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楼市虚火驱动脱实入虚 逆转关键或在央行

2016年09月29日16:24 来源: 和讯视频
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主 持 人: 嘉宾:管涛徐阳邓海清

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  和讯网:今年以来关于脱虚入实的话题讨论比较多,中央层面也在驱赶资金想脱虚入实,成为金融监管的一个主要方向,一行三会今年都出台了主要措施。海清老师,现在这个问题有多严重,以及它的主要驱动因素是什么?

  邓海清:这个问题分从大的角度来讲和从小的角度来讲,大的角度来说资本都是逐利的,脱虚入实还是脱实入虚,主要看哪个领域能提供高的回报率,资金就愿意往哪里去。

  脱实入虚实际上就是反映了一个实体经济的投资回报率不行了,一直在下降,从2012年开始,中国进入了一个全球性的工业通缩阶段,在工业通缩时实体经济的利率在不断地下降,投资回报率不断下降,资金自然要从实体经济转到虚拟里面来。

  虚拟经济的利润回报比较高,从2008年之后全球来看,虚拟经济的回报率都比较高,它背后的原因跟2008年之后的QE政策有很大关系,QE这个政策说白了,它本质上就是央行新一轮的扩张,央行新一轮扩张转给了商业银行,商业银行把这个钱又给了有信用的人,谁有信用?有钱的人才有信用,地方政府才有信用。

  这个钱实际上是一个债务循环的转,如果市场认为央行的QE不会结束,与其把这个钱投入实体经济去循环,去转,还不如玩一个旁氏骗局的游戏,我就靠着赚资本利得,而不是投资回报来获取自己的收益。

  现在无论是股票市场还是房地产市场,都有这么一个特点,推高存量市场的价格去获取资本利得,开发商拿一块地,再去建一个地重新去搞一个楼盘获取收益,真的还不如把现在存量的房地产提个价来赚的钱多。

  这个局面的出现一定有一个前提条件,央行的放水后面会持续不断地来,这个可以把存量资产价格炒高的一个前提条件。现在脱实入虚或者其它的情况,都是在这种背景下发生的,未来这个背景真正要得到逆转也是取决于这方面。

  一方面,实体经济的工业通缩得到了缓解,就像现在的去杠杆,去产能,带来了大宗商品的止跌回升盈利的改善,使得实体经济的投资回报率有回暖,这个是根本之道。

  另一方面,如果QE开始进入结束,流动性拐点,那就意味着在存量资产价格里玩旁氏骗局,来获取资本利得的玩法就无法具有可持续性。现在我们为什么会看存量资产里面的,无论是股票、房地产,这种价格的拐点基本上是会离我们越来越近的。

  和讯网:海清老师,现在这个房价过高是不是脱实入虚的主要驱动因素之一?

  邓海清:这个不仅是实体资金的脱实入虚,最近在网上传的,一个上市公司亏损的一塌糊涂,最后靠什么留住了上市公司的地位?靠着卖一套房,就把这个公司以前的经营业绩全部给补回来了。这是一个典型的,对于上市公司来讲,炒房作为主营业务收入比自己去做实体经济循环实现利润要快得多,利润回报率高得多。

  第二,很多微观个体也是一样的,再勤奋的员工一年拿到的工资和奖金都不如家里有一套房的,一年房价上涨带来的回报率这么高,这也会使得大量就业的群体家里有房的,特别是有两套房的,随便怎么算算都觉得工作是件特别没有意思的事情,也不要在实体公司里面辛辛苦苦地卖命工作了。

  就业人员上也会脱实入虚,还不如回家去打游戏,或者炒炒房,做做房产中介来的更快。

  和讯网:前段时间《人民日报》发表一篇公告,中央脱虚入实要加楼市的虚火,现在来看银行的贷款还是流入到了房地产市场,在中央的政策层面上您觉得这个火能降下去吗?

  邓海清:中国的房地产政策绝对是中国最复杂,牵涉利益面最大,也是最难啃的一块骨头,中国从2005年第一次房地产调控到现在,几乎每一次调控都是一种治标不治本的做法,中央有政策出台,一定会对房价有一个抑制,对于房价的疯狂可以有一个抑制。

  从这十几年来看,房价基本的走势我自己认为,目前的财政体制,中国城镇化的进程还是按照原来的这套模式之外,中国的问题是一个无解的问题。中国房地产问题很多人认为是土地财政的问题,未来房地产会下跌,人口老龄化是主要的因素。

  我自己有一个跟市场上非常不一样的看法,中国房地产的问题是中国两个政策的背离导致的一个结构性问题,就像现在的政策一样,三四线城市是冰的要命,一线城市跟二线热点城市火的要上天。

  为什么会出现这么一个格局?这个跟中国城镇化的模式和相关配套有关系,最近张维迎教授跟林毅夫教授拼命地争关于中国产业化政策的问题,我觉得中国核心的问题倒不是产业政策的问题,中国核心的问题是产业政策跟社会政策不配套的问题。

  很简单,中国的产业政策执行的是大城镇化政策,所有的产业,所有的资源都是往大城市集中的,中国的社会政策,包括社保、医疗,其它的户籍制度政策执行的是小城镇化政策,所有这些东西都是要把人口控制进大城市,要让他们留在小城市。

  那这里就导致了一个问题,你在产业政策里执行的是一个大城镇化的政策,要建设东京,要建设首尔,建设纽约大城市政策,你的社会政策里面完全执行欧洲,或者其它国家小城镇化的政策,这个导致了一个结果是什么?大城市的房价飞上天,三四线城市的房子,虽然说有人,但是这些人都是候鸟。年轻时候工作是在其它城市,工作完之后回来养老过下半生,才会回到三四线城市,这是中国城镇化的一个很典型的特点。

  最近复旦大学陆敏(音)教授关于大小城镇,大城市化、小城市化之争,大城市化的路线也没错,小城市化的路线也没错,关于中国的问题出现在产业政策跟社会政策里面,一个执行小城镇化,一个执行大城镇化,两者之间导致了中国现在所有房地产市场的问题,真正的根源是在这里。

  和讯网:徐阳老师,前段时间有一个观点说资金已经开始脱需上市,银行新增贷款最大部分流入房地产,这个是否矛盾?

  徐阳:现在这个时点来讲,脱需上市是一个美好的期待,政府在宏观层面,在政策层面不断去引导资金能够进入到实体,但是目前的效果并不是非常理想,比如说房价的高涨,房价的博弈你已经看到了,有些地方的房价今年涨幅达到了50%以上,相比较去做实业,它的收益高的多得多。

  现在还有一种说法,美元资产的配置价值很高,今年人民币兑美元贬值3%-5%,投资美元资产的收益是5%,算下来比你去持有房地产,今年的房地产依然投资回报率要弱很多。房地产这块的收益实在是太高了,可能会出现一些资金从虚入实过程中的暂缓,或者是受到一些阻挠

  

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