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孟晓苏:楼市泡沫论是错误的 多数人预期房价还会涨

2017年08月11日14:05 来源: 和讯视频
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主 持 人: 嘉宾:孟晓苏

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  和讯网:孟理事长您好,欢迎您接受和讯网的采访。我们看到在重点城市出现楼市调控之后,三、四线城市的房价也出现了一个上涨的势头。您是如何看待这个情况呢?

  孟晓苏:最近媒体不少人报道,说三四线城市出现了一二线城市的外溢效应。实际上房价上涨不光是个外溢效应,外溢效应是指在这个城市房子不好买了,大家到那个城市买,但是你怎么解释北京、上海房价涨了,人们到成都去买房呢?人们到青岛去买房呢?你看这几个城市也涨起来了,它就不光是一个外溢效应,我认为有这么几个效应。

  一是叫做梯度效应。国家发展战略分东部、中部、西部,房地产分一线、二线、三线、四线城市,实际上楼市启动是从一线城市首先启动,然后按照梯度逐渐传导到三四线,最后全国都起来了。最近中央经济工作会议也提出了三四线城市要加大力度保库存,这说明整个梯度效应大家都看到了。第三个效应就叫做辐射效应,中心城市辐射周边,并不是说人们一定要到那个地方买房,而是中心城市旺起来之后它的这种热度、炉心热了,这种热度慢慢扩散到周边。还有一个效应,这个效应叫做显出效应,过去在调控的时候压住一些高价房不让你卖,结果表面上看起来这市场上就没有这么多高价房,也就没有拉高平均房价,当时我就批评这个调控者,我说这不是留下地雷让下届趟吗?我说这些人不是犯坏,就是缺心眼。果真这些高价房一上市就把整个平均房价拉起来了,其实原先就在那里藏着的这种房。就像幼儿园老师给孩子量身高,非说孩子没长,结果一不小心,一个月不量孩子长了一块,一年不量孩子长一头,就是显出效应,是原来由于调控造成的,是一种含混、数据不准确,对它的这种正确回归。因为这些因素造成整个房价上涨。

  我所说这些效应是什么意思呢?就是房价上涨是在目前全国整体上的总趋势,从1987年我们统计房价上涨到现在,现在全国平均房价一直在上涨,最低的上涨1.2%、1.4%,高的就不用说了,所以总体上房价上涨在中国还会有相当长一段时间,特别是加速城镇化这个过程,城镇的房价总体上还是上涨的趋势。

  和讯网:刚才您也说到了由于四大效应也是导致了房价快速上涨,今天我们在展览中也看到了有一些城市的快速的上涨的情况,那么您认为通过这几轮的调控,您认为控制房价的根本的途径是什么?是之前有人提过房地产税,包括土地供应?我看到今天在博鳌论坛上也有人提出要从容积率的角度解决房价的问题。您认为从根本上解决房价的问题是什么问题?

  孟晓苏:从理论上说,房价问题短期看供求,中期看结构,长期看增长。短期看供求就是看供求关系,现在我们看到一线城市北上广深这些城市,有的四五年、有的六年供地下降,面粉少了面包就做不出来,所以它对于房价的催生作用是非常大的,这就需要加强供给侧改革,要加强土地供应,要加大商品房供给,也要加大保障房供给。

  关于谈房价的问题,还有一个结构性问题,前一段时间我们有呼吁,多生产一些供应普通购买者来居住的房屋,也形成一些相对的低价位的房子。最近我们看到一些城市已经出台了一些措施,有的叫做共享产权房,有的叫做自住型产权房,这个自住型我到现在还没有弄明白是什么意思,是不是原来我们生产的房子都不是自住的,但意思还是明白的,他想出这种房子是想限制价位,那这种房子增加了以后它就能够拉低平均房价,而且它对老百姓有十几的好处,因为房子对老百姓来说从来都是具体的,是我买这套房子,所以有了这样的一些房子供低收入家庭,能起到实际的对老百姓需要的效果。但是长期有个看通胀,整个资产价值在涨,货币在印这些都造成了房价上涨。我认为我们现在最需要的还是要解决供求关系,也就是要加大供给侧改革的力度,从供给侧来想办法解决一二线城市房价上涨过快的问题。

  和讯网:您认为供给侧结构性改革是解决楼市调控的一个长久机制?

  孟晓苏:对,我们盘道了这些限购城市的房价上涨,你压不住的,反而越是前些年的限购城市,现在房价上涨的越快,这不是对前几年调控政策的一个极大的讽刺吗?反而是那些没有出台这些限购的城市,比如说重庆,重庆从来不限购,住房不限购,车也不限购,但是它就是因为供应土地多,而且用了我在2007年提出来的让农民带着地票进城,增加了土地指标,这样农民得了好处,城市也得了建设用地,重庆的商品房供应足量,再加上政府有了钱建保障房的资金也就足了,这样供应就出现了另一种样板,也就是说在直辖市里出现了一个多年不限购,但是房价一直是在平稳的增长,低速增长的这样一个城市。所以,我觉得我们应当学习那些好的经验,尽早走出这种限购,这种短期型的怪圈,你在限购的同时要赶快增加供给量,医生打了麻药就要赶快给病人治病,你麻醉了市场,如果你也把医生麻醉了,你等病人醒过来以后又得出现问题,病还是病,所以现在需要的是不光要采取目前的应急措施,更重要的是建立增加供应量的长效机制。

  和讯网:接下来咱们再看看房地产投资的情况,因为去年年初房地产调控很多经济学家认为去年的房地产投资会出现一个较大幅度的下滑,但最后结果不是这样。包括在今年,从去年9月30号出台了一系列的调控政策之后,大家对于房地产投资的看法也出现了一种分歧,有的比较乐观,有的比较悲观,你是如何看待今年这种房地产投资的?

  孟晓苏:首先要看房地产投资对整个国民经济来说是好事,还是坏事。有人说房地产投资多了,资金就都跑到房地产上去了,不去搞生产了,房地产难道不是生产吗?有人说那是实体经济,房地产不是,谁说房地产不是实体经济呢?请这些人上了飞机,从飞机上往下看,他能看得见的实体就是房地产。

  所以国外都有一个准确的英文词汇叫做real estate,我们可以把它翻译为真实的资产。所以,我们的这些偏见认为房地产投资要降下去,经济才好起来,这是错的。正是因为前些年特别是2014年、2015年这两年房地产投资从原来每年增长20%左右一路下滑到只增长1%,这才整个拖着国民经济,使得基础设施投资和国家基本建设投资也下滑,本来我们每年的基建投资也是20%左右,一路下滑到8%点多,9%点多,这样整个拖累了经济。正是因为去年房地产回升,投资回升,销售回升,这样才使得诸多产业包括制造业慢慢的活跃起来。所以,从现在来看,人们对房地产投资仍然有信心,对房地产购买也仍然有信心,预期还是不错的,这也跟中央经济工作会议和中央政治局会议所要求的,就是要搞好预期管理是明确相关的。所以,我认为我们现在对问题的认识不要离开中央对经济政策的总体要求,不要试图用前些年的旧的调控思维去代替去年财经小组会议、中央经济工作会议和中央政治局会议,到了今年政府工作报告所形成的一系列思路的抵触。

  另外再看看,今年我看房地产投资还是一个不错的增长势头,只是因为去年刚刚回升,所以,房地产投资从原来的1%慢慢的增长到了6%点多,仍然还是不够的。你看整个基建投资增速也是8%点多,这说明它还不是一个足够的正能量,这还是要进一步加大房地产投资。包括什么呢?包括现在大量推出的这些普通住房的投资,包括加大土地购置和房地产开发投资,也包括现在全国推进的这种特色小镇建设。请问特色小镇是什么?有人说不是,它是文化,谁说它是文化,你看看特色小镇它就是房地产。还有旅游投资,旅游投资是什么?旅游投资主体是房地产投资,包括旅游设施建设里面大部分是房地产,所以我们不需要回避这个产业,这个产业早在2003年就被国务院定为国民经济的支柱产业,而我们这些人一直主张的是把它明确为主导产业,更有利于认清它的产业地位,这是一个火车头的作用,带动了经济向前走。所以我们希望房地产投资能够回归,能够回归到以往,这样才能使国民经济获得足够的动力。

  和讯网:其实关于楼市泡沫论的说法十年前就已经有了,最近尤其前一轮这一段时间的暴涨,使人们联想到了美国次贷危机、日本楼市崩盘,你认为中国楼市会是个例外或者说会出现这种情况吗?

  孟晓苏:现在泡沫论的声音不大了,因为在历史上二十多年都已经被实践经验是错误的。现在再拿美国去类别,你看美国房价已经涨起来了,光拿美国2008年房价跌落下去了,当然跌落下去了,那时候周期到了,那时候连特朗普都破产了。后来怎么样了?后来从2012年美国的房地产不光起来了,而且涨得很快,特朗普都成了英雄了。所以,我说我们看事情要看整个大趋势,引用国外的例子一定要实事求是,看人家现在的情况。你说“两房”破产了,现在“两房”怎么样?有一些奇谈怪论,还有人说德国的房价在过去26年里下降了21.6%,那你不看看是因为两德合并,贫困的东德和富裕的西德合并才造成的以西德为价格基数的价格下降,从东德角度看房价上涨了呢。所以这些专家缺乏历史常识忽悠我们。从现在来看老百姓相信房地产是泡沫,房价是泡沫的人也不多了,多数人还是预期房价会涨,这是一个正常的预期,我们不要试图用于主观臆断改变客观现实,这样你误导了百姓,百姓日后会吃亏的。这么多年以来我一直是把真实的情况告诉大家,告诉他房价会涨,结果有些人听了我的,现在你看这房子都涨到天上去了,有些人不听我的,他非得听那个谁谁的,现在怎么样?现在后悔了。我希望我们还是客观的反映现实,房价总体上在近年仍然还是一个上涨的趋势,买房仍然是老百姓居住和财产保值增值的很好的手段。

  和讯网:咱们继续回到房价,因为市场有一种观点说现在的楼市基本上成为一种金融衍生品,包括央行的一些放水、信贷也催生了一些楼价的特征,您是怎么看金融衍生品的这种说法的呢?

  孟晓苏:金融本身就是杠杆,但是在中国的楼市上看老百姓买房的杠杆率不够。你想首付给你提到30%,最近又有提到50%之说,还有60%、80%之说,哪有杠杆,这不是去杠杆,这是砸杠杆,这是让金融资金没有出路,搞金融的人知道资金要投向最安全的领域,因为这个资金不是它的而是社会的,是老百姓的,银行的是存款人的,保险公司是投保人的,所以一定要考虑资金的安全和保值增值。

  什么地方最安全?去年一季度大量的资金看到别的行业不能启动的情况下,它就流向老百姓买房了,带着老百姓买房最安全。但是正是因为这个杠杆率太低,就让首付贷找到了空间,其实首付贷的资金哪来的?不还是从银行出来的嘛。正是因为你的首付比例太高,有机构就看到这里有寻租的空间,就给你放出一批高价的贷款来平衡它正常贷款的息差,所以从这个角度看,中国住房贷款杠杆率不高。

  哪方面高呢?现在要警惕高杠杆带来高风险的原因,主要还是要指向政府借款和高额负债,这些问题应该用别的方式,比如说通过引进不动产证券化、引进不动产信托投资基金的方式来解决,不要光坐在那里喊,坐而论道,还是要实干兴邦。把高杠杆引到了老百姓住房领域,这个在中国来看是不符合实际的。

  和讯网:房地产税说实在的去年谈得比较热,包括今年两会上对房地产税没有列入今年的立法计划,也催生了反弹,您是如何看待房地产税这块?

  孟晓苏:我看与其限购,还不如把房地产税早点推出来。房地产税是社会各界议论好久了,中国没有房地产税,它这个税制就不完善。完善的税制应该包括所得税、商品税和财产税这样三大体系,而我们在财产税方面就设立得慢,因为中国老百姓过去没财产,现在开始有财产了,而且财产升值,而且财产成了很多居民的主要的家庭财产构成部分,我说的房产。这样就应该适当的征收房地产税,包括遗产税。房地产税的征收可以采取国外和境外通用的办法,采取所有的城镇住房都征,同时按照家庭的情况来退税的办法来解决,我是不同意去分析哪个是第一套房,第二套房之类的。与其这么区分,那就会对老百姓的家庭结构造成损害,比如说最近又把离婚购房的事提出来了,原来老百姓离婚购房结果就能享受到首套房的优惠,现在北京市明确规定了一年内不允许你购,换句话说离婚必须要坚持一年以上才能够享受第一套房的优惠,我们的政策都在这方面做文章就不应该了,我们不应该鼓励人们离婚,同时房地产税也不应该鼓励人们离婚和不复婚。另外房地产税的退出是一大进步,它比现有的这些调控手段都能够更有效地来解决居民对自己房屋的持有的判断和是不是应该把它投入到租赁的判断,房地产税可以促进住房租赁。

  和讯网:我们看到一种观点,有的说房地产税可能2018年就会推出,有的说可能五年内就会推出,您自己有没有个人的预期和判断?

  孟晓苏:从我个人意向来说我主张早推出,因为我们如果延续现在的不征房地产税的方式,我们不是说不需要这笔城市建设费用了,那么这笔费用从哪里来?现在从两种人身上出,一种是从新买房的城市的年轻人身上出,因为所有的城市建设费用都从这几块地里出来了,明摊的有医院,暗摊的有保障房。再一个从哪儿出,从土地的原来的所有制,就是从农民身上出,廉价征地,高价卖行政土地差价,所谓的土地财政,过去羞羞答答,现在都改是明明白白的谈了,就不知道哪个词汇是对,哪个词汇是错,土地财政不是个好词汇,所以这些让我们从低收入者身上去征收资金,去补贴现有住房人的做法是不妥当的,不是社会公平的表现,所以,我们建立遗产税的目的就是一种调解社会公平,这样的话使得老百姓就像交物业费一样的交房地产税,有了物业费小区才能维护好,有了房地产税整个城市才能建设,你的房子才能增值。而且有了房地产税对于70年要不要再补交地价问题的疑问就迎刃而解了,就是年年交一点,就不需要再搞七十年一把交了。所以,这些都是整个中国土地制度和住房制度完善的表现,我认为在完善这些制度和包括法律体系方面,近年是做慢了,应当加快推进。

  和讯网:最后再问您一个问题,刚才您也谈到了土地财政土地收入,我们看到一二月份全国的土地收入增长还是比较快的,我印象中可能是30%多,但我们也看到一些热点城市包括一些地区,也是对于土地供应持一些比较谨慎的态度,像京津地区就有限制土地供应,您如何看待土地供应的做法?

  孟晓苏:中央说得很明白了,土地供应在房价上涨过快的城市要适当加大住宅与建设用地的供应,这里不光是指的建设用地供应,特别讲到了住宅用地供应,因为过去建设用地本来在城市中占的就少,反而是工业用地和农田占了不少,这个在特大城市是不需要按照这个比例来设计的。再一个不光是建设用地少,建设用地中用于住宅的也少,因为地方政府认为卖地搞住宅,一次性买完了没有税了,搞工业和商业还有税收,所以他就人为地把这些该设计为住宅用地的变成了工业和商业用地,这都造成了城市规划基本思路的不完善,所以中央已经要求了增加,这是毫无疑问要增加的,相对来说土地收入也要增加。但是有没有别的办法,让土地收入能够在现行制度没有改变的情况下,不至于增长过快,因为一些地方城市不需要这么多土地出让金,能不能这样做呢?能,有国土资源系统的一些老专家就提出来,可以采取共享产权的方式,把一部分地价先不征了,留在政府手里,形成一种政府原土地方和住户共有产权,这样等到房子转让的时候政府再把这部分收回来,这不是很好的办法吗?明明知道北京的房价高是因为地价高,如果地价一平米含量是5万元钱,你收一半收2.5万,房价不就降了2.5万嘛,这是一个挺简单的办法,而且可以把税收留在未来,是形成一种长线的收益,这也是一种长效机制。

  其实是有这种办法的,我知道北京市也在研究,上海就搞了一部分,我看还是成功的。我倒主张从这方面想想办法,从根本上想想办法,这叫釜底抽薪,你的主要的房价构成是地价,既然这样地价先不要收那么多,但是也不影响它的整个商品价值,你自己住着可以,你什么时候要转让的时候这部分的价格要补上,或者说在你转让以后要把这部分的价格交给政府,因为它是共有产权,我们多想想这种办法,就能有效控制房价上涨,同时给后买房的青年人和低收入家庭创造一个叫做从容置业、轻松置业的环境。

  和讯网:谢谢孟理事长接受采访,以后有机会向您多请教。(结束)

  

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