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顶部还是底部 我国楼市未来究竟如何

2016年05月30日09:28 来源: 和讯视频
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  【潇潇】大家好,我是潇潇。关注三分资色订阅号,和我们互动吧!今天我们来聊聊我国楼市的未来究竟如何。

  【潇潇】我国楼市,如果从1998年终结福利分房这个历史时刻算起,目前也仅仅经历了不到二十年的时间。这期间从起步、发展到反复调控,一路走来虽然有所起伏,但整体是一路上涨的。未来,随着房地产行业由原来普遍的粗放式经营模式逐步过度到标准化甚至精细化的过程中,我国楼市的发展又会怎样呢?

  大小城市房价差距可能扩大

  【潇潇】首先,从最近几年的房价走势来看,城市之间的差距越来越大。一方面一二线城市的房地产日益资产化,其投资需求呈现扩大之势。而这些大城市受到土地面积的制约,房子供应速度跟不上需求发展,导致未来这些地方房价继续上涨的可能性较大。只不过在发展过程中,受到政策、经济等很多因素的影响,上涨的节奏和过程注定难以一帆风顺。另一方面,三四线城市特别是人口呈现流出的城市,房屋需求更多将回归居住、办公、商业等原始属性,与此同时这些地方又存在比较大的库存需要消化,总体上供过于求,因此三四线城市未来房价上涨的空间可能有限。所以,未来城市之间房价可能呈现出差距扩大的趋势。

  商业地产发展空间不如住宅

  【潇潇】其次,从商业地产来看,写字楼的价格可能长期低于住宅价格。实际上在一线城市,一直存在这个现象,同样地段同样档次的住宅与包含商务公寓在内的写字楼相比,住宅往往更贵。之所以这样,是因为商业物业基本上没有学位,不能落户口,而商业物业土地使用年限短于住宅,再加上管理费水电费等物业价格高。另外,随着网购的盛行,传统商业旺区的街铺可能面临价值重估,原来那种“一铺养三代”的模式将越来越困难。因此总体来看,商业地产未来发展的空间可能要低于住宅。

  房产税可能全面铺开但影响有限

  【潇潇】另外,从政策方面来看,未来房地产税全面铺开的可能性比较大。随着地方政府逐步减少对土地财政的依赖,未来房产税有望成为地方政府的一大税源,当然具体实施细则应该会因地制宜,一线城市的房产税率肯定会比较高,但整体而言,房产税对房价的影响可能并不大,但在平衡房价差距方面能够起到一定的作用。而且随着我国楼市慢慢由增量市场转变成存量市场,未来比如契税等其他税负水平的变化对房价的影响可能比现在要大。

  大城市去中心化和逆城市化难出现

  【潇潇】最后,楼市的发展与城市的演变有着密切的关系。目前一些欧美大城市出现了去中心化和逆城市化,未来我国会不会这样呢?从我国现在的国情来看,人均耕地面积少,土地是国有化的,而国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地,再加上公共资源不能均衡分配,所以大城市去中心化的难度非常大。也正因如此,让城市的人再回到农村去居住的话,生活会明显不方便,更可况目前我国还处在城镇化的进程中,所以逆城市化的可能性也不大。

  【潇潇】所以综合来看,随着我国楼市走向存量市场,未来各地房价的分化或会加剧,而需求的变化则有望成为更重要的因素来主导楼市的走向。

  【潇潇】好了,今天的节目就是这些。这个星期我们讲了房地产投资,下周我们同样会就一个新的专题继续系列解读,大家要记得收看喽!再重复一遍,更多精彩内容,请关注“三分资色”微信订阅号,我们下周见。

  

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