用户角度去考虑他的设施设备。住宅就很简单了，朝向啊，采暖啊，是地采暖还是怎么一个采暖啊。写字楼呢，你的空调是怎么设置的，新风系统是怎么做的，供暖如何做的，电如何配置的，弱电系统，网络系统，自动化，门禁，监控，很多很多东西，包括分割，细到每一个环节，会有非常多的技术含量。这个在全世界也是这样的，建筑师他只是从建筑的角度，但是真正用起来的病痛，建筑师是不知道的。所以要有专业的资产管理公司，我老是觉得这个像医疗行业，医生知道这个刀怎么开。
　　和讯网：新中关摩尔资产管理公司是海湾地产控股的公司，摩尔资产管理公司的成立是不是代表了海湾地产以北京为主的发展战略呢？
　　王海：我们的地产延伸到很多的城市，资产管理和地产开发是并行的，我们下一步还会考虑走出去，不光为海湾地产服务，也为其他的地产服务。一方面我们看到这个市场空间很大，另一方面，我们觉得只有更多地接触，包括为其他的机构，或者开发商，或者资产持有者，国家的也好，民企也好，我们为他们服务，可以极大地扩大资产的接触面，提升团队经验。就像开车一样，什么车都开过，等到明年你要自己造一个车，你就知道怎么造。所以我们做资产管理呢，立足于北京，同时也辐射到其他城市。同时不光为海湾地产提供服务，我们也辐射到其他的发展商。
　　和讯网：目前有吗？
　　王海：目前找我们的很多，但是我们会比较审慎地选取，因为资产管理需要一些条件。可能有些项目没有把握做好，或者有些房企自身的问题导致没有做好，我们不会强为。现在找到我们的很多，我们新中关这个项目，商业和写字楼，大家也看到了，觉得不错，所以找我们的很多。我们也看到很多的社会资源，可能分配到操作能力不强的房企手里会造成一些搁置和浪费，这样的话，我们会帮助他们进行盘活，解决一些疑难问题。

瞄准多渠道资本融资 适时适度发展 
和讯网：刚才听您介绍资产管理公司，实际上您对二级市场，对融资，对房地产基金业非常了解，下面我们聊一些企业的资金链问题，公司在项目开发方面，是不是感到了资金的压力，以新中关项目运营为例，是自有资金为主还是银行贷款？
王海：新中关这个项目有特定的历史条件，我们还有一家制造业的公司，当时在香港上市。当时要上市，所以和房地产企业是划开的。所以，基本上是靠房地产企业自身的运作。当然前期也有一些银行的资金，我们征求了一些贷款。主要还是以自有资金，集合银行贷款做的。同时也有一些新的收入。
　　我觉得，刚才提到的融资渠道越来越多，我们在新中关这个项目中也积累了很多的基金，也很看好我们的项目，想投资，我们也洽谈了很多的基金，这也为以后我们打下一个基础。以后我们对整合这些融资的资源，为市场服务，所以我们的资产管理公司，包括资金的运作。
　　和讯网：海湾集团是香港上市公司，内地的房企争相在二级市场上市的非常多，包括潘石屹前段时间也赴港IPO了，包括万科、保利等很多地产上市公司前段时间都忙着增发，圈地，谋求全国布局。刚才您谈到海湾地产也在谈外地的项目，有没有想过通过二级市场进行融资？
　　王海：现在我们的科技集团是上市的，海湾地产没有上市。上市公司的业绩也非常好，但是跟地产是划开的，地产也在考虑融资和发展的渠道，当然如何去上市也是一个渠道之一，当然并不是唯一的渠道，这个还在研究当中。我觉得二级市场确实存在很多的机会，如果房地产企业可以自身去上市，确实会带来很多增发的机会。当然这里也有一些泡沫，这个泡沫可能是需要注意的，因为最近国家也出台了很多的政策，可能是看到了资本市场的火爆。我们认为这里肯定有机会，但是海湾地产还是要做得稳一点。你增发也好，拿来资金肯定要到市场去做，才能对股民产生回报。
　　和讯网：现在把地产业务整合进上市公司的也很多，很多企业也在转型，海湾地产不知道有没有考虑？
　　王海：也有一些机会在考虑，现在还没有明确的想法。　　
　　和讯网：现在地产上市公司通过二级市场圈钱拿地，这个现象非常普遍，您任何看待圈完钱以后再高价拿地的现象？
　　王海：这个本身资本流动性如果相对过剩的情况下，资本要追逐利润，就要找出口，房地产就是比较热的一个出口，包括海外一些热钱进来。资产一旦价值被高估，有被高估的机会，或者有一个高的换手率就会有一个高利润，有高利润，大家就去追逐。但是大家要注意一个成分，一方面市场很大，因为中国的房子，老百姓的住房，很多地方还是比较低品质的状态，老百姓的需求是有的，因为那么多，大家去看很多城市，包括北京，很多地段的房子还是很低品质的状态，需要好的房产取代。如果说泡沫的话，可能有局部性的泡沫，可能有些区域是高了，阶段性呢，可能是阶段性有泡沫，这种可能短期都会存在。中国的需求存在，原来的住房品质确实不好，这样就有需求。这个跟美国的次级债危机是不一样的，因为他们的住房品质已经很好了。我们中国是大有可为的。 

“一个行业的成熟在于门槛不断提高 调控是必然的” 
　　和讯网：您觉得现在的高房价和高地价是否有直接关系？
　　王海：肯定有关系，地价高了，房价就高了，当然不是唯一的因素。现在中国是经济高速增长的国家，都会出现通货膨胀，通货膨胀了，资产都会被高估。也可能是以前没有通货膨胀，资产被低估了。这个应该是一个社会财富分配过程中一个链条当中的一个效应，当然这个效应是慢慢发生的，合理发生的，大家都可以接受，不会有痛。如果是一夜之间发生的，大家就会有痛，就像加息一样，一下加的话，大家就会痛，一点一点加就不会有痛。如果是一个稳步上升的话，和GDP上升是正比的话，就没有问题。所以，还是回到那句话，有的时候可能有阶段性的泡沫，不代表这个需求不存在。
　　和讯网：现在开发商疯狂抢地的情况，您觉得政府有没有必要进行调控？
　　王海：很多城市呢，政府有一个规划，供地的规划。另一方面呢，城市的规划和发展应该都是有一个逐步的过程。如果说疯狂，过热拿地的话，肯定是需要一些调控措施的，现在也在调控嘛。如果是按照一个市场需求的发展，比如说一个城市，确实城市化的进程，人口在扩容，需要一些新的土地开发住宅，也要新的土地开发写字楼，也要新的土地开发商业。政府调控的过程中一方面要注意到住宅供地的供应，也要注意到各房地产类型之间的配比，有了住宅就要配制一定的商业和写字楼。尤其是商业，因为有了商业才有写字楼，商业多了，交易性的公司多了，就有写字楼。如果一个城市的规划全是住宅的话，一点商业都没有的话，城市就是一个死城，没有活力。可能现在有一些地方也有这个问题。如果都做成投资产品的话，就有问题了，如果有很好的配套的话，有老百姓住进去的，这个就很好。所以政府调控的话，一方面要注意住宅的配比，也要注意其他房地产类型的配比。
　　和讯网：我们知道，近期针对开发商的政策不少，有土地闲置费按出让金20％征收，以及新近出台的11月1日要执行的开发商在未付清全部土地出让金之前是不能拿到土地证的，这些会不会遏制开发商的囤地现象？
　　王海：以前也确实出现过，不管怎么样，先把地拿下来再说，这个确实造成了浪费。政府出台这个措施，应该会起到正面的作用，对这个市场的健康发展还是有利的。
　　和讯网：还有一个开发商的问题，针对目前来讲，很多房地产大鳄通过二级市场融资，具备资金实力以后，就成为更大的大鳄，一些中小型开发商，在出台这些政策之后，可能在资金面前就束手无策了，您如何看待未来开发商的发展，尤其是中小开发商？
　　王海：政府的政策是促进了行业的整合，这也是有必要的。如果说谁都可以设立基金公司去收取老百姓的钱去做二级市场，那基金市场也乱了，肯定要一个门槛。另一方面，其实政府这次的政策，我个人觉得好象和以前没有太大的落差，以前也是要基本付清才可以拿到证件。只是政府在重申强调，这个是促进企业之间的整合。一个行业随着行业的成熟，门槛应该逐步加高，这个是正常的现象。
　　和讯网：近期象一些原来不做地产的，如海尔，要把地产业务做起来，您如何看待行业外的企业进入房地产企业？
　　王海：哪个行业有利润，这个企业觉得自己有实力进入，这个是很正常的。就像海尔之前不做电脑，现在做电脑了，这是必然趋向。也有企业在收缩，两种趋向都有，有的企业在收缩，一种可能是市场不好，一种是他想做精，这个无可厚非。
　　和讯网：现在各种政策出台后，实际上对开发商的资金要求非常严格，在资金链方面，您认为是否会让开发商出现洗牌？
　　王海：我觉得会出现一个洗牌现象。
　　和讯网：还有几个市场热点问题，也香请教您。对于房贷首付提高这个政策，后期市场影响您怎么看，包括对遏制房价，您是怎么理解的？
　　王海：我觉得这个确实有一部分的需求，确实现在现实地看，有些房产炒作利用房贷放大自己的资金效率，适度控制这个炒作，有些纯粹的投资者不是用家。我觉得进行适度的控制是有必要的，政府这样做是对的。
　　和讯网：还有一个物业税，明年有十个城市将进入实转，这个消息一出来，房地产股首先暴跌，即使象房贷首付提高出台，地产股都没这么跌，如果一旦明年十个城市进入物业税实转的话，您预计房地产市场会出现一个什么情况？
　　王海：首先一个资本市场的反应是不算什么的，他今天这样，明天可能就不这样了。物业税呢，条款还没有出台，这个到底中国地价，以前跟香港是差不多，出让70年，北美不是这样做的，把钱不是一年付清，而是长期支付。这个政策对地方政府有一个可持续发展的支撑，如果是一次性支付的话，政府这一轮把地卖了，下一轮没有地卖了，70年的钱我一次花了。这个是不同的土地的地价体系，这方面我没有很深研究，我觉得政府往这方面并轨的话，需要一个完善的体系出来。地价现在还是按出让金在评估，现在还没有一个明确结论。政府可能现在在考虑要引入什么机制，因为都在提可持续发展嘛。这个要看政府的明确时间表。
　　和讯网：针对海湾地产还有摩尔公司，您还有什么补充的吗？
　　王海：其实刚才已经谈到了，我们的发展格局呢，从地产方面我们会进一步拓展一些项目，从资产管理呢，我们也会做进一步的延伸，使得这个资产管理对我们的项目运作提供一个保障。另一方面，我们的资产管理也会考虑逐步去输出，也欢迎一些企业跟我们有这样的业务接洽。我们会比较审慎地选择一些项目进行操作，真正把资产管理做宽，也为中国的房地产市场发展。在一个阶段性的市场，可能未来会慢慢转型，细化。就不是单纯的买地，盖楼，卖楼。应该是买地是一部分，就连买地可能都是一部分，资本运作的手法也不一样，你必须做长期的资产管理，这样的话，市场可能有一个拐点，这个拐点我说的不是房价，就是形式可能会改变。我们非常希望在这里做一些事情，也为房地产市场做一些贡献。
　　和讯网：好的，非常感谢王海先生的发言。我们期待着海湾地产的下一个项目尽快面世，期待摩尔公司的资产管理会蓬勃发展，谢谢网友朋友，大家再见！