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中央加强房产政策扶持 力度可比07年金融危机

2016年03月04日15:53 来源: 和讯视频
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主 持 人:贾昆 嘉宾:郑闵钢

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  和讯网:郑老师,最近房地产市场又一次火热起来了,像京沪的房价都在暴涨,您觉得原因是什么?

  郑闵钢:主要原因可能还是一线城市拥有比较好的购买力,有很大的购房群体。第二自去年930以后,政府的政策频频出台,有近半年的时间,整个政策无论从频度还是从力度,还是从内容来讲,这几年还是空前的,政策效应叠加,使得整个购房者信心有提升;另外一个尤其是今年以来,今年新年以来,政府的力度和频度在加强,使得政策给大家明确指明了一个方向,购房的政府还是鼓励行业健康的发展,另外购房还是具体的政府在政策上面购房的一些交易成本的降低,使得一些购房得到实惠。第三这几年一线城市,大量的购房群体当中也是积累了一些积蓄,购房和改善的群体,在多重因素情况下,大家步入了购房的行列,最重要的因素还是政府这些政策里边释放了流动性,货币的推动,这样的话使得整个行业里边资金的宽裕,流动性也加强,也促成大家能够有能力来买房。另外还是有人民币汇率的问题,前期人民币也是有所贬值,从保值的角度讲,大家也是在考虑地产的配置。

  和讯网:您觉得其中有哪些非理性的因素呢?

  郑闵钢:房地产行业是周期性行业,周期性行业在周期过程当中,肯定在谷底、谷峰的时候,从历史来看多次有非理性的因素在里边,因为大家一直是买涨不买跌,使得购房的行为相对来说比较集中。从房地产行业特性来讲,房地产产品跟其他行业的产品有一个显著的特点,它是不可移动的属性,它的产品任何一套房子在社会上是独一无二的,使得大家去购买的时候,由于选择性的特点,使大家有时候对一些好的房子,好的地段,好的城市一些房子购买的时候,由于房源的量是有限的,大家也会有一些抢房这种行为的出现。

  和讯网:郑老师,我们都知道中央经济工作会议之后,去房产库存成了一大主基调,在您看来它的紧迫性何在呢?

  郑闵钢:紧迫性主要还是在于提高整个资产货币的流动性,我们认为房地产行业它是一个资金密集型的行业,由于前期库存比较大,在这个行业里沉淀的资金量也是比较大,资金在房地产行业流动性减弱情况下,可能会对整个社会的经济,对行业本身会产生不利的影响,加大房地产的销售还是有必要的,整个行业流动性的好转也会带动跟房地产行业相关的流动性,这样的话整个经济包括一些行业以及相关行业的业绩也会有所改善。为了经济,为了流动性,去库存还是很有必要的,是迫切的行为。

  和讯网:现在国家房地产库存有多大,多长时间能出清?

  郑闵钢:从微观来看,大家一般是看可售周期,现在从数据上有所改观,我个人认为从可售的周期,我只能认为作为市场情绪的指标,因为可售的面积只是开发商建造好的房子去拿到许可证这部分的存量,但是没有拿许可证的这部分,还有在建的不少的工程,从大的看,还是拿施工面积和销售面积的比,从这个来看,施工面积目前量还是比较大的,从目前来看,施工面积,如果按照整个房地产项目的区划周期是三年一个周期的话,目前施工面积除上当年的销售面积的三倍,现在的话可能既定在六年,三倍就是实施两个周期,将近1.7、1.8,两个周期的状况。从大的来看,区划的压力还是很大的,但是从短期来看,可售的指标来看,短期的可售的供货情况来看,市场确实有比较好的改善。

  和讯网:国家在这方面有哪些应对的举措?

  郑闵钢:对于去库存的话,政府之前也出了很多的政策,主要就是说要降低交易成本,主要通过金融、货币和一些财税政策,包括财政补贴,从目前来看,这些政策可能都已经在出台,主要是在货币金融和财税方面的政策可能出台的是比较充分了,接下来我们认为可能政策的出台可能以财政补贴的形式,一线、二线城市主要以金融和税收的政策来进行鼓励,三线、四线城市的区划,毕竟这些城市的收入比较低,购买力比较弱,像农民工进城购房,这些必须政府要进行一定的补助,才能够促成他们购买行为的实现。从目前来看中央政策出台以后,从各地政府也在相继出台针对房地产行业的扶植政策,昨天像沈阳也出台了一个郑则,后来半日游,从政策里明显看到有政府的补贴,支持一些低收入的购房者的需求。我们认为接下来可能各个城市,地方城市出台一些政策应该来说可能会呈现一个全面开花的局面,而且这种政策里边,更多的会通过一些地方政府财税的补贴来实现库存的区划。

  和讯网:郑老师我有一个疑问,刚才说到财政补贴,比方说政府来说还是地方政府他们那个钱从哪里来?他们有钱吗?

  郑闵钢:对于地方政府,地方政府本身房地产行业是他们财政收入的主要来源,恩但是如果从财政里边拿出一部分钱,让整个房地产销售链滚动起来,其实是拿出一部分钱,来带动房地产行业的销售的上升,这样去完库存,也会加大房地产企业再进一步去拿地,这是促成整个良性循环的举动。

  和讯网:在中央定调去房地产库存以后,出现了沈阳那种情况,这说明一种什么样的问题,是不是地方政府是病急乱投医的情况,能不能这样说?

  郑闵钢:在一些城市,尤其是三线、四线城市确实是去库存的压力很大,沉积在房地产行业资金量也很大,面对这种压力,应该来讲,我个人认为像沈阳这种政策,按照市场化的做法,也有它的一定道理,比如说给大学生免首付,我个人认为从长远来讲,从整个城市角度讲,这也是合理的,我们一直在说人口红利的微机,一个城市如果通过这样的手段在购房这边做出一些让步,但是他能够留出一些有文化,有知识的一些年轻人,未来的话是年轻人是一个城市最好的资源,这些年轻人能够留下来,能够给这个城市创造更多的财富,从长远讲,是比较明智的选择,具体在操作上面,涉及到可能是金融方面的风险考虑,去考虑的话,还需要更多的完善,配套的东西。

  和讯网:比方说像地方政府,刚才提到去库存的压力比较大,你觉得他们还有哪些底牌可以用,在实现去库存这方面?

  郑闵钢:举措还是政府让利,其实还是政府财政补贴,但是以什么样的方式补贴,这个可能各个城市会有它的考量。

  和讯网:前几日大家都在关注上海暴涨,有一种说法是银行、房主和中介三方勾结,做高房价,还有说钻了国家的空子,您怎么看待这个现象呢?他能说明什么问题?

  郑闵钢:从房地产行业十多年的发展过程当中,我们称之为“不合规”的行为一直是有,从这个角度讲,因为我们从政府来讲,还是希望这个行业是一种稳健的,或者是理性的发展,但是这种行为可能或多会加重不理性的因素或者也会带来金融的风险。从这种行为,我们认为肯定会有,在任何一个时期,都会出现,但是政府应该来说也会把这个现象控制到最小的范围,从目前来看,市场回暖时间不长,政府已经在抓这些东西。我们认为这种事件肯定是有,但是风险是可控的。

  和讯网:最近有消息说链家为首付做杠杆配资,拉高房价。

  郑闵钢:做配资本身跟拉高房价好像直接联系度不是很大,作为一个配资的市场行为,这个倒还是较为合理的,但是我觉得可能链家这个事情更多风险点是在高利息的放贷,在我们金融监管层次,“高利贷”这个行为一直是注重严管和打击的,它这个事情风险主要在高利息的放贷,这个可能是从金融监管角度来讲是不合规的。

  和讯网:老师您觉得现在房地产杠杆严重吗?

  郑闵钢:现在政府本身首付在下降,也在加大杠杆,我个人认为杠杆,因为地产行业本身一直在用杠杆购房的,不过现在的杠杆比例在加大,但是政府目前首付降低,应该说政府应该是掌控,还是可以可控的。现在像沈阳的零首付,政府也是叫停了,这也是考虑了风险的问题。

  和讯网:刚才您提到崇尚货币推动的方向,货币推动在房地产去库存过程中,起到什么样的作用呢?

  郑闵钢:货币推动,前两天央行又一次降准,这个就是明显的提供货币量,从市场估算大概能释放六千到千亿的贷款。任何时期货币的宽松肯定地产行业是受益的,一个是放量,另外利息不断在下降,也是对整个房地产行业起到有利的推动的作用。

  

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