和讯网：和讯的朋友们，大家好！如果说到东亚奥北中心、东亚望京中心、东亚奥北辣街以及最近开盘的东亚上北中心，大家一定都非常熟悉。因为这些项目上市时都掀起了抢购热潮。东亚奥北中心和望京中心只用了六个月便销售一空，而东亚上北中心上市当天，销售率就达到95%以上。而这些项目的开发商就是东亚新华房地产开发公司。今天我们非常高兴地请到了北京东亚新华房地产投资有限公司经营管理中心的副总监方强先生，方总你好！
    
    方强：主持人好！和讯网的广大网友下午好！
    
    和讯网：相信很多对楼市关注的朋友都对9月中旬东亚上北中心开盘场景历历在目，800套的房子三个小时便抢购一空，售楼处人山人海。到底是什么样的产品让投资者趋之若鹜，请方总给大家介绍一下东亚上北项目。
    
    方强：我向和讯网友简单介绍一下东亚在售项目，案名叫东亚上北中心。位置在城铁13号线回龙观边上，位于回龙观核心文化居住区。这个项目在才开盘一个月就受市场关注，我们公司也非常谨慎，严格按照国家政策操盘这个项目，在规划许可证下来之前，不让任何人进入售楼处的。关注东亚上北项目的客户都是通过电话跟业务员预约留电话。8月14号我们规划许可证拿到以后，售楼处正式对外开放，当天业务员把这个消息告诉客户的时候，我记得8月15日一直到晚上9点钟，门关不起来。现场有很多购房准一族都售楼处过来咨询。
    
    和讯网：据说当时两栋楼的客户达到一万多？
    
    和讯网：对。我们做了统计，这个销售许可证是9月13号拿到，当天我们就通知所有的客户，可以来售楼处现场看图形、沙盘，当时统计有一万多客户量。
    
    和讯网：为什么客户都要选择这样的楼盘呢？能不能从区域的价值和配套、交通等条件给大家阐述一下。
    
    方强：可以。一期有两个楼，一个是三号楼，一个是十一号楼，一共是794多套房子，15号正式开盘，开盘三个小时就基本售謦了，我事后给这个项目高度热销的现象做了总结，有四个非常非常好的理由让客户热衷东亚上北中心这个项目：
    第一个理由是回龙观这个区域。回龙观这个区域是2000年做的规划，当时是经济适用房，为今天的新城市建设中心奠定了非常强大的基础。经过十几年的发展，回龙观的配套和环境非常成熟。从2000—2007年七年当中回龙观已经发生了翻天覆地的变化，我们把它定位为上地、中关村的居住后花园。包括我们这个项目、新龙城现在的居民进行了市调，35%—40%的人群在上地、中关村这一带工作，它的客群已经发生了很大的变化，客群都是从事高新产业、知识程度比较高的人群。人群的转变也改变了回龙观整个区域经济的发展。
    
    和讯网：好像东亚上北这个回龙观区域也正好是上奥的后花园，占了上奥和中关村的光。
    
    方强：没错。翻开北京地图可以看出来，北京热点地区分为上奥、上清、西三旗、回龙观板块，回龙观和上奥、上清、西三旗板块已经连成一片了，回龙观区域作为上地、中关村居住后花园的定位，区域房产的升值，包括经济发展的预期值都非常高，这是区域的价值。
    第二个理由，回龙观的交通非常非常好，因为回龙观位于13号线附近，城铁13号线早就开通了，是北京东西交通大动脉，每天交通客流运载量有50万—60万；回龙观将来的发展应该是“三轨交通中心”。为什么是“三轨”呢？一个是13号线，另外一个是地铁8号线延长线也在回龙观，明年奥运会要开始了，8号线的开通运营广大网友指日可待，还有北京规划中的地铁16号线，终点站也在回龙观，大家可以上北京市规划就可以看到16号线的站点和发展走势。所以回龙观今后的发展是“三轨交通中心”。
    第二个是公交路网，回龙观的公交路网也非常发达，第一，东亚上北中心项目往西不到一公里，就是八达岭高速，八达岭高速是一个城市主干道。在东亚上北中心往东林翠路也在建设，是双向六车道，非常好的主干道。还有从回龙观出口下来之后有一条回龙观城市主干道，被人称为“回龙观十里长街”。沿着这个十里长街不到一千里就是东亚上北中心，所以它的交通位置、公交路网非常好。
    第三个热销非常好的理由，就是东亚上北中心的地理位置，刚才我们谈到了回龙观已经升级成为上地、中关村的居住后花园，回龙观已经形成了新的城市中心，东亚上北中心在这个新城市中心的核心位置，位置非常好。东亚上北中心地理位置已经形成了“金三角”。为什么我说它是“金三角”，对我们项目比较熟悉的网友可能有很多的想法。不知道的网友我可以介绍一下。
    东亚上北中心这个项目好在什么地方，我们项目对面就是回龙观5万平米的体育公园，公园设施非常齐全，不管足球、篮球，还有室内运动，很多场地都是免费的，只有的室内球场是收费的。对面的时代广场8月份已经开业了，有10万平米的体量，10万平米的体量可以吸收40万人口，而回龙观居住人口是30万，这样就自然形成一个商圈，能够吸纳所有的回龙观居民。现在屈臣氏、大中电器、苏宁电器已经正式进入了。这是第二个角。第三个角，东亚上北中心项目是唯一的地标性建筑，外立面非常高，整个建筑体是合围式建筑体，内置了3万平米的内花园。
    第四个热销理由是我们这个产品的性价比，这也是我重点要强调的，这个产品的性价比非常非常好。我们公司的有一句开发口号就是“为更多人创造”，就是为百姓盖房，制作精品项目，达到为更多人创造的目的，我们是以小面积、低价面市，最大限度降低置业门槛，满足绝大部分人的需求。这个项目的特点是30—90平米的小户型。另外一个是功能非常齐全，内部设置有非常灵动的空间。还有一个特点是景观，我称为我们景观是三静式园林，在东亚上北中心生活、工作都会拥有前庭后院。怎么来理解呢？我重点给大家介绍一下三静式园林。第一静，3万平米的绿化园林，里面有各种乔木，从东到西景观视觉空间是350米，南北达到250米。第二静是后院前庭，后院有2.4平米的城市绿色隔离带，前庭是3万平米的绿化园林。生活在东亚上北中心景观实业非常舒畅，能够在其中让工作生活非常非常舒畅的。
    
    和讯网：刚才方先生从几方面向大家阐述了东亚上北中心项目，相信大家都有一定的了解，我们的户型叫MINI不动产，是不是就是小户型？我记得MINI不动产在日本非常倡导，因为日本的国土面积比较小，MINI不动产的特点体现在产品上，是面积小、功能齐全、置业低，总价低。东亚上北中心的特点是这样的吗？
    
    方强：首先户型小的产品不能称之为“MINI不动产”，“MINI不动产”是我们公司主打的产品品牌。我理解“MINI不动产”有三大鲜明创新标准。第一个是地段的标准，第二是价格的标准，第三是功能的标准。刚才主持人提到面积小、功能齐全、有灵动的空间、总价低，这几个方面是MINI不动产必须具备的。刚才我所说的三方面，首先从地段标准考量什么是“MINI不动产”。“MINI不动产”特点第一是动态的，开发商的开发理念与经营理念有非常非常密切的关系。选这个项目的时候，公司必须有前瞻性的选址眼光，从我们公司开发的项目，东亚奥北中心、东亚上北中心、东亚望京中心南北区，我们公司选址要求比较是大中心，大区域，非常成熟的区域里选择地块。在大中心里面，地理位置有什么标准呢？我形容为大中心小核心。大中心是在非常成熟的配套区域历，像望京中心，回龙观，天通苑，都是大型的成熟区域；小核心是在大的成熟的居住区里主要看它的位置，必须要有轨道交通。
    
    和讯网：刚才方总提到了“MINI不动产”，最重要的是选址，选址的条件是大中心小核心？
    
    方强：对。
    
    和讯网：我们注意到东亚奥北辣街、东亚奥北中心、东亚望京中心都是小户型产品，而东亚上北中心也是小户型产品，这个小户型产品和其它产品有没有突破？
    
    方强：有。延续了我刚才所说的第一个标段是地段，第二个是价格标准。东亚上北中心价格非常标准，价格比可以分为三个方面进行考量，第一是地段价格比，第二是大市价格比，第三是产品价格比。地段价格比，城铁边上价格和非城铁边上价格横向比较；大市价格比，就是大的区域里面，比如说望京区域回龙观区域，在同一个区域里，我们公司开发的项目每平米要比其它项目要低1000—2000元；产品价格比，我们产品的差异化以目前在售，非常热销的东亚上北中心给大家做一个详细的分析，我们产品面积小、总价低，这是“MINI不动产”的特点。东亚上北中心除了面积小，总价低以外，作为房地产项目的考量指标不低。首先是规模，东亚上北中心这个建筑规模有24万平米的，非常大，品质非常高。第二是园林，我们的园林不小，比一般的社区、房地产项目大，有3万平米的东西两个区的总天然林。
    
    和讯网：绿化率达到多少？
    
    方强：31。其中包括待征的2万平米的城市绿化带，无论从东亚奥北中心还是东亚上北中心看，我们公司做项目商业配套都非常强，东亚上北中心有1.2万平米的商业配套，是非常时尚、有格调的商业街，会跟周边配套产生充分的互补，来满足我们目标客群的需求，比如说对面的北电时代广场，有近十万平米的商业购物中心，面对的是全回龙观的客群，而我们瞄准的东亚上北红街（东亚奥北辣街）面对的是年轻人的消费取向，东亚上北中心商业也是半合围式，围绕着东亚上北中心大半圈，除了东侧没有商业，南、西、北侧都有商业。铺位分割也是根据经营者的需求，市场需求分割得特别合理，都是框架结构的，可以大同，每个铺位有50—200平米。规划业态、设施非常齐全，规划业态都是时尚的餐饮、精品店、咖啡、酒吧。上北红街我们提出了一个口号，让工作、生活在上北中心的人可以吃出新水平，因为在回龙观，经营餐饮的店铺还是非常非常多的，可能在个性化、特点、档次上有所偏低，所以我们做商业配套的时候充分考虑市场的差异化。另外，“MINI不动产”品质不低，因为东亚上北中心有60米高，按照写字楼的标准来做，所以绝对是回龙观的地标性建筑。
    还有功能。虽然房子小，功能不少。东亚上北中心项目是一座同时能满足三种需求的房子，我理解年轻人也好，投资客也好不外乎三种投资需求，一个是居住需求，一个是升值需求，一个是创业需求。这是房子要具备的三个功能。这在东亚上北中心项目里可以得到充分的体现，东亚上北中心是一座能同时满足消费者三种需求的房子。在生活、工作在这个项目里，东亚上北中心是很超值的环境。
    
    和讯网：“MINI不动产”已经成为北京东亚新华房地产投资有限公司打造的品牌，东亚新华为什么坚持做小户型呢？
    
    方强：因为我们公司的开发理念是“本着为更多人的创造理念来经营、生产房地产、开发项目”，拿到项目的时候，尽量根据市场的需求，把面积做小，价格做低，功能做全，价格做好，品质做高。
    
    和讯网：我们回顾一下“MINI不动产”的创业价值，“MINI不动产”有低总价、还款压力小的特点，有投资需求紧缺的特点，与大户型相比，投资风险小，收入也很稳定，从以往开发的东亚奥北中心和东亚望京中心投资收益率上或者市场换手率上您能给大家介绍一下吗？
    
    方强：从东亚奥北中心这个项目，当时6月9号开盘的均价是5800元，当时开了一栋楼，开盘一小时哄抢一空，三天后开了另外一栋楼，同样哄抢一空。对东亚奥北中心熟悉的网友非常清楚。现在东亚上北中心每平米都在2万以上。
    
    和讯网：购房者是以投资为主还是自住为主？
    
    方强：销售率达到95.75%，自用和投资各占50%。
    
    和讯网：东亚望京中心的房价升幅是多少呢？
    
    方强：东亚望京中心项目开盘的时候均价是9500元，卖到最后一期的时候已经是1.2万元了。
    
    和讯网：现在二手房有没有交易的？
    
    方强：现在二手房转手的时候我估计最少在1.3万、1.4万，附近的新龙城也是卖到了1.4万左右。
    
    和讯网：东亚奥北中心项目卖完了，东亚望京中心也已经卖完了。我们看一下这两个项目的投资客和自住客的比例。
    
    方强：东亚奥北中心投资占40%自用占60%。东亚望京中心以投资客为主，因为根据它地缘的特性。
    
    和讯网：相信未来的换手量会起来。从目前东亚上北中心已经开了两次了，一期开盘了两栋楼？
    
    方强：我们已经开盘了1000套房子，三号楼和十一号楼加起来是794套，我们四号楼是240套，这四个楼加起来已经有1000套房子，都以投资客为主。
    
   和讯网：9月前夕，央行提出了银行首付贷款提高到40%的政策，那么对东亚上北中心项目会有影响吗？
    
    方强：政策出来以后，对我们项目没有任何影响。我们项目在卖的时候首付就有50%，所以对我们项目一点影响都没有。
    
    和讯网：买你们项目着重第二套房的客户多吗？
    
    方强：基本上买我们的项目都是第二套房的客户。因为我们有地缘优势，从我们楼来看，有70%左右的购房者都是对回龙观非常了解，并且长期生活居住在回龙观区域的人，他们在回龙观区域本来就有房。为什么在一个月时间迅速积累了一万客户关注我们这个项目，实际上都是周边的居民。
    
    和讯网：那么周边的居民对这个项目信心还是很坚定的，40%的首付政策对第二次置业对他们的信心并没有太大的影响。有些地方已经出现了退房的情况。
    
    方强：没有什么影响。新龙城房价已经卖到了1.4万，大家可以看到13号沿线几乎没有低于1万平米以下的房子，所以大家对回龙观周边区域投资升值预期非常高。回龙观区域发展，大家可以看一下，它往上地10分钟的车程，到奥运村只有10分钟，离西面中关村生活园区非常近，南面有沙河大学城。周边环境非常好。网友可以想一下，上地居住后花园的位置应该在什么地方，中关村没有地方了，也不可能在上地，那么会在什么地方？就在回龙观。
    
    和讯网：有足够的人群，有足够的配套条件。
    
    方强：对。
    
    和讯网：方总提到了，首付提高的政策对东亚上北中心项目没有什么影响，因为这是东亚上北中心项目自身的优势决定的，配套完善，自身产品非常好，让投资客有坚定的信心购买它，刨开这个项目不谈。方总您对这个政策和对市场的影响能给大家分析一下吗？
    
    方强：可以。我感觉这个政策下来以后，在一定时间内会有一定的影响，这个影响主要体现在三个方面：
    第一，它可能会抑制一部分真实性的需求。这有点违背了政策的初衷。比如说在北京五口之家的家庭生活在70、80平米的小两居里面，小孩也大了，他们希望通过住房升级改善品质的生活需求，这是真实的市场需求。因为五个人住在70、80平米的小房子里在北京大有人在。这部分人群在买房的时候属于第二次置业，他的需求是真实性的需求，所以这方面的需求可能会被抑制。
    第二，对于投资客也会产生一定的影响。投资客把房产一般理解为金融类产品，就跟投资股票、期货、基金一样，房产都属于金融类产品。现在新的政策下来以后，取消优惠利率，把利率提高到1.1倍，实际上利率上升到8.68%，投资所产生的利润就会大大缩水，风险也会不断加大，这方面可能会使一部分投资人撤出这个市场。
    
    和讯网：会不会对房价造成影响呢？比如说使房价放缓上涨速度？
    
    方强：我感觉影响不大。
    
    和讯网：还是有足够的刚性需求支撑这个市场？
    
    方强：对。房价是纯市场性的，由市场的需求决定房价是升还是降。这个政策出来之后，也抑制了一部分人的需求，所以应该不会对房价产生太大的影响。
    
    和讯网：我们说一下东亚新华，它开发了四个热销的项目，还有东亚中心还没有开盘。
    
    方强：这个项目正在前期运作当中。
    
    和讯网：东亚新华房地产公司后面有没有拿地的打算或者拓展计划？
    
    方强：对。我们这个公司是发展非常迅速的公司，而且是有资深开发经验的公司，有严密的组织架构和管理经验的公司，我们也在关注北京土地市场所有招标挂牌项目，都积极参与。公司董事会也在考虑积极对外拓展。
    
    和讯网：有没有详细的计划？
    
    方强：这个需要保密（笑）。
    
    和讯网：如果再拿到一块地，会不会继续开发小户型差别？
    
    方强：公司会一地一议，首先看这个区域周边环境，然后再决定做项目。我们公司还是坚定不变的理念是做为客户做更多的精品项目。
    
    和讯网：今天的访谈到这里结束，我们祝愿北京东亚新华房地产投资有限公司能够为百姓生产出更多适合百姓的实惠的小户型产品，非常感谢方总，非常感谢大家！再见！
    
    方强：谢谢广大网友！