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郑闵钢:房地产股仍有10%上涨空间

2016年03月04日15:51 来源: 和讯视频
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主 持 人:贾昆 嘉宾:郑闵钢

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  和讯网:郑老师,最近房地产市场又一次火热起来了,像京沪的房价都在暴涨,您觉得原因是什么?

  郑闵钢:主要原因可能还是一线城市拥有比较好的购买力,有很大的购房群体。第二自去年930以后,政府的政策频频出台,有近半年的时间,整个政策无论从频度还是从力度,还是从内容来讲,这几年还是空前的,政策效应叠加,使得整个购房者信心有提升;另外一个尤其是今年以来,今年新年以来,政府的力度和频度在加强,使得政策给大家明确指明了一个方向,购房的政府还是鼓励行业健康的发展,另外购房还是具体的政府在政策上面购房的一些交易成本的降低,使得一些购房得到实惠。第三这几年一线城市,大量的购房群体当中也是积累了一些积蓄,购房和改善的群体,在多重因素情况下,大家步入了购房的行列,最重要的因素还是政府这些政策里边释放了流动性,货币的推动,这样的话使得整个行业里边资金的宽裕,流动性也加强,也促成大家能够有能力来买房。另外还是有人民币汇率的问题,前期人民币也是有所贬值,从保值的角度讲,大家也是在考虑地产的配置。

  和讯网:您觉得其中有哪些非理性的因素呢?

  郑闵钢:房地产行业是周期性行业,周期性行业在周期过程当中,肯定在谷底、谷峰的时候,从历史来看多次有非理性的因素在里边,因为大家一直是买涨不买跌,使得购房的行为相对来说比较集中。从房地产行业特性来讲,房地产产品跟其他行业的产品有一个显著的特点,它是不可移动的属性,它的产品任何一套房子在社会上是独一无二的,使得大家去购买的时候,由于选择性的特点,使大家有时候对一些好的房子,好的地段,好的城市一些房子购买的时候,由于房源的量是有限的,大家也会有一些抢房这种行为的出现。

  和讯网:郑老师,我们都知道中央经济工作会议之后,去房产库存成了一大主基调,在您看来它的紧迫性何在呢?

  郑闵钢:紧迫性主要还是在于提高整个资产货币的流动性,我们认为房地产行业它是一个资金密集型的行业,由于前期库存比较大,在这个行业里沉淀的资金量也是比较大,资金在房地产行业流动性减弱情况下,可能会对整个社会的经济,对行业本身会产生不利的影响,加大房地产的销售还是有必要的,整个行业流动性的好转也会带动跟房地产行业相关的流动性,这样的话整个经济包括一些行业以及相关行业的业绩也会有所改善。为了经济,为了流动性,去库存还是很有必要的,是迫切的行为。

  和讯网:现在国家房地产库存有多大,多长时间能出清?

  郑闵钢:从微观来看,大家一般是看可售周期,现在从数据上有所改观,我个人认为从可售的周期,我只能认为作为市场情绪的指标,因为可售的面积只是开发商建造好的房子去拿到许可证这部分的存量,但是没有拿许可证的这部分,还有在建的不少的工程,从大的看,还是拿施工面积和销售面积的比,从这个来看,施工面积目前量还是比较大的,从目前来看,施工面积,如果按照整个房地产项目的区划周期是三年一个周期的话,目前施工面积除上当年的销售面积的三倍,现在的话可能既定在六年,三倍就是实施两个周期,将近1.7、1.8,两个周期的状况。从大的来看,区划的压力还是很大的,但是从短期来看,可售的指标来看,短期的可售的供货情况来看,市场确实有比较好的改善。

  和讯网:国家在这方面有哪些应对的举措?

  郑闵钢:对于去库存的话,政府之前也出了很多的政策,主要就是说要降低交易成本,主要通过金融、货币和一些财税政策,包括财政补贴,从目前来看,这些政策可能都已经在出台,主要是在货币金融和财税方面的政策可能出台的是比较充分了,接下来我们认为可能政策的出台可能以财政补贴的形式,一线、二线城市主要以金融和税收的政策来进行鼓励,三线、四线城市的区划,毕竟这些城市的收入比较低,购买力比较弱,像农民工进城购房,这些必须政府要进行一定的补助,才能够促成他们购买行为的实现。从目前来看中央政策出台以后,从各地政府也在相继出台针对房地产行业的扶植政策,昨天像沈阳也出台了一个郑则,后来半日游,从政策里明显看到有政府的补贴,支持一些低收入的购房者的需求。我们认为接下来可能各个城市,地方城市出台一些政策应该来说可能会呈现一个全面开花的局面,而且这种政策里边,更多的会通过一些地方政府财税的补贴来实现库存的区划。

  和讯网:郑老师我有一个疑问,刚才说到财政补贴,比方说政府来说还是地方政府他们那个钱从哪里来?他们有钱吗?

  郑闵钢:对于地方政府,地方政府本身房地产行业是他们财政收入的主要来源,恩但是如果从财政里边拿出一部分钱,让整个房地产销售链滚动起来,其实是拿出一部分钱,来带动房地产行业的销售的上升,这样去完库存,也会加大房地产企业再进一步去拿地,这是促成整个良性循环的举动。

  和讯网:在中央定调去房地产库存以后,出现了沈阳那种情况,这说明一种什么样的问题,是不是地方政府是病急乱投医的情况,能不能这样说?

  郑闵钢:在一些城市,尤其是三线、四线城市确实是去库存的压力很大,沉积在房地产行业资金量也很大,面对这种压力,应该来讲,我个人认为像沈阳这种政策,按照市场化的做法,也有它的一定道理,比如说给大学生免首付,我个人认为从长远来讲,从整个城市角度讲,这也是合理的,我们一直在说人口红利的微机,一个城市如果通过这样的手段在购房这边做出一些让步,但是他能够留出一些有文化,有知识的一些年轻人,未来的话是年轻人是一个城市最好的资源,这些年轻人能够留下来,能够给这个城市创造更多的财富,从长远讲,是比较明智的选择,具体在操作上面,涉及到可能是金融方面的风险考虑,去考虑的话,还需要更多的完善,配套的东西。

  和讯网:比方说像地方政府,刚才提到去库存的压力比较大,你觉得他们还有哪些底牌可以用,在实现去库存这方面?

  郑闵钢:举措还是政府让利,其实还是政府财政补贴,但是以什么样的方式补贴,这个可能各个城市会有它的考量。

  和讯网:前几日大家都在关注上海暴涨,有一种说法是银行、房主和中介三方勾结,做高房价,还有说钻了国家的空子,您怎么看待这个现象呢?他能说明什么问题?

  郑闵钢:从房地产行业十多年的发展过程当中,我们称之为“不合规”的行为一直是有,从这个角度讲,因为我们从政府来讲,还是希望这个行业是一种稳健的,或者是理性的发展,但是这种行为可能或多会加重不理性的因素或者也会带来金融的风险。从这种行为,我们认为肯定会有,在任何一个时期,都会出现,但是政府应该来说也会把这个现象控制到最小的范围,从目前来看,市场回暖时间不长,政府已经在抓这些东西。我们认为这种事件肯定是有,但是风险是可控的。

  和讯网:最近有消息说链家为首付做杠杆配资,拉高房价。

  郑闵钢:做配资本身跟拉高房价好像直接联系度不是很大,作为一个配资的市场行为,这个倒还是较为合理的,但是我觉得可能链家这个事情更多风险点是在高利息的放贷,在我们金融监管层次,“高利贷”这个行为一直是注重严管和打击的,它这个事情风险主要在高利息的放贷,这个可能是从金融监管角度来讲是不合规的。

  和讯网:老师您觉得现在房地产杠杆严重吗?

  郑闵钢:现在政府本身首付在下降,也在加大杠杆,我个人认为杠杆,因为地产行业本身一直在用杠杆购房的,不过现在的杠杆比例在加大,但是政府目前首付降低,应该说政府应该是掌控,还是可以可控的。现在像沈阳的零首付,政府也是叫停了,这也是考虑了风险的问题。

  和讯网:刚才您提到崇尚货币推动的方向,货币推动在房地产去库存过程中,起到什么样的作用呢?

  郑闵钢:货币推动,前两天央行又一次降准,这个就是明显的提供货币量,从市场估算大概能释放六千到千亿的贷款。任何时期货币的宽松肯定地产行业是受益的,一个是放量,另外利息不断在下降,也是对整个房地产行业起到有利的推动的作用。

  和讯网:我来问一个外行的话,货币推动跟2008年4万亿有一定的相似之处吗?

  郑闵钢:这次相对来说政府的货币宽松还是更多以一种定向的方式,或者从节奏的力度上讲没有当时那么大。当时以分步的方式定向各个领域逐步来推动。

  和讯网:外界也在猜测信贷过大会导致什么样的后果,会加大房地产泡沫吗?

  郑闵钢:整个来讲,现在确实市场上对房地产行业的泡沫,因为泡沫现在也不是在讨论有没有泡沫的问题,只能说泡沫什么时候破,会不会破的问题。现在从目前这个来看,尤其是一线城市这种局部的城市区域的房价的快速上涨,是大大增大泡沫破裂的风险。所以从整个监管来讲,政府还是希望整个行业的还要更理性的上升,但是我们也认为一线城市的房价快速上涨,近期可能会有一个快的或者比较高的脉冲的上涨,之后我们认为还是进入相对平稳的状况,从目前来看,应该来讲还是可控,但是如果快速上涨持续的话,我们认为风险是大大地增大了。

  和讯网:持续多久,会导致风险,您有预期吗?

  郑闵钢:一个季度到半年,如果半年还在持续的话,这种风险确实还是在大大加大的。

  和讯网:郑老师对标全球的话,像日本80年代末房地产崩盘,现在大家说要求国家警惕这方面,您觉得中国和日本、东南亚国家有哪些相似之处呢,最坏的结果?

  郑闵钢:相似之处,第一是房价在高位,另外整个经济可是到了增长的高点。我个人认为,可能中国相比像日本、韩国、当时的台湾,甚至是香港,可能有一个大的区别,还是总量,虽然一个量指的购房的量,还有整个货币的量,购房量虽然我们增速是下来了,但是我们购房群体的存量应该是比较大的,这种抗波动性的能力应该是比较强。另外从货币来讲,我们总量也是比较大,这样的话也是抵抗由于汇率大幅波动的能力,也是比较强。并不是说我们没有风险,不用考虑货币汇率的大幅波动或者货币大量境内境外流向的波动,带来泡沫破裂的可能性,有使我们整个下行的周期更缓一些。

  和讯网:您怎么预测房价的走势?

  郑闵钢:房价第一就是分化肯定是主题,房价会进一步分化,原来是一个区域性的分化,接下来可能这种分化更会细化,甚至到后来一个城市里也会有分化,有涨有落,实际上这一过程也是房地产行业进入了整体结构完善的阶段,有一些城市,有一些城市的区域可能房价还会进一步上涨,但是从总体来讲,如果按照统计局的全国性的统计房价来看,大的上涨不具备。

  和讯网:老师,这个逻辑跟我们讲一下,不具备持续上涨的逻辑?

  郑闵钢:不持续是全国整体的房价可能不持续,第一个三线、四线还是面临很大的压力,而且他们一线、二线城市的房价上涨,对三线、四线,一线、二线城市的回暖会传导三线、四线回暖,这些城市是部分的城市,但是有一些三线、四线城市可能价格还会持续往下走,这样会拉低整个全国房价的水平。另外整个从供需结构来看,整个人口首套置业增长的人口来讲,增长已经到了拐点,购房增量这块已经出现了乏力,跟前几年有明显的区别,当然区域性还会有一些变化,整个置业人口的增长增速在下降。

  和讯网:最近很多人带着一种情绪去判断,觉得房价在上演最后的疯狂,您同意这种说法吗?

  郑闵钢:这个看要上升的合理程度,当然如果这种快速上涨,在多少年以上,在一年还是半年以上还是快速上涨的话,确实这种风险是比较大的。

  和讯网:郑老师,您觉得在现在房地产前景下,您怎么看待地产的股价表现?

  郑闵钢:地产股,我们认为从A股市场的房地产股来讲,现在从股价来看,应该还是在估值水平低位的水平,毕竟上市公司里边还有不少,但是看上市公司还是我们以分化的角度去看,从之前我们看地产板块,更多的是自上而下去看,现在我们可能更多要自下而上选标的,整体来讲,我们还认为估值在底部区域,未来上升的空间我们认为也是上市公司会存在很大的分化,从目前来看,整个一线、二线城市的回暖,会带动区域性的龙头公司业绩有比较大的改善,我们认为一些中小市值的区域性的房地产上市公司,尤其是区域性龙头公司,股价可能短期有比较好的表现。

  和讯网:是不是能这样理解,现在房地产回暖之后,对投资者而言,可以选地产股了?

  郑闵钢:我认为短期地产股应该说是一个比较好的标的,当然选的话,还是要自下而上,具体选一个标的,而不是所有公司有一个比较好的增长,刚才也说了,还是区域性的中小市值的这些房地产公司,会有一个比较好的弹性。另外一个,整个房地产指数,我们认为短期按照申万指数,我们仍然有10%左右的上升空间,有些个股可能有50%的空间,从目前市场来看,从城市来看,现在是深圳、广州、上海、北京这些一线城市回暖比较好,二线城市也有一些城市回暖比较好,像南京、福州、杭州这些城市也是比较好的,从上市公司来看,也有一些表现,比如像南京栖霞建设是当地的公司,最近股价也有比较好的表现。整体来讲,我们也看到区域性的公司市场比较看好,我们认为这些公司后市还是有一些空间。

  和讯网:您对投资者在地产方面的投资机会和风险有哪些建议呢?

  郑闵钢:投资风险,整个地产行业的风险,主要还是人民币汇率的大幅的波动,一个贬值对这个行业产生负面的影响,另外一个,从目前来看,我们预计政策还会向好的方向发展,尤其是地方政府会频频出台扶持政策,从政策来讲,对行业有利,但是也不排除由于一线城市房价的上升过火,而带来政策有一个短期的转向,这样的话给市场信心会产生打击的作用。如果政策没有转向,人民币还能够保持稳定的话,从现在来看,预计整个全球去库存的销售势头还是在回升当中,这样的话对一些区域性公司股价还是一个推动作用。

  和讯网:十分感谢郑老师的精彩观点,谢谢郑老师。

  郑闵钢:谢谢大家!

  

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