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新型城镇化背景下REITs再出发 基金沙龙

2013年10月30日15:12 来源: 和讯视频
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主 持 人: 嘉宾:

文字实录:

  主持人:各位女士、各位先生大家下午好!非常感谢大家参加由和讯网房产频道、和讯财经中国会以及中国企业资本联盟,中华博士会共同主办的“新型城镇化背景下的REITs再出发”地产基金系列论坛,我是和讯财经中国会的秘书长李犁,非常荣幸主持今天这个会议。首先我代表论坛或沙龙组委会对到会的各位嘉宾表示热烈欢迎和衷心感谢,希望今天下午能和大家渡过一段愉快而有收获的美好时光。

  大家也知道,11月3日,三中全会就要召开了,新型城镇化也是会上一个重要的讨论议题,在国家大力推进城镇化过程中,房地产基金应该说有一拨发展机遇,大家也确实有这种预期,中小房企大概有30%明后年就要倒掉,2012年去年新成立了形形色色地产基金94家;美国更多,2012年有300多亿美元募集资金额;中国94家,也有几百亿的募集资额。总而言之我们在想这样的问题,在新型城镇化背景下,REITs房地产基金能否成为支撑或保护中小房企的工具,所以今天把大家召集到这里来一起讨论这个问题。下面请允许我介绍到场的嘉宾:

  民生新城镇发展有限公司董事长王亮先生

  民生新城镇发展有限公司财务总监解硕葆先生

  独立经济学家,北京大学房地产研究基金副主任、中华博士会会长杜猛先生

  和讯网房地产事业部副总经理吴晓丹女士

  在座还有很多房地产基金的朋友们,也欢迎大家在今天这样的场合,一部分是搞金融的朋友,一部分是做地产开发的朋友。下面有请主办方负责人,和讯网房地产事业部副总经理吴晓丹女士做欢迎致词!

  吴晓丹:尊敬的各位来宾,女士们、先生们大家下午好!非常感谢大家在百忙中出席和讯房产频道、和讯财经中国会以及重要的合作伙伴、中国企业资本联盟和中华博士会共同主办的“新型城镇化背景下REITs再出发”座谈会,为中小企业寻求线上线下的融资渠道,寻找民企的突围,十八届三中全会将于11月3日召开,最近提出“三八三”改革方案,土地制度、财税制度等多领域都涉及到了房地产市场的改革,其中深化土地制度改革,集体土地入市交易就将牵涉到新型城镇化的新意轮布局,企业要在新一轮城镇化背景下发力,资金无疑是摆在企业面前的一道难题,自2001年,地产私募股权启动,到现在已经走过了三年的时间,三年来地产基金通过规范化运作越走越成熟,已经为项目投资了十几亿,甚至几十亿的资金,接下来如何进行城镇化悲剧,REITs如何甄选企业,甄选产品,更何地服务于房地产市场,是大家关注的焦点,和讯网作为中国第一财经门户已经耕耘了17年,拥有了丰富的媒体资源和媒体经验,截至目前我们资金已经实现了网上分销,期货也正式成立了新创新投资大赛,创造了4亿盈利水平,保证金规模已经达到了25亿,这些都已经成功并扎实地跨出了互联网金融的第一步。接下来和讯网必将在更多领域将互联网金融理论与实际相结合,为用户和客户创造更大的财富,毋庸置疑,房地产事业部也将秉承和讯网的一贯思维,拥有我们丰富的金融领域资源,为房地产企业服务,我们将稳步通过这样系列的地产创新沙龙,为中国房地产市场、企业发展提供源源不断的资源。今天的会议,我们之所以找了这样一座比较古色古香的茶坊来做,一方面以示对大家的尊重,另一方面也希望大家在轻松、愉快的氛围中能够互相交流。

  最后,感谢的话不多说了,祝大会圆满成功!谢谢!

  主持人:谢谢吴总的精彩致词;下面我们进入下一个演讲环节,有些是业内的老朋友,独立经济学家,北京大学房地产发展研究中心副主任,中华博士会会长杜猛先生做一演讲,他的演讲题目是城镇化背景下的地产投资基金前景。有请!

  杜猛:谈不上演讲,我认为今天和讯网安排这个地方挺好,但我们小范围沟通可能更好一些,因为涉及金融的话题,我给大家介绍我熟悉的两位朋友,一位是高盛中国北京公司的执行董事孟宇(音),也是中华博士会副主席,还有一位是和声创展副主席齐凯(音)先生,还有其他的基金公司、投资公司的朋友就不介绍了。今天我们来到这里是项目和资本的对话,在座有基金公司的老总,是有钱的人,有项目公司开发商的一部分朋友,我本人是搞基金研究的,读博士的研究方向是基金研究方向。我们国家基金这一块始终不是太灵,不会出现众多因素和历史原因,包括法制环境,就砸不出罗斯•查尔德这样的公司来,因为房利美、房地美死了,对我们是好事,美国基金公司,特别是迪辰基金公司也有今天。

  国内自从基金公司,特别是地产基金公司从2010年所谓元年以来真是如雨后春笋,拔了很多。我在北京市金融局,我是民革党,我听他们讲,包括天津市金融局局长,我们现在实际注册的金融基金公司非常多,正在申请的也非常多,不完全统计超过1000家,因为国家工商局没有这样的数字,但至少说明大家对地查基金的需求非常强,愿意从事这个行业,中国的地产开发公司和美国地产开发公司概念不一样,内涵也不同。

  北大基金研究中心就是干这个活的,把国内外地产基金翻个遍,但理论归理论,操作归操作。虽然我们学校金融系主任被誉为“金融之父”,但也确实做了很大努力。三年来这些基金公司总规模已经突破了3600亿美金(总存量),不是我们过去的数字是1800亿到2600亿,每年的成长性很强。地产界去年是6.98万亿的规模,自卖的大概3.5—4.6万亿,之后是银行贷款,增发今年大概1.4万亿,剩余部分大概在6000—9000亿之间,都不是基金的基金或地产基金,也可以理解为地下钱庄、高利贷,也可以理解为影子银行,但都是以基金的形式放出去。

  包括所有的信托公司,虽然在2009年10月28日以后切断了银信结合,房地产不允许房贷,通过银行和信托公司再贷出去,这个渠道切断了,但所有的信托公司全部做的是地产基金方面的信托。近一万亿规模的地产基金数字在整个金融市场中并不大,因为金融总资产162万亿,截至这个月7号公布的数字是162万亿,在这162万亿中114.7万亿是银行资金,这个意义上讲,大家说影子银行大或地产基金大,去年年底金融地产学界一谈就说我们银行贷款利息从80%降到了45%,相当一批影子银行或地产基金以及各类基金去做的。这个比例不准确,今年上半年金融市场总数来看,还是银行是主流,它的在中国金融格局中的总比重还是在117.2万亿,但放贷仍然保持55%以上,毋庸置疑,中国银行业依旧是绝对控股地位。

  但有一个信息可以获知,银行业一股独大的历史正在削弱,特别是以地产基金和产业基金,我们国家最大的是产业基金,其次是华夏这样的公募基金,再其次是新兴的文化基金、地产基金,国家产业基金就批了7个,主要是国务院批的,它规模很大,其次是公募基金,公募基金和地产基金也有区别。我们金融市场中主要是这几大板块,这162万亿中银行占了一大半,保险业大概12万亿规模,政权不能双重统计,161个证券公司(券商),其实就是变相的中国投行,他的资金在市场中不能重复统计,但自有资金即使能统计进去也非常有限,他们资金150亿左右,规模很小。

  银行业、保险业、券商业,之后是资产管理公司,资产管理公司规模大概在8万亿左右,四大资产管理公司,包括全国各地的资产管理机构,因为我们国有总资产大概36.8万亿,至少养老保险、全前民医保可以解决,但国有资产比重中不可忽视的力量,在全世界国有资产处分中,原来是6000亿,中金追加3000亿,有9000亿,大概处理不同的不良资产,处分了18%—20%中间,其他都增发了,这个过程中,几乎所有的资产管理公司拿到所有的金融牌照,他们现在变成8万亿,这是中国大陆和其他国家金融板块,金融格局中一个独特的板块。这其中所谓的61家券商(投行)没有真正形成我们独到的资产结构,这和美国不同,美国大摩、小摩、高盛、美林以及已经倒下的雷曼是不一样的。

  这个结构中,我们还是银行业老大,在以美国微代表的,他是二战以后崛起的新头行业务,相当于城市猎人,把一些市场中的优良企业包装,上市以后我给你IPO,我占股份,这样300个在一个领域中非常优秀的企业股东。银行不一样,银行是城市农民的做法,和城市猎人是有区别的,城市猎人无论如何都认为他的水平比较高,城市农民就是拿别人的储蓄再放(贷)出去,赚理查。中国的银行还有一大堆手续费,所以我们理解为银行是城市农民,投行相当于城市猎人。我国保险业发展非常迅速,但保险资金拿出部分资金涉足到地产中还是很有限。

  银行、投行、保险、资产管理,这些机构形成了162万亿。地产基金如果约6000—9000亿的规模,它在162万亿金融总市场中可以忽略不计,包括一些典当、拍卖、财务公司等等,把所有的金融机构加起来2万亿不得了,这就是我们的市场结构,不影响160万亿的总规模。

  房地产不一样,看着这个大格局是银行为主导的信贷市场,它往外放贷,最高的时候能达到85%以上,这是改革开放以后;改革开放以前不用说了,那都是100%。现在能退到55%左右我认为是非常好的事情,至少证明我们国家的金融市场格局在悄悄地发生变化,逐渐变相介入资本市场的资本越来越多,要不然它绝对是一股独大,一统天下的局面。我们的外汇结算是强制性结算,绝对是管制的,再加上人民币汇率没有市场化,这两点就够了。

  这几大金融板块中,出现另外一个问题,地产金融大概7万亿,估计今年7.2—7.3万亿,资金结构假如去年是6.98万亿,整个资金中其中6000—9000亿是来自于地产基金或地产基金形式拿过去的资金,这个比重规模是非常大的,其他行业不清楚,或者没有细分和分析,但地产是可以的,它占的比重在7万亿,如果按9000亿计算,比重是相当大的。银行资金涨得快,有历史背景,所谓限的时候不仅仅是限购,也不仅仅限贷,更不是证监会下了通知限IPO,所有的房地产企业自从限了以后,就是恒达上市以来,就上了一个,河北廊坊保障性产品房地产开发商,他的任务是为政府提供保障住宅的开发商,地产金融就这一个公司。

  也就是说不管优良或不优良的房地产企业,压根就不允许你IPO,国内是这样的,国外要到商务局批准,你虽然是中国的企业,但不能随便拿去上市,要经过批准。所以,意味着资本市场基本告别了地产界,或者地产界告别了境内外的资本市场。你上市的渠道非常狭窄,基本买不到,直接IPO到资本市场融资的是老牌已上市的105家上市公司,加上40个中国大陆到香港的上市公司和7个中国大陆到境外的上市公司,152个,就这么多。他们的融资渠道,除了自有资金和项目推销能够砸回来几万亿之外,大部分来自于资本市场,一是它融资,二是它增发,加起来是1.5万亿左右。

  这样的情况下,说明一个问题,我们很难用资本手段,用证券市场满足房地产,特别是中小房地产日益成长对资金的需求,这块已经堵死了一大块。也就剩下了银行,而银行不允许贷款,因为开发贷没了,过去银行可以变着法子有基金贷或项目贷,现在归建筑方了,只要是主流上市公司都是如此。在建工程,民营开发公司肯定要找小银行,大银行肯定不批。这块就剥出去了,意味着开发商想利用银行的渠道差不多了,银行给你贷款的主流渠道就少了。然后是信贷、银信结合,银信结合也给你取消了,这就逼着中国的中小房地产公司,只有主流公司才能到资本市场,或者有其他的方式,就是股权,游离在上市公司以外还有一部分。我们国家所有纯粹的,把自己的总资产放到一个上市公司的集团很少,特别是民营企业,152家当中大概70%都不是,上市公司后面还有一块都是这么干的。像万科这样好的很少,纯粹把全部资产砸到一个篮子里。

  这样的情况下,就说明一个问题,地产需要资金,融资渠道就成为一个独特的渠道,靠项目融资,而靠项目融资有两个方式,一是内部方式,二是外部方式。内部方式提高销售额度,然后回款。干房地产的有四句话,特别是房地产项目:前期手续、销售回款、银行还贷,就是开发一个项目的基本原则。在这个情况下,就形成了除了内部加大营销回款之外,必须寻找其他融资方式。融资方式无非有两个,一个是和内部结合的,把股权卖一部分,要么增发,要么降低一些股份结构,要么减持。这是战略层面的合作,不属于举债形式。

  而举债只能够面对所谓的民间资本,或者是境外资本。它对外部就这两种渠道,资金统一方式都是通过地产基金来获取的,把股权抵押70%、80%,有项目地压给我,没项目把股权抵押给我,你把钱还了我把股权还给你,除了法人代表不换,其他基本都换完了,他大致追求了资金安全运营的方式。一级开发项目更谈不上,房地产四级市场中,只有在二级市场中发挥作用,也就是说商品房开发方面,祖屋市场很难,二手房市场也很难,一级土地开发市场主要是政府干的,特别是北京市不用一级资金。北京市18个区县现在剩了16个区县,并了2个,没有一个区县它的土地交易中心现金低于200亿的,规模非常大。我在马房新区管委会,在平谷,也是北京一次性批准开发贷,最后我的方式是拿着和政府签的合同,办了一个证,某种程度上是假证,是中华人民共和国土地整理证,我安排办公室主任,后来变成我的助理,现在原城建集团董事长,党委书记儿子小童说给我买个假证,叫中华人民共和国土地整理证,土地局长不给我盖章,虽然给我管,我没办法任命他。这样作为土地整理证从马房开始了。

  全国只有北京以及部分极少数省份盖了土地整理证,进行一级土地开发融资开始。其他银行都不干,因为没有抵押物,所以一级贷款融资开发部存在,除了少数银行绝大部分不干,在二三级市场,在三四级市场不用谈了,它没有规模,很零碎。只有二级也就是商品房开发这块是我们金融机构进入的重点,因为金融机构相当一部分同志恐怕也不完全了解整个房地产市场特色,这就是中国的特色,一级土地开发没法玩,最后只有地方政府玩了。地方政府的财政担保现在不行,他又没什么抵押物,就交给了一级土地开发的房地产商。一级土地开发在北京市基本上撕开了融资渠道,因为有金融创新问题。全国绝大部分省份没有土地整理证,只有北京有。所以,当北京市土地部门到我们这个地方搞现场所谓的学习和交流时,这样一下子北京市全都发了土地整理证,因为土地整理证严格来讲谈不上位法,它是个创新,但和我们国家土地法是有背的,现在就北京市干。现在已经玩转了,不用搞金融机构,因为北京市各个土地局下面的土地储备中心都变成总公司了,比如河南土地厅下面,今天土地交易中心的同志把我送到高铁,我问他们公司注册资金多少,说是180亿,是土地厅下面有个土地交易中心。在一级土地开发方面很难找对口,资金和项目很难对接,二三级市场,三四级市场不谈,因为不够规模,只有我们这样能搞贷款。

  新型城镇化以后我们如何进行融资,这是今天下午我们需要认真探讨的问题,一是在建项目以及有的项目,二是在销项目和储备项目,在未来商品房地产开发中,三是如何拿地。

  今天下午我就讲到这里,有什么不对请批评指正。谢谢!

  主持人:谢谢杜老师他把最新的情况,把今年最新的地产金融发展情况做了一个更新,今年新成立了94家,几百亿,最新数量是上千家,这是累计数还是新增数?

  杜猛:累计数。

  主持人:这是杜老师给我的最新更新的数据。刚才我们对各位嘉宾都做了介绍,新来的两位我简单说一下,中联红瑞吴量宇(音)以及金石不动产基金的周先(音)。下面请民生新城镇发展有限公司董事长王亮总给我们做演讲“新型城镇化背景下三四线市场的机遇”。王亮父亲王翔是八届到十届的政协委员,提了很多企业家社会责任的提案,我记得,不是很完全,有提前高考,农业税的问题等等有关国计民生的议案,现在他们两代交接班开始了,所以由王亮来介绍。民生新城镇发展有限公司是在合肥注册的,前公司成立时间是1985年1月,开发了百万平米的大盘,去年销售额是17亿。他自己说是中小开发商,正好有时间和我们搞金融的人介绍介绍他的情况,从他的角度也会讲他所谓的融资需求,大家看能有什么能帮到忙,也是给我们搞地产以及金融从业人士一个参考。

  王亮:很高兴和金融领域的专家们分享我们在三四线城市多年时间的经验,对我们中小型企业来说。先简单介绍我们自己,我们有两个发展平台,前身是江西民生集团,江西民生集团创始人是连续三届全国政协委员,是民营企业代表,参政议政上有比较多的建树,特别是物权法,江西民生集团创始人是全国第一个政协系统提出物权法第一份议案的委员。它成立的时间有将近30年历史,30年历史的民营企业在全国范围来说都是不多见的,将近30年前我们就叫“民生”这两个字,一直没更改过名字。

  民生新城镇发展是今年上半年才成立的,成立时间不到半年时间,老公司在江西九江,新公司总部位置设在安徽合肥,我们也针对三四线市场,是主流学术界和金融界对这个市场比较陌生的地方。房地产市场来说,特别是今年,整个舆论大家都在关注一二线市场,而且大家都认为三四线市场存在着巨大的风险,包括所有房地产业界专家以及标杆房企都收缩了在三四线城市的投资。

  这个现象我们认为是阶段性发展的过程,去年一二线市场不是很好,北京、上海、深圳土地市场不热,开发商拿地热情比较低。仅仅过了一年,在今年市场就已经升温,而且温度一下升得特别高,我们认为房地产是个周期性行业,它一定是有波峰和波谷的概念。在去年,一二线城市它处于波谷地位,而今年它迅速攀升到非常高的位置。今年的舆论上来讲,大家都说三四线城市是非常有风险的,特别是提到鄂尔多斯、常州这样的城市出现大量“鬼城”,所以大家对三四线市场不看好。

  在全国360个地级以上行政区划当中有70个是大中城市,以包括合肥、苏州、南昌这样的二线城市;将近280个中小城市,就是三线甚至四线城市,按GDP水平来说,2500亿以上城市是70个,2500亿以下GDP城市在全国有280个,其中这280个低于500亿的有100个,也就是说GDP从500—2500亿之间的城市一共有200个。这样可能三线都算不上,可能算四线。正因为这些城市标杆企业进驻得非常少,可能只有一两家,所以金融界,特别是基金、信托等金融机构进去的非常少,我相信大家对这个市场还是相对比较陌生,而我们实际上在这个领域不算专家,算深耕多年的企业。

  现状是,我们在中部地区四个省,安徽、河南、江西、苏北这四个省的6个城市分别由开发项目。今年开始我们进入比较快速的发展期,也就是抓住现在标杆企业不看好的地方,我们会到这些城市。我们认为城镇化的过程也是缩小城乡差距的过程,而未来这些城市,GDP低于2500亿的城市都会成为我们的发展目标。为什么我们会选择这样的区域?因为这样的区域里,中小企业可能才有发展空间。房地产行业现在是高度集中行业,集中化程度会越来越高,十强企业销售额增长会非常快,但市场占有率增长会更快。在所谓70个一二线城市当中,我并不认为中小民营企业会有这样的机会,可能这样的机会会越来越少,因为都是标杆企业,他们会不断地在攀升,不断市场占有率越来越,因为他们有资金、产品、团队、管理的优势,而对中小民营房地产企业来说,优势是有,做一两个项目可能,但想发展出可持续发展战略来说,这些可能性很小。中小房地产企业去开发三四线市场是比较好的选择。

  这些城市的特征是非常分散,每个城市房地产交易额每年在70—100亿,这是指城区里的交易额,全国有200多个这样的城市房地产交易额一共是1.5万亿,这1.5万亿中,应该说它的集中度还不是太高,上市的十强里有一两家他们的市场占有率还是比较高的,但只有不到粮价,主要是恒大和碧桂园在这个领域里市场占有率很高,其他都处于市场比较分散的现状。未来这些市场我们认为才是中小房企发展的主要机遇,而我们也是用这样的定位来进行未来的发展。

  这些市场缺点是比较分散,优点是竞争不是太激烈,如果你的产品能做得好,能像标杆企业一样做出好的体验区,质量各个方面能做得好的话,很容易在当地竞争中成为当地的标杆企业,这相对来说还是比较容易的。这是我们在三四线城市实践的过程。全国这200个城市1万多亿的市场,我们认为将会出现一些领导企业,他们将专注服务于这些市场。

  我们在这些市场当中,刚才指的是我们市场定位。产品定位来说,将关注于精装修。这些市场当中没人做精装修产品,出了一两家标杆企业,当地本土开发商不做精装修产品,而我们未来会专注于精装修产品的定位。大家会有疑问,做精装修产品,会不会有人买你的产品,或者价格障碍。我们认为房产超过5000元的话,做精装修肯定是有利的,房价低于4000元,可能做精装修是比较大的障碍。如果房价超过5000元的话会对销售带来很大的帮助,做精装修对开发商来说是资金链的问题,能否把资金收回来,万科1000多亿销售额里,其中将近100多亿的比例是精装修的预售款。现在他的房价均价是1万,发展初期做到200—300亿过程中,房价只有5000元时,精装修的资金杠杆作用就会显得非常明显。这也是未来在三四线城市房产市场空白。我认为谁能填补这个空白将会有更大的市场机会。

  三四线市场除了这个优势之外还有其他优势,在地价支付上,在北京两三个月之内要付清,在三四线城市可能一年左右才需要支付所有的土地款,可能房价的50%就可以运作整个项目,这是它非常大的优势,包括预售条件都会更有这样的优势。未来房地产行业集中度越来越高,中小房地产企业只能做,像互联网行业一样巨头都不关注的地方,如果巨头都关注你想做出来不太有可能。我们就关注巨头不关注的地方,我们去占有这样的市场,我们会服务中小城市,专注成品住房。住宅是非常传统的行业,大家可能更关注的是商业地产或商半物业,我认为未来住宅一定是精装修发展方向,谁在这个领域做出更好的市场,谁就会在未来拥有更多的市场占有率。我们主要是资金合作方式,开发贷的合作比较传统,我们现在探索的是和基金、信托在拿地环节的合作,这是以后房地产、信托融资最主要的渠道。目前我们出保证金大概20%,另外20%或30%是由信托或基金来支付,我们支付前面50%的土地款,后面那50%的土地款,因为一般有半年甚至一年的付款时间,我们一般运作项目拿地到开盘争取6—8个月时间,基本上项目也已经开盘了,所以对资金的需求也会加大。我们和资金方的合作主要是这样,甚至有的信托和基金在保证金阶段都可以和我们合作。

  我们的规划。

  未来5—8年时间,全国200个城市,我们会争取更多进驻这些城市,而服务于这些市场,因为这些市场没有标杆企业进驻,他的产品能力和产品体系还处于起步阶段。前几天我们在安徽宣城市拿了一块地,地价10亿,400多亿,10月2日,碧桂园在当地一天开盘销售了2200套,当天销售额14亿。宣城GDP只有700亿,整个地区人口只有280万人,而城区人口只有40万人,是这样的小城市,但当天一天的销售额达到十几亿,这样的销售额拿到北京、上海,就算今年这么火爆的市场来说也属于奇迹。也就是说在这200多个城市中蕴藏着巨大的市场机会和创造奇迹的可能性。当然这当中也有供应过剩的地方,鬼城大多出现在新城区,这些地方政府为了开发新城区把市政府搬到那边,通过新区大规模地开发,迅速地供应大量土地,引进大量开发商,这时候市场容易形成庞大的供应,可能就算这个房子卖出去了也没有人来住。本届政府提出了限制楼堂馆所的规定,我认为也是对于三四线房地产未来是利好的因素,因为很多新城区是通过新政府来推动,只要他不去建这个新政府,就必须难以出现庞大的市场供应。而我们拿的项目一般都是要求地段比较好,离城区比较近,尽量避免参与到新城区的开发。我认为,禁止建立楼堂馆所就是对于三四线城市房地产健康发展最好的良药。

  不可能每个人都住在北京、上海,也不可能每个人都住在合肥、南昌这样的省会城市,毕竟每个省还是有80%甚至90%的人住在中小城市里,只是中小城市的房地产企业可能更多的是不规范的,管理不规范、产品缺乏竞争力,如果有人能够做出像标杆企业那样的产品,如果它的企业运营效率也能非常高,从拿地到开盘时间能达到6—8个月,管理良性的话,我认为这样的企业在未来中小城市会有非常广阔的发展前景。企业在1.5万亿市场规模里就能够占有一定的市场占有率。我们在发展过程中就需要资金方的支持,因为企业缺少这个庞大的品牌,比较成熟的、良好的发展历史,我们能给大家的是什么呢?我认为就是比较高的回报,这是我们能够给资金方的。风险管控方面我们也会全力支持。我们现在和国内的信托、基金合作,能给到的年回报至少能达到20%。当然大家和十强、标杆企业来合作的话,他们给的收益就会低很多,这是我们想吸引大家来合作的一个比较好的条件。

  以上是我和大家的分享。谢谢!

  主持人:谢谢王总的精彩发言,他把民生新城镇发展有限公司的市场定位、产品定位,三四线市场的产品预测给大家进行了分享,财务总监解硕葆先生也来了,您能否对三四线城市发展机遇的判断做个补充吧。

  解硕葆:非常感谢有这样的机会。和大家分享之前我有三句感谢,一是中企资本的杜总能在百忙之中参加这次会议,从国家宏观方面给我们讲了地产金融新知识;二是也感谢和讯网对我们的大力支持;三是感谢各位基金、金融机构的领导在白忙之中能参加我们这次会议。刚才王总从公司战略、市场定位、产品等方面向大家做了分享。下面我从公司运营和投资理念给大家进一步补充一下。

  刚才董事长讲到了我们实现高回报,我们会在三四线城市或区域方面有一定规模,但在全国还属于小企业,也处于发展阶段的企业,在这个阶段当中,我们和大家合作的理念是我们共同赚市场的钱,我们的回报综合收益在20%—25%甚至可以更高。标杆企业像万科这些企业渠道比较多,你们和他们合作的收益相对低一点,我们有这个市场利润,愿意和大家分享。我们董事长也有一个心态,愿意和大家共同成长,共同分享这个收益,我给大家补充的就是,投资不外乎两个,一是投资项目,二是投资人,不光是投项目,大家还要看整个公司的团队。

  民生新城镇发展有限公司项目。

  1、淮河新城。占地面积1200亩,是当地最大的房地产公司,我们和当地的公司、交行、建行做了开发贷合作,总额在10亿左右,具备四正的情况下金融机构的合作。

  2、九江项目。我们和杭州工行信托,它的第二大股东是摩根史丹利,我们的合作是在拿地阶段,我什么抵押阶段,我土地证并没有取得的时候一起合作,我们现在需要的是拿地阶段,土地价款4.8亿,我们合作总额地价款1.1倍,包括契税和前期的投入,他们占60%,我们占40%,今年10月份他们66%的资金全部到达,预计收益在20%—25%,当然这里面有一部分真股权,也有收益分享的概念,债是固定的,比如16%,股有个保底收益,后面分成的,比如20%以内全部是他的,20%—30%之间他让了50%,30%—35%之间他拿走1/4,这样来算我们估计收益在20%—25%之间。我们和他的合作方案有100多亿。

  3、苏北宿迁项目。我们和一家基金公司合作,合作的总额地价是70%,也是股+债的形式,基金整个收益高一点地70%当中25%是真股权,45%是债,真收益是25%。我们注册资本金是8000万,他的25%是2000万,我们预计经过一年半到两年时间,因为我们有两个条件,一是我销售达到80%时他可以退出,二是一年半或两年也可以提前退出。这是两个维度,只要达到这两个条件都可以退出,这里我们是一年时间就可以退出。实际在运营阶段,我们比较快,6—8个月一定会开怕,三四线城市地价款的优势,因为可以分期付款,预售条件比较宽松,达到预售的时候,我们测算9—12个月现金流为正,债的时间基本是一年的时间。股权上,我们大致测算他是2000万,经过一年半到两年时间,我们股权收益大概5000万左右。这也需要开发商开放的心态,这个过程中我们希望能和大家分享这个收益。这是资金大部分到位情况下的模式。

  4、宣城项目。是400多亩地,已经中标,位置也非常好。这个项目我们也和基金公司货信托公司合作,我们选地一般是地段比较好,资源比较好的项目,楼面价1300/平米,毛坯房价格5300—5500元,我们大致测算,在三四线城市如果比较好的话,经过两年或两年半的开发能赚楼面价,比如这个楼面价是1300元平方米,一般情况下经过两年到两年半开发可以赚到1300,如果是精装修可以更高一点,通过杠杆效应我可以赚到80%以上的钱。这是在三四线城市我们有这样的回报给大家,因为一直在三四线城市运作,也有一些前期开发积累的经验。

  5、下一步我们的项目会在湖南衡阳,那个项目在100多亩地,已经挂牌的楼面价800元/平米,估计中标后楼面价是1200元/平米左右。

  以上是我们的项目,我们的项目在中小城市,而且是做精装修。我们做精装修并不指望能赚多少钱,我们学习一些标杆企业,万科、恒大、万达在行业内基本做到第一,他们基本是做精装修,我们更看重它的现金流。假设我们楼面价是1200元,在三四线城市做精装修,钢需产品,精装修价格提高1000—1200元/平米,实际投入是800元,我们的品质比恒大好,在淮南市,我们基本每个月的销售是150—200套,恒大的销售套数大概30套左右。我们每个项目投入精装修是800—900元,有的城市是500元。比毛坯房增加1000元。一年或一年半之后我们可以把现金流收回来,这是我们看重标杆企业的现金流。一般投资者也更关注现金流。这是我们精装修的战略,并不是精装修赚多少钱,投资者会买我们的精装修,我们是一体化,包括服务,它一个电话可以把物业管理,精装修所有的问题都给解决。我们更看重精装修的现金流。

  不仅投资项目,也更投资人,我们董事长是个“富二代”,第一代是民营企业家,但在我们董事长身上没有任何不良嗜好,他也是事业心,也是个工作狂。

  目前我们的项目总、区域总是从万科、万达、绿地前十强企业挖人,因为我们不光是薪酬,还会给他期权、项目收益;目前我们的人才学历基本是研究生学历,综合素质、敬业精神也都非常好。我们和杭州工商信托合作,杭州工商信托运作非常严谨,我们经常加班,甚至加班晚上两三点,有时候看项目奔波上千公里,借此机会也感谢王智慧和王丹,虽然她们是女士,但经常一天奔波上千公里。她们的敬业精神是我们公司的点和面,代表着我们公司人员素质非常高。我们企业发展会给大家非常高的收益,也和大家共同分享我们的收益。后面的话题,比如茶歇时大家有问题我们彼此可以进行互动。讲的不对的地方请大家批评指正。

  主持人:尊敬的各位来宾,我这边向大家隆重地引荐一下场地的提供者刘女士,君馨阁一草一木独具匠心,都是由刘爱玲(音)刘总亲自打磨,亲自设计和亲自督促施工的,每一个角落,每一块都凝聚着刘总的心血,希望借今天的机会大家认识君馨阁和刘总,大家平时没事多来论论道,喝喝茶。有请刘总!

  刘总:首先欢迎大家,感谢大家,也是借和讯网有这样的机会,让我与大家结缘。我们公司主要从鉴定、收藏、运营、营销一条龙服务,这个平台更多的是打造一个理念,让大家更多回到家的感觉,刚才我们说是茶坊,是会所,更是家。在我的理念里,更多希望所有人像回到家一样生活、工作、学习、交流,因为人的生活,我们的家不仅仅是身体回家,也是身心回家的概念。所以,我把中国传统的家具里存在的思想做了自己的一点点理解和感受,展示在这里,希望更多的朋友们能够倾心体会。

  我们这个房间的设计理念,当时我设计了一个中堂,当然,今天由于我们有活动,改变了格局,实际这里是我们中堂,中堂在过去意味着清代的家具,住起来不舒服,其实更多是主任接待客人的位置,也表达了我们在家里形成一个规矩,讲究孝道文化的地方。我们做了一个陈设和样板,是对过去传统的回归,了解我们的器物要形成自然潜移默化的规矩,包括这个门是我们表达中堂里主人接待客人讲究士门大开应归开(音),过去房子讲究是坐北向南,由于我们的房子格局,我没有办法改变它,只能在现有基础上,古人表达的,在这里只是做了一个传承和展示,同时欢迎和迎接大家。

  主持人:感谢刘总今天的热情和好客。我也代表所有的嘉宾祝刘总这里生意兴隆!下面还进行原来的议程,刚才王总和解总把民生新城镇做了介绍,特别是王总也讲了讲三四线城市的基本判断,他对于基金这种金融工具的看法,今天来到现场的还有何亮宇(音)先生,他原来是央行市场司专门管金融低产这块的,所以他对微观、宏观都很清楚,他现在要搞一个基金,叫中联宏盛(音),我想请他讲几句,然后再进行点评,包括杜总也点评两句。先有请何老师,包括你对三四线城市的看法。

  何亮宇(音):今天来的时候是想和大家学习学习,看看房地产金融最前沿的同志是怎么干活的,也来学习学习,过去我在社保全国理事会工作,做PE投资,最早的渤海基金是我们投的,后来我去了中信证券做了几年房地产金融,包括大家讨论的REITs、私募基金和结构化融资,也去了人民银行的房地产金融处,所以一直以来都是和房地产金融相关,中观、微观、宏观都有所涉及。在人民银行我们更多关注的是宏观的问题,总量的事情多一些,对个体城市关注的相对少一点,因为工作的关系有所涉及,通过刚才的数据有所观察,因为人民银行更多关注总量和金融风险问题。

  最近人口普查时有个数据,2003年—2013年十年来,全国人口总量净流入的城市只有40个,我们认为房地产的问题最后归根到底是人口结构问题,真正的需求来自于人口结构。人口结构由两个要素构成,一是自然增长繁衍,二是移民带来的增长,加一块儿算总量的变化,十年来只有40个城市是净增加的,总量来看,我们就更加关注这40个城市,认为这40个城市房价的增长是有支撑的,比较扎实。所以我们和万科、保利交流时,他们认为这40个城市是我们关注的重点,对他们而言我们认为是非常正确的,他们是全国布局,而且是大家伙,要保证增长率和控制一定风险情况下,很那保证每个项目精耕细作,深入分析每个城市的供需结构。对于中小开发商怎么生存呢?我们也在讨论这个问题,讨论的结果是一定要差异化,找到自己发展的切入点。

  我有一个案例,从产品的差异化带动销售大幅增长,原来我载重信时,中信的领导推荐的在海南的项目,个项目在三亚,地理位置不算太差,但销售不是特别好,因为地产泡沫起来以后,北京人、上海在三亚买了房子以后没人去住,所以销售很成问题,因为定位挺高端的。三亚有个很奇怪的现象,一方面大量住宅买了以后空置着,另一方面逢年过节酒店卖高价还订不着房。当时我们就想把这两个项目巧妙地对接。这是个综合题,有群楼,有酒店,引入美国相关管理公司进行管理,定了楼上住宅业主买了之后可以委托他们进行管理,日常管理的收益扣除管理费以后,按照一定比例分成,比如二八或者三七,70%归业主,30%归酒店管理公司,但这个房子的产权性质是住宅,不是酒店式公寓,以前讲的分时度假还是不一样的概念,是我的房子,办了房产证,只是我平时不去住的时候可以交给酒店管理公司运营管理,就这么一点小小的变化。酒店设计非常合理,大部分不超过100平米,适合中小型度假的方式。这个金融方式一出来就被北京的金融机构一抢而空,因为海边的房子每年被海边一吹电器容易坏,去住了家里潮呼呼的,有时候还要到酒店去,我就结合,我要住了,提前两天通知我要去住,提前把牙刷、拖鞋换好,每年还有收益,买了这个房子以后,不但没有赔钱,每年还有比较客观的收益。只要产品前期找准定位,当然在地价相对合理情况下,找准产品的切入点,找准当地老百姓真正需要什么东西,一定能够做得好。房地产市场挣快钱的时代已经过去了,想挣快钱和野蛮生长的时代已经过去了,还是要深耕这个市场。

  同样一个案例,在北京附近,在北京四环开车过去一个半小时,那个地方风景非常好,能不能做别墅,很多人都说别做别墅,做别墅卖给谁?卖给北京人,北京人不会去住的,他就敢做这样的产品,为什么?就是因为服务,非常好的小区物业服务,我住在北京,周末到怀柔搞个Party,烧烤,容易堵车。小区物业服务之后,我打电话过去,那边可以提前准备好,所以现在卖房子是卖带服务的物业,光提供住的已经无法形成差异化竞争,你的物业是个载体,带来的是当地老百姓真正需要的东西,一定能够做好,像王总你们在三四线城市还好,当地还处于改善性需求,原来三代住在50、60平米,现在想换房子,这是刚性需求。在北京、三亚不一样,所以每个城市,每个区域都有它的自己的产品需求,只要找好产品切入点。40个人口净增加或40个以外的城市,做好服务,做好产品,做好定位还是有很大的发展。

  我们公司所关注的地方,房地产金融这个领域工作,看到这个市场变化非常明显,业态类型比较多,请问住宅市场一定还有机会,在不同城市,不同业态类型和服务都带来增长的机会,以前随便买块地就能挣钱的时代已经过去了,现在已经有风险,谁敢拍个脑袋就买块地,除了北京、上海,其他城市都会有一定的风险。所以住宅市场不是不可以做,但要找准风险的地方,和用资方深入讨论,定好位才去投资。我们现在关注点更多看逆周期或弱周期的行业。比如我们最近关注医疗地产,医疗投资一直是政府主导的投资,没有看到谁去盖个医院,让市场运作。

  9月5日,国家以国发文的形式发布对医疗改革进行规范,我们正在所划定的医疗用地上定制医院,定向租赁给医疗机构进行运作,可以约定每年多少租金,几年以后进行回购。我们在宁夏做了类似的项目,当时租给宁夏医院附属医院,当时他要从时许到开发区做个新医院,我们就租给他,4万方,2.9亿,约定五年后回购,结果刚干了三年就要跟我讲回购。因为现在医疗行业是典型的弱周期行业,不管经济上行还是下行都会有人生病,去花钱,现金流非常好。这是我们关注的周期行业。

  养生行业,我们经过较长时间的储备,和国外养老机构交流以后,认为中国养老地产行业是非常大的市场,但所有人都关注养老地产中地产两个字,而没有真正关注四个字中的“养老”两个字。养老地产的关键在于你有载体提供养老服务,最终的利益可能是实现在地产上,但真正能卖好,卖得出去的是前两个字,谁能提供养老服务,谁能提供真正有价值的,适合别人的养老服务,不管高端、低端还是中端的,谁能真正做好养老服务,谁就能真正做好养老地产事业。我们和地方政府谈,说我要拿一块地,或我是销售或租赁的,或者卖卡的,不管前端还是后端,真正能打动别人的是我能做好养老服务的,其他人都是拿着养老地产名义去圈地的,地方政府都很明白,不会轻易和你拿土地交换。我们做好养老地产的前提是先做好养老才能做好地产。

  我们70年代前中期现在属于第二波人口高峰,这些人进入婚姻的时候,家庭单位细胞分裂的时候就带来了海量的住房需求,这是人口学上分析为什么这十年是住宅市场的黄金十年,原因是这帮人会同时变老,他们从婴儿潮、结婚潮变成老人潮的时候,这帮人对养老服务,养老地产设施,养老地产需求将是惊人的,而且这代人的消费观念,消费能力和消费需求和过去又不一样。我们父辈即使有钱也不愿意消费,消费观念已经形成,但我们这代人老了以后,恐怕消费观念已经改变,愿意花1万多元住在养老社区里,离这儿不远有个乐成中心综合医院是北京做得比较好的养老社区。40平米的房间房租1.5万元,他是定餐制的,需要什么样的服务需要付费。这里的客户一旦住进来黏性非常强,一旦住进来每个月1.5万元,现金流非常稳定,很快能回来。一旦服务稳定,所有机构都会找你,保险、银行、商业基金都会找你,因为非常稳定,后面排队很多,不会出现空档,一旦老人搬走了,立刻会有人住进来,是现金流非常好的持有型物业。

  我们做了新的工业地产,偏仓储,这是因为大家生活方式改变带来新的机遇,我们认为商场会相对衰落一些,大家以后购物去商场只是体验和吃饭、玩的,吃饭只能在实体店吃饭,衣服会在网上买,高端的可以去实体店看,买还是网上买。以后终端店以后肯定会改为线上,线下主要是仓储、吃饭。谁能在这个关键节点站上仓储的位置就会抢占先机,像打篮球一样,占了位,我就成了战略要冲,这可以及早布局,未来的机遇也会比较大。现在马云做菜鸟就是在全国布局,他有海洋数据,阿里巴巴发现,做皮鞋的东西都在东莞一带,所以就在那儿设一个仓库。高端衣服鞋帽上海比较多,他有海量数据做支撑,知道这个东西在哪儿采购,哪儿运输距离是最短的,有哪些和终端客户最近的,也会进行数据分析。这是一块市场,相对弱周期,或者新的经济增长模式和新的消费模式带来的机会。

  刚开始和同行交流时,他们同意也认为我们判断比较准确,这几个领域探索刚刚开始,还希望和各位业界同仁多多交流,在这个领域上有没有共同的机会。住宅是做偏快销型多一些,一下扎下去,精耕细作更扎实一些,这是我们未来比较看好的行业。

  主持人:谢谢!何老师给我们补了点课,刚才我们一直在三四线城市区域布局讲的多,他又把市场和产品差异化竞争讲了一下,提供给王总考虑,住宅刚需解决了之后,下一个需求可能的方向是什么,这也是挺好的补充。

  还有四个人对解总和王总做一点评,首先是中国资本联盟的赵海(音),还有北大房地产基金研究中心的杜猛老师,接下来是保金国际投资的万军(音)总,易库网(音)副总蔡康。首先有请赵老师!

  赵海(音):各位大家好!我代表中企资本联盟今天参加这个会,也是赶了一个时机,就是应了“新型城镇化背景下房地产发展”这么一个命题,刚才听了王总的介绍印象也很深,你们这个企业30多年的历史,成长到现在,始终有一种精神,还在打拼,也找对了自己的方向,在三四线及以下城市,可能更多在四五线城市。你们找的角度非常好,但给我印象更深的是你们的人和群体。一个企业未来能不能作为常青企业长期发展,我认为最重要的是人。

  中国发展到现在,房地产也就十几年的历程,怎么看未来中国房地产市场的发展,特别是中小企业。我认为中国房地产行业还是高增长的时期,而且是不正常的,全世界没有一个国家,一个国像中国的房地产这样进行发展和开发,简单地讲讲“跑马圈地”,“大兵团作战”,“温州制造”这三句话能概括现在的房地产。上一届领导班子的十年,放量的土地,在各个一线城市、二线城市和三线城市都是巨量的土地快速放出,基本城区的土地都名花有主了,到这些城市职能到边远的地方,远郊区可能还有一些土地储备,但是长沙、成都这样的城市比比皆是,一般省会城市市区土地基本都已经到发展商手里。

  在这几年更明显的发展情况是“国进民退”,我们培养了上百个国有大型企业,甚至有双料地产,有香港和国内地产公司,2010年有28家央企被勒令退出地产行业,但好像一家都没有退出,反而新出来了一些央企地产公司。所以,中国的的地产市场会保持稳态的发展。城镇化方面,未来不仅是中国的大机遇,也是全世界的大机遇,因为我看城镇化是7亿农民要进城的问题,我们完成了80年代中期到2000年中期,我们完成了制造业大发展,伴随着这个发展,形成大规模、全球性的中国制造,实际城市发展角度是大量的农业人口进入到制造业,以东莞、苏州、泉州这些制造业中心为主。

  2000年中期,随着房地产高速发展和城市高速发展和服务业提升,农村人口产生另外一种迁移,从农村到制造业进入到城市,这也不是中国独有的。我们讲城镇化说是中国独有的特点,也不是,这是二次大战之后,西方多国都经历过的过程,只不过我们是刚刚开始这个过程。中国有这么大的人口,这么快速的经济,虽然我们国家现在是一党制,中央集权的体系,大家说有这样和那样的问题,但它的效率和动作在做出一个政策时是非常快的,也就造就了它快速发展的高速度,在很多领域是可以实现的。中国有条件在未来形成高速发展,甚至是大规模地发展。中国下一个课题是城镇化,带来人口大迁移,怎么发展是讨论的课题。

  中国城镇化网络布局是怎样的,有多少个,不同城市规模怎么分布的。我今天说的问题和民生新城镇讲的具体项目差别比较大,但也应该是房地产开发企业关注的,因为这是行业趋势。这种情况下,像民生这种企业,我认为应该更多考虑,我倒不介意大城市项目你们去关注他,北京、上海恐怕没有你们任何机会了,一平米的土地楼面价可以达到2—3万,北京最高的地王已经拍到7万,这不是我们这类企业应该关心的,也不是我们该提倡的。

  民生这样的企业,我认为,首先,是方向,三线或三线以下的城市,合肥这样的地区有适当的机会可以考虑。

  第二,地级市,你刚才分析了200个,这里面你能做到10个、20个就很客观了。我看你们的项目规模还挺大的,有80万平米—100万平米,但我认为如果有可能,就做大项目。当然,融资是一方面,对于金融机构来说,只要你的土地价格拿的合理,付款有好的条件,你做得越大,对一个企业的发展和持续发展也越有利,你拿10万、20万平米干完就走了,你的团队后续的项目就有很大的问题。

  第三,中国企业的水平是非常低的,万科这样的企业仅仅会盖一点住宅,他就成了中国的龙头企业,我不是菲薄我们国家的企业,他也很优秀,但因为我们的历史太短,美国迪斯尼和环球影城这样的项目你能做出来吗?肯定做不出来,万科最先早就介入商业地产,但后来没有做成功,后来他的大股东华润把他们收回去了,解决了他们的问题,他们就专注于做住宅地产。你们现在企业感觉发展上有很大的压力,万科、碧桂园、恒大压力可能不在你们以下,因为他们的发展空间基本越走越窄,很难拿到非常大的地,而且那么便宜的地。

  我的背景是做商业地产,是做酒店管理的,在我开发酒店项目过程中,接手了亚龙湾项目,帮他们做了概念的策划和定位,住宅后来由于朋友之约,我做了棕榈泉的项目,把它按照国际高端,北京还没有高端项目时,把一些高端楼宇、酒店、会所理念放进去的,到现在还比较成功的。可能你们没有注意到,棕榈泉真正的成功,它的房子设计,园林等等有它的长处,也是当时卖的最好的高端盘。它真正成功还是有运营理念在里面。在全中国的会所它是佼佼者,一年盈利2000万,大型高端住宅一般会所嫩盈亏平衡就不错了,很多会所都是亏损的。我后来做了华贸中心,开发商老总是房超,但没有我给他的重新定位与策划,华贸中心肯定不是现在这个样子,因为当时的定位就是北京最高端,压倒国贸,全球高端品牌聚集地,现在做起来了。但是我有一个条件,做华贸的时候,华贸的地价仅仅是4000多元,如果按现在的地价,华贸如果到4万元/平米我是不敢做的。我们地产商恐怕要对你项目所在地城市的发展和地价做一评估。

  地价便宜是不是能去?也不见得,比如北戴河,宝坻地价都非常便宜,但大面积开发的楼盘,刚开始会想到养老、休闲,经过宣传市场推广,热卖一吨,但基本卖到15%,不超过20%,这些盘很多都死盘,现在宝坻进去的开发商还没有听说哪个是赚了钱的,基本是捂在那个地方。离北京很近,不到一个小时的车程,对这样的项目应该注意。

  最后想和民生新城镇的王总建议,从住宅地产再走出去,现在对于我们这种小的公司要可持续,一是三四线以下城市的城市综合体,你要坚持做商业,做商务,做写字楼,做商街,甚至要做酒店。我是今年8月份在怀化给他们做了34万平米的城市综合体,基本没有住宅,经济模型非常好,大概37亿,卖不到一半物业可以回笼22亿,已经被列为这个城市的重点项目。他也提出确定一家公司酒店品牌以后,再进一步给优惠条件。

  我想这是一个方向,因为现在三线以下城市怎么发展?就是要注入一个新的产业,这个城市,不管地级市还是县级市,如果仅仅是农业的话,将来会在地图上把它抹掉。怎么注入新的产业?可以比较快推广的是两点:一是城市综合体,整个大区域,你能做好城市综合体,把现代服务业发展起来,周边的县商务商贸就集中在你这个地方,你就成为这个区域的中心城市,一般地级市都带了很多县,所以发展城市综合体,而且政府也是鼎力支持,非常希望你做这样的项目。越来越往后发展,很多城市的领导们不希望你做住宅赚了钱就走的。

  我现在在临沂正在帮他们做一个项目,3000亩地的国际化的新城镇园区,这里面靠什么来支持呢?它有新城镇综合体,就是商业参与服务业的过程;二是教育,建国际幼儿园、国际中学;三是把市场做起来,因为它是大片的住宅区,如果你不做好好的配套就会成为“鬼城”;四是养老产业,我在那边要做不同等次的养老项目,因为中国和美国还不一样。美国的子女和父母是不在一起生活的,在中国你要考虑它的家庭结构和孝道等等,所以你要按照不同的年龄段,60—70岁是一个段,70—80岁是一个段,80岁以上是个段,要按照不同文化、生活职业的背景,有成就的社会高层人士,有些是公务员,有些是企业的管理者,还有一些是老百姓有钱,他能消费。根据不同的人群打造养老设施和服务软件,把它做出配套期权的,高端的,非常有生命力,有盈利能力的商业、创业园区。我们给退休的人一个二次创业的园区,他们可能带着二孙在里边做一些生意,因为他有这方面的资源,老年大学、二次教育、等等,大概不到10%的面积,我们总的开发面积是300万平米,其中大概有20多万平米是养老地产。让它的业态多样化,价值更高端化,除了别墅,这种精装修产品是要做出来的。所以,希望我们和民生以后真正有机会,通过和讯这样非常好的形式,大家多在一起碰一些思想的火花,把未来我们的地产做得越来越好。

  主持人:赵老师不仅讲了业态的匹配,三四线城市总规还是要有条线,特别是外来地产商不注意和当地的总规协调的话会有问题。下面请杜老师做个点评!

  杜猛:刚才主持人给我的任务是点评民生公司,这是个老牌公司,曾经它倡导为中国《物权法》起到呼吁和推动作用,非常好,什么是《物权法》?就是《中华人民共和国私有财产保护法》。我们要跳出来看三线城市的公司一水没有战斗力,为什么?相对国家标杆企业而言,我作为标杆企业的集团总裁,深有体会操作途径和一般企业不同,我们要分清23万家房地产企业什么是标杆,什么是产业化公司,什么不是产业化公司?这样的公司定位清晰,虽然相对152家上市公司而言战斗是是有限的,但它非常棒,机会很多。所有的上市公司都是产业化公司,所有非上市公司都称为非产业化公司。产业化公司和非产业化公司的区别是什么?产业化公司对业绩的要求是今年30亿、明年35亿,后年40亿,每次根据你的资产负债表就可以看出你的企业管理水平。另外看你的递出指标,倒推你今年开始过去的五年和未来的五年开发的项目是多少。这是判断产业化公司和非产业化公司的区别。产业化公司业绩成长是稳定的,是呈现抛物线状的,非产业公司今年有项目,今日有酒今日醉,过把瘾就死,有项目就做,没项目就算了,它的两个抵触指标、销售指标像医院里人快死的心电图,一不留心拉平了,今年可能10亿,明年20亿,后年可能回到10亿了,是非常不稳定的成长性,只要不稳定就是非产业化公司。

  大部分银行是国家控制的,我们国家房地产板块85%都是以民营上市公司为主,换言之,主流上市公司你可以称他为老板,为什么地产界的老板都比较牛?因为今年出个亚洲首富,明年出个亚洲首富,你问碧桂园老板的女儿,他为亚洲做什么贡献了?龙湖的许家彦,能出首富,地产界和金融界不一样,金融界股权相对分散。地产界出了一大堆首富,是游戏规则出问题了,先有鸡还是先有蛋的问题。问在座各位,你实际的智商不比干房地产的差,可是他没有成为巨富,为什么?不完全是机会。实际地查界不就是个大包工头,资源整合商。零售业就3%的利润,制造业只有5%—6%,交通业那么大的风险只有7%—8%的利润。所有的152家房地产上市公司毛利都在15%—20%,净利润一定在10%—13%之间。拿出我们国家前50个行业看看,和金融业一样,世界银行3%,全世界银行去年利润是4.2%,还包含了毛利。而我们国家银行业高大30不能,建行能达到40%,一年挣的利润挣的不好意思。就我们国家是这样吗?就16个银行上市公司,他是在中国,出去他就不灵。中国四大银行成为全世界前十名,这是不对的。

  学术领域来看,我认为中国110家央企都是大财团,向日本、韩国大财团、大财阀制前进,举一国之力保证一个央企所向披靡。所以我们整个国家的经济是非常左地集中,所以我们形成了“国退民进”的局面,没有这样的改革环境。我们地方政府怎么招商?我一招就把沃尔马招来,方圆十公里之内区域性垄断,他一来价格下幅5%,小鱼马虾全部死掉。全球2万多个店,就我们CBD能建这个沃尔马店,到柏林、法兰克富,上午9点,下午3点必须关门?就是因为他要下午3点到晚上10点留一个空间给本土的微小企业,给他生存空间,而我们是从早晨7点到晚上10点,地方政府就干了一件事儿,帮助世界500强、央企在中小企业死之前给你一击,下点老鼠药,让你死的明明白白,干的是这样的工作。这是我们招商工作中非常不科学的一面。

  我们谈了产业和非产业化,谈了房地产规模,我们国家的房地产规模全世界独一无二,我们地产界的智商,包括赵总是一流地产集团的董事局副主席,我在想是不是干地产的人挣这么多钱,认为我很本事,一年销售额能卖70、80亿,实际真的不完全是这样的。地产界出了这么多的暴富,好几个金融学博士说来生干地产,不干金融了,因为游戏规则造成的。今天来的各位,我想告诉大家基本游戏规则,到底房地产怎么盈利的?过去我们看的是一种表象,我是身在地产业,北京长安街我做的第一个项目是外交公寓,我是第一任总经理,德国印象我是总经理,我还有点成就,还有点建树,北京最大的一级开发商马房新城,我是创始人,真是深有体会。到底是开发商挣的钱起来政府挣的钱,为什么世界500强没有一个开发商?都是沃尔马这样的公司,我们国家开发商倒成了老大,各个牛气冲天,像日本70年代的开发商企业家一样,一个个不可一世。我得出的结论,主要是土地出了问题,它的游戏规则叫平均地权涨价归公,孙中山说的到现在一点都没有执行。

  比如在座各位,你是开发商买块地回家了,三年之后你发现你的100万买的土地现在变成300万了甚至更高,但外星人都知道在中国买地只涨不跌,你听说过吗?是我们政府修改了游戏规则,因为他要拆迁,要搞大量发展,为了考核,出政绩,这样一来,他就就把土地拆迁掉之后,为了保证拆迁不赔,捆绑了规划。地方政府确实没有权力,但有一种权力就是规划权,他可以把规划与地绑在一起,按楼面价卖,不按净地价卖,因为这样造成全世界政府卖地,如果有个公司叫新城镇化公司一定是央企。它一定是个大央企的概念,只要他把牌照批给你,你就多了全中国多了100亿的大央企。

  因为你买了这块地回家了,后来你发现涨了3倍,你发现你把土地出让金交了,货币利润率地就是使用你的钱,就给你7%,银行的利息不行给你14%,够意思了吧?等于你给银行贷的款,银行给你利息。给你股东回报率和利润回报率,按照上市公司的标准,你什么活也不用干,再给你14%,也就是说你投资100万,也不可能涨到300万,增值土地的这部分钱哪儿来的?既不是开发商创造的,也不是政府创造的,因为政府是把土地出让金70年产权卖了也没干什么事儿,除了收钱,然后卖掉规划。中国和美国不一样,美国是一年一收土地出让金,也就是说它的土地价值既不是开发商创造的,也不是一级土地开发商创造的,是人民,是这个城市的老百姓创造的,是城市扩张了。城市扩张、经济繁荣,来到这个城市工作的每一分子共同创造了马克思土地基差理论,因为政府把地阶段性卖给开发商了,政府再收钱没法收了,他是直接把地卖给你,所以土地增值部分全部落到开发商那里,这和智慧没多大关系。如果和智慧有关系,是不是中国的开发商都是富人,他们的脑袋比我们的脑袋多长了2厘米,不存在这个问题。

  所以,我的结论是,是我们的游戏规则除了问题,你不能埋怨人家开发商,开发商辛辛苦苦的,不获取一些利润天经地义。问题是,我们有的游戏规则,得出一个结论,地价增值不亏只涨不跌是因为政府分家了楼面价,土地增值是人民和市民创造的,落到开发商手里。城市继续扩张和发展,要想改变它导致的房价高速上涨,因为地价只涨不跌,房价也只涨不跌,中国的房地产泡沫之大,变成钢帽了。是非市场化的制度,所以出现三派,要么是钢帽,要么是裸奔,另一帮人谈泡沫,泡沫大泡沫小,确实存在,以我为代表的一帮人谈“鬼城”,成“鬼城论”的人员。到曹妃甸看看,在座各位所在的城市,给我说说这个城市正常的市民家里是不是都两套房子,是不是真正租出去了?没有,我们三线城市也是饱和的,不完全是不饱和的,我们为了GDP,为了发展,为了集约效应。刚才赵主席说了,我们中央集权、国家集权非常好,一旦指令正确发展迅速,一旦错了不就又来次文革了吗?

  房地产,但绑定了规划,全中国人民创造的土地价值被开发商拿走了,老百姓没拿到。土地结构中,一套房子中如果需要一百万,非常高档的住宅,40%是建安费比,如盖个别墅,给我50万,充其量给我50万的装修费,100万建安成本。但土地搞不定,是别墅的10倍。土地成本都达到60%以上,就是建安费在土地结构中占60%。初始土地成本看上去只有3.8%,但拿到开工证那一天的综合土地成本一定是全都加上的,从开发商的财务帐上都给并到里面,所以它达到了60%。我们是地球上最大的税费国家,二元经济体国家,费占房地产中是高于税的,费在地产界是大于税的,比如土地出让金,自招拍挂以来到现在2002年以来,深圳第一拍到现在,我们卖了30多万亿,钱都弄哪里去了?30多万亿可以给每个家庭做小一点,60平米的户型可以每家发一套。为什么还有这么多的刚需呢?现在的刚需一定是进城的和大学生。我们城市人拥有房子最多的国家,达到90%。按家庭人规模,比例已经是世界之最,怎么会少呢?

  要想解决民生公司为代表的三线城市的比较,要认识这一点,解决这个问题,要不然是国家推倒重来游戏规则,因为没有资本市场,它相对全世界最大的特点是不规范性,连赌场都不如。中国楼市和中国公司最大的区别是房价造成地价不跌,导致房子全民炒作。解决问题的办法是推翻这个游戏规则,把整个房地产游戏规则推倒重来,如果不推倒重来,房价特别是一二线城市一定继续涨,三四线城市一定会变成鬼城,因为产业是移动的,沿海城市的产业向越南、中西部地区飘移。人口会迁移,农村的孩子要结婚必须要有套房子,否则女孩子不嫁给你。如果在农村发展得快,又跑到城市里。房地产经济应该放到城市经济里研究,而城市经济是不公平的,北京占了全国60%以上的三甲医院,占了几乎五大高等院校,鸟巢就这一个,国家大剧院全世界在这儿演出,全国看不了,只有北京能看。公共资源严重失衡,公共资源是历史形成的严重失衡,那就意味着北京、上海以外的人都是乡下人,都借机向北京跑。他们说我们是不是要加强税收,用土地税来解决,或者提高首付来调房价。房价真正发展是2003年开始,2003年北大一个教授,现在在清华的知名教授,也是京城四少魏杰老师,那天在中央电视台他说,北京全国2013年如果不崩盘,我今生不再说房地产,不但没崩盘,而且还涨了38.9%,从此你再也听不到这个人谈房地产了,这个人被蒸发了。在中央电视台他面向全国观众的,教授都无辙。

  2003年一直调到今天,上海17.6%,深圳17.9%,仍然是两位数,要这样的话,谁干实体经济,我干一年周转率百分之十点多不得了,我炒房子多好呢?我傻啊整天干实体经济,太犯不着了。这就造成我们国家的实体经济全面土崩瓦解,中小微企业没了,大家都卖玉器、红木家具多好。这就形成了创业环境破坏,刺伤了实体经济。房地产是这样盈利的,是这样周旋。实际在国家经济总量中它并布告,因为金融资产26万亿,他才占了7万亿不到,不算对国民经济应该不得了,关键是牵涉到民生。另一方面确实迁着地方财政,因为地方财政债台高筑,地方政府财政部卖房地产就麻烦了,因为他们的土地财政都达到60%以上。北京市都67.8%,如果北京市市长说把耕地税撤了,我不当市长,我一定要求当师长,绝对比他这方面强,他把67.8%的钢筋水泥都撤,从哪儿搞地皮。这说明中国房地产就是这个游戏规则,你不把游戏推不到它一定继续高歌,一路前进,一定会有崩溃的一天。就是等于政府制造个神经病,他一路前进,一路高歌,停不下来,而且还自我感觉非常良好。它和金融业不一样,金融业还是不能理性的,金融业虽然垄断,利润达到30%—40%,但有理性的一面,系统风控性非常强,房地产有吗?个个牛气冲天,随便一个人都想指点江山,都想做总理的愿望,个个批评总理这不对那不对,或者政府都是错误的。只要政府出台一个错误,房地产一面到都认为(政策)是错误的。没有商量的余地,一直在发热,一直害着病那样。马克思说的很对,利润超过了百分之多少会让人死亡的。让人死亡之前先让其疯狂,一定是这样的。房地产不是地球外之物,是恐龙、外星人,宇宙之王,笑话,罗马都倒下了,何况中国房地产商呢?这是把游戏规则给他调整了,他很快就完了。

  我们的游戏规则是不敢调,因为一调地方就受不了,因为地方税收占了60%以上,每年全国三四线城市支出增幅达到两位数,都是15%以上,每个地方政府都如此,要让土地卖地速度低于15%不就完了吗?有资不抵债了吗?如果政府有枪杆子,不用警察去,光交通局收费的,戴大盖帽的你都受不了。我们政府是戴假证。这样造成我们地方财政支出确实太大,我们国家不需要那么多的保姆,我们国家那么多人考公务员,有几个冲着为人民服务的。农民养的保姆太多,我们还很困难,解决这个问题的办法是必须进行调整,调整是没得调的,我们必须呼吁一个,在座的各位,克强总理我们必须得支持,支持克向总理就是支持国家,新城镇化有一种苗头,有可能搁浅。

  新城镇化是什么概念?是要解决中国赵海主席刚才所谈的农民真正解放问题,他们几千年祖祖辈辈,这是个机会。改革开放我们还是划地为牢,只是解决温饱问题,脱贫问题还没有根本解决,还有1.5亿人仍然是绝对贫困线之下的。这些人都在农村,要让农村解放了,改革开放完成了一步,没有饿死人,解决了温饱了,分田到户了。新城镇化是面向农村的,四个直辖市不需要再搞了上海自贸区了,因为面对这样的阻力,连农民都反对,他赶快拿地了,政府没有公信力,所以他跑到自贸区,等于继续在富人窝里继续推动富人富裕。所以新城镇化一定要把农村人解放出来,走向共同富裕。要解决的几个问题是土地改革,让农民带着粮食进城,解决户籍问题,我不让你到北京来,但至少让非农业人口到城市里来,一旦集约,可以不用拉电杆为七八户人家搞照明。现在1/4的村全是鬼村,空心村,中国金融业阶段性出现金融危机,我们不叫金融危机,叫钱荒,不叫失业,叫待业,你一定要理解我们政府在新华社通稿的智慧,提的名字都非常幽默,都教科书上没有,新名词。鬼城论本来是美国产业经济学家提出来的,因为他预测一旦悍马这样的高能耗油老虎的车不在本地生产,底特律就有可能破产的城市。今年它终于实现了,186万人口的地底特律仅仅在三个月之内,由于它产业枯竭,人口漂移,就造成了鬼城,它是产品生命周期结束而造成的。我们压根就没产业就造了一个城,我先造个城,不相信你狗不进来,一下就造城,几万平方公里。为什么?可以照顾很多兄弟姐妹到这里搞规划和设计,他政绩有了,就非常爽,这就造成我们国家288个地级市,除了三沙市刚刚成立,有144个城市要造288个新城市。我们有655个县级市,288个地级市,769个区,3126个县,现在县里面都在造新城,都这样干的话,要解决问题是,到底城镇化该何去何从,我们城镇化的改革目标,它必须得改革,决不是成为房地产开发商的盛宴,也不能给它变成地方政府的盛宴,只能说你地方财政怎么解决,最好用午夜税,现在国家也在研究这个问题。新型城镇化一定要叫它变成农民的盛宴,让农民解放出来,贫富差距就缩小了,二元结构差距就不那么大了。你硬改革,你把贫困差别搞小一点。改的幅度太大一定会出问题。新型城镇化面对的方向一定是农村。这样的指导思想更有利于新型城镇化的发展。

  金融、基金给企业的方法。

  三线城市开发商和金融结合最好的方式仍然是地产基金模式,速度快,拿钱也快,民间形成的资金进来很多,有利于我们融资的可能性,有一点是肯定的,地产基金的资金足以支撑新城镇化的参与机构,另外新城镇化也给中国中小地产企业提供很大的空间,因为一般公司现金流不支撑他的资金回报率,因为时间也不行,反倒对中小企业房地产企业提供了机会,所以,是个非常好的事情。

  我想以民生公司为代表的中小房地产企业一定会大有所为。

  主持人:没想到杜老师把国家的工业格局、房地产格局都讲了。下面有请宝金投资万军(音)发言!

  万军(音):大家好!非常有幸受杜博士的推荐,也得到了和讯网的邀请来做个简单的汇报。因为今天的主题是谈到新型城镇化,我作为新人,先介绍我的单位,让大家有个了解,宝金国际(音)主要投资在三个领域:矿产资源、做上市、房地产和政府项目。杜宝石交给我一个任务,谈谈关于基金参与城镇化的项目。

  昨天我见到一个老板,是内蒙的,做得很大,也集中在三四线城市,他规模做得很大,手下有两个上市公司,都在深圳中小板,我说你为什么还对三四线城市发展这么看好?从目前客观数据来讲,我们在一二线城市房地产价格有所反弹,但三四线城市好像还在往下跌,长远就四线城市来讲,一是国家战略,因为厉教授带着几个教授跑到江苏、浙江做土地调研,因为谈到房地产发展最终还是要回归到原点上,土地是资源,宝金(音)也在往资源领域推进,我们现在合作的是重庆有10个亿土地开发,我们也在进入一级市场和房地产慢慢进入二级市场。

  厉教授带着几个教授调研,因为可能因为土地的确权,土地的宅基地、林权等都要相应确权,市场导向情况下,可能就会形成一个庞大的市场,这个市场就是土地市场,土地市场真正形成市场化以后,可能带来的最大商机,我认为就是在三四线城市了。因为现在在三四线城市发展的很多朋友,主要采用一种模式是,我把房地产分为三种模式,一是搞纯住宅,或纯工业;二是城市综合体,三是产城一体化,除了发展综合体和住宅,也发展产业。当然像杜博士讲的,城镇化当中也会带来一定的产业,但产业不具备一定有时是,可能转到东南亚以后他就没有机会。这是城镇化发展过程中的几个因素:一是国家的政策,包括政策的主导;二是要有比较好的规划;三是利用一定的人口红利和资源优势来发展。

  基金在目前整个金融市场当中,我是做基金的,也在金融行业里,我们和银行、信托、基金同行朋友也经常有一些交流,目前我们定位做私募股权基金领域在投资整个结构设计和投资方式上都是非常灵活的,我们对于一个房地产项目如果从拿地、开发以及真正推出都可以形成战略合作,大的方向上讲,我个人还是比较看好三四线城市,因为会带来很多的机遇。

  对于我在基金公司的角色来讲又是个机会,如何做,针对不同地方的项目和不同地方的团队我们会有一定探讨,比如有机会和王总这边做个探讨,您未来的战略,我们从公司更高层面做探讨,比如基金层面我们既有固定收益,也可以有浮动收益,地产行业的人不一定懂,但基金行业的人知道。对这个行业的人来说也是有极大的机会。其他行业的朋友也是有机会参与到,刚才赵总也提到,地产行业还有辉煌的十年,我自己也这么认为,暴利的十年可能已经结束了,但针对黄金的十年还是有的,当然这里不是鼓吹房地产的发展,但中国庞大群体的需要,在三四线城市、城乡接合部的地方有大的商机。

  主持人:下面有请易酷网(音)的副总蔡康(音)!

  蔡康(音):今天非常有幸过来和大家做一些分享和探讨,因为今天讨论的气场比较足,我也做一些分享。我个人从事商业地产领域,显然赵总是属于前辈级的人物,我们是搞了十多年的商业地产,易酷中国(音)我们主要是针对中国商业地产、综合地产板块从前面的体系到后面的运营我们有十多年的积累。今天的主题确实很吸引人,国家不断提及新城镇化建设。对易酷(音)来讲主要拓展的也是三四线城市乃至五线城市。民生新城镇发展有限公司针对三四线城市作为目标,做住宅和商业地产开发,我个人想给予我们探讨的建议。

  从整个住宅市场来讲,三四线城市市场空间显然依然很大,现在城镇化过半,仍有一半的过程。在安徽、河北、河南等片区,我们也感觉到确实标杆企业在当地石油影响力的,针对中小型开发商如果能锁定自身特色定位,在地方显然是有市场的。这是住宅的视角。

  今天听到王总的公司不仅是做住宅精品以及锁定的人群,我们从探讨方向角度来讲,希望三四线城市作为住宅开发为核心定位里面需要注入的内容还有待继续挖掘,比如带有文化内涵的概念在国内也出现了一些围绕三四线城市锁定的住宅开发商,包括中小项目,在内蒙我们的确见到文化主题理念荣辱到自身房地产项目当中。

  从住宅开发前景来说,我个人认为住宅就是满足人居住的需要,会回归到理性需要,所以以住宅为核心方向的定位,作为今天大胆探讨,我们也是建议在可能的情况下朝向商业乃至综合体角度来适当做一些延展。总整个国内商业地产现状来讲,无论是国内出现的鬼城还是出现的诸多有问题项目,以我们的视角来看,显然区域性过剩相对比较存在,因为城市综合体项目到达城市之后,人口基数、消费力、消费结构、核心商业体量这些载重体达到一定阶段,这个城市才能做综合体开发,这在欧美比较成熟的国家,人家的考核和评估体系相对还是比较健全或成熟一些。国内是属于相对比较前置的只能说现在市场还没有承载这么大载体的同时已经有这样的当量在三四线城市和其他城市落地生根。现在动辄县城、县级市以及十几万人口的县级市,比如河北河间做的大川世纪城(音)项目也是温州的投资开发商,整个项目100多万。我们在河北唐山遵化市做的城市投资体100多万,商业项目占30多万。按整个城市人口人均配比,光这一个项目,人均平摊到1%—2%。

  在安徽定远也做了棕榈城项目,它也有一定特性,本身是属于安徽定远往东的大门户,再往东临近连接北京高铁的外围,政府要求必须先启动购物中心,行业来讲这个项目明显有问题,但政治来讲,他好大喜功也好或者引入具有政绩的项目进来,和企业之间某种意义上是相背的状态。城市购物中心没有当量做这个项目本身就有问题,但政府认为你先不给我购物中心,下一个环节甚至住宅用地都不给你。所以,国内存在的鬼城市或项目的诸多情况,我们的归纳,人口基数,消费和当量不足以承载。从整个项目来讲,前期整个产品定位,招商到销售到后续的运营都是整体体系,任何环节不能出问题。最重要的是前期对产品的掌控,前期的招商、营销、运营都要对产品核心定位不能出问题。内蒙商贸城40多万的当量,内部装修得金碧辉煌,实际它是打造具有商贸性质的,品质比较高的市场类商业,但是就是盲目借鉴南方市场,没有考虑到周边市场核心因素,所以才出现相应的问题。

  结合今天的主题以及以王总为代表的民生新城镇公司,我也过来阐述个人的分享。从我们商业项目运作核心来讲,谈到资本和融资渠道,专业视角来讲,我们更是通过项目自身,通过项目和持有物业合理配比,让开发商的资金通过项目得到合理的资金运转,从整个商业核心现状来说,实际在欧美一些发达国家大家真正地玩商业,做的品质和运营比较高的都是属于持有运作。但鉴于国内融资和资本运作渠道发展期,在这方面和欧美国家相比我们还不够成熟,所以才使得诸多商业开发商针对商业项目都采用产权销售或使用权、经营权的形式来运作。

  今天作为以王总为首这家公司的探讨和建议,从我们专业的视角,以定位住宅为核心,锁定三四线城市乃至五线城市来讲延展的故事领域还要挖掘。从住宅远景来讲,作为城镇化为核心特点的一家公司,有这样的背景和渊源,既然是城镇化,一是产业地产,二是商业升级,商业升级既是大家讨论火爆的话题,又是在住宅基础上升级的领域。作为开发商角度,可以适当地来延展和涉足,如果朝向这个领域,大家以后可以由更多沟通和互动的机会。

  谢谢大家!

  主持人:谢谢蔡总!林林总总大概有四个点评人,有请王亮王总进行总结,认为哪些是有价值的。欢迎!

  王亮:刚才刚才几位专家的点评,我认为对我最有启发的是,每位点评人都讲了,要把以住宅为主的定位有个延展,其实我自己也在思考这样的问题,在未来发展当中如果要做到更大的规模或获取更大的高度,可能除了住宅以外必须要涉及商业地产等领域。这个商业包括综合体、五星级酒店、写字楼。实际在三线城市除了住宅需求以外还有写字楼、星级酒店的需求非常大,我们不是不想涉足这个领域,而是根据自身实力,有关的问题,很多城市没有正规的五星级酒店,有的没有资金运作五星级酒店的能力。

  我提到的200个城市可能没有专门的写字楼,有也非常少,或者GDP在1000亿以下的城市可能就没有,可能在2000亿左右的城市有一些。所以,写字楼和酒店物业类型在中小城市未来也有非常大的商机。万达做得非常不错,我们在土地拓展时经常碰到它,他能拿到优质的土地,地方政府愿意把土地给他,因为他一来就造新的中心,带来酒店和综合体,像安徽的亳州、阜阳的城市它也都进驻了,这些城市的GDP水平只有800亿—1000亿,他进驻的步伐是非常快的。

  未来还有养老地产。未来实践当中我们也会随着自身实力的提升做尝试,这是我得到的有效的启发。

  关于城镇化以及三四线城市发展,我认为城镇化背景一定是农村向县城,县城向城市,城市向大城市,大城市向大都市人口流动的过程,不管怎么样,城镇化都是这样的发展过程,只是如何使这个过程更有效,更有效率一些。这是城镇化的背景,不是所有的人都住在北京、上海这些大城市,一定是逐级发展的过程,我们针对三四线城市就是服务于县城的人到城市里买房人。北京和上海一样,购房者一半以上是北京以外的人,在合肥购房的人是向淮南、蚌埠等地级城市购房人。我们在淮南、九江所销售的产品也有一半是来自于县城,县城里销售的房子可能也有一半是来自于农村购买者。这就是逐级城市化的过程,并不是三四线城市能做,一二线城市不能做。每一级市场有每一级市场的特点,每一级市场有它的参与者。只是根据企业的情况找到你的合适定位,一二线市场在未来十黏液是黄金十年,三四线城市在未来也有发展特点。每个城市交易量70—100亿,房地产成交量和规模就在那里,不管标杆企业去没去那个地方,还是有企业在做,有企业就有市场,我们可以把握在房地产合适的周期,在合适的节点进入到合适的市场里,所以,未来一二线市场也有很好的发展前景。三四线城市也有巨大的发展空间,只是我们会更积极地参与市场,争取做到这个市场占有率比较高的企业。

  谢谢!

  主持人:最后再次感谢王总给我们做的反馈,很全面,也很系统,我想最后一个环节是,有一个人做闭幕词,有请中企资本联盟刘峰(音)说两句。

  刘峰(音):感谢李犁先生和吴晓丹老师,我作为今天非专业,也非学者做闭幕词,压力也很大,我自己是做独立媒体人的,以前我给自己有个不要脸的定位“青年配音艺术家”,我曾经给电影《钱学森》钱学森做过配音,我今天听到大家的演讲很受启发,作为小学生我自己发表自己的看法,一是新型城镇化。

  新型城镇化是什么?作为媒体评论员,我的想法是,新型城镇化就是中国人民“中国梦”的核心,在中国这个国家,无论他是生活在农村、县城、地级市、省城、北上广城市,每个人都有自己移民的梦想,农村有土地的人想把自己的户口由农村变成城镇,而县城的人想往地级市里移民,地级市的人想往省城移民,省城的人想往北上广深一线大城市移民,而大城市,受重度污染的人民还向把子女送到美利坚等发达国家、资本主义国家。我认为新型城镇化是每一个人,老百姓最实实在在的“中国梦”。

  这个周末我去了一趟天津,大车的时候出租车司机问我,小伙子你是搞媒体的,你说我们国家的房地产是不是泡沫要破了?我反问司机,我说你设想一下,你喝咖啡同时就着大蒜什么味,我说告诉你,你把咖啡就大蒜,把郭德纲和周立波叫到一起,他们俩抓只鸡放在这儿,问这只鸡是先有鸡还是先有蛋,你说能获得什么答案?

  关于房地产泡沫,很多人在猜想我认为,就每个中国老百姓自身想法的问题,新型城镇化是大势所趋,在座各位我们今天在一起,我认为不应该简简单单把它当做论成,而应该把这个大群体当成智库,吸取刚才几位发言嘉宾的想法以后,能不能拓展一下,把我们发言嘉宾的思想再进一步在行业内做个推广,做个即时服务总可以,做个土地咨询、地块评估,打个电话15分钟,1.5万元等等,这都是聚会的拓展。

  今天我们这个时间选的非常好,是中国企业资本联盟和中华博士会秘书长刘燕(音)女士的芳诞,我们把蛋糕拿上来祝刘燕(音)女士年年有今日,岁岁有今朝。

  刘燕(音):感谢吴晓大女士、李犁先生做出的巨大的努力,包括王亮、解总,大家都在为自己的企业梦、中国梦,这不是虚无的梦,是实实在在的梦,希望所有人都和我一样,今天所有人都是生日快乐!

  吴晓丹:中企联盟是个大家庭,把我们主办方的话都说了,非常感谢各位参加这个沙龙!

  

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