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毛大庆:房地产不会一直是经济支柱产业

2013年06月07日11:06 来源: 和讯网
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主 持 人:冬夏 嘉宾:毛大庆

文字实录:

  主持人:在新型城镇化的过程当中,其实房地产您认为它还依然是新型城镇化当中的支柱产业吗?

  毛大庆:房地产是不是新型城镇化中的支柱产业,我觉得房地产不可能是中国经济的支柱产业,也不应该持续的都是,也不可能都是。因为我最近做了很大的研究,跟清华、北大一些学者做的研究,关于人口结构变化问题的,这是一个很大的话题,不一定能在今天在这儿展开讲。

  这个结论得到的是,在未来的8--15年间,中国的城市化里面的房地产产业,尤其是住宅行业会发生重大的结构变化。这一条,今天我们在马路上走得人们,生活无忧无虑的人们,没有真正感觉到这个危险在悄然向我们走来,而这个时间之短,危险之近实际上都是可怕的,真正这个危机8--15年就会到来。

  这个到来是什么样的问题?我只说一下状态,国家将会变成地球上从来没有的状况,将近7个多亿的人要养活7亿的人,这样的抚养比例,按照比例值来说没有什么,就是1:1或者1:0.8等,这样的状态实际上出现的国家多了,但是绝对数目字7个亿养7个亿的状态,任何国家都没有出现过,因为人口大国老化速度如此之快的也就只有中国了。如果8--15年这个现象就到来的话,我们现在不要说还需要盖大量的房子,恐怕在这过程之中房子就会多了,就没有人要了。

  当然,不是说瞬时间哪儿都没有人要了,可能北京的寿命会比其它地儿都长,15年20年,但是很多城市不用到8年就没有人要了。今天很多城市房子就已经没有人要了。我们经常房地产怎么样,我从来都反对一概而论,叫中国房地产,不存在这样的命题。中国的房地产大的去了,有的地方今天就卖不动房子了,有的地方就买不到房子,怎么谈中国的房地产。

  而真正的、持续的、高温的发展的地方,寥寥无几,不是遍地都是,只不过我们在北京感受到北京的房子怎么也不够,怎么都抢,但事实上你出了北京看看,出了北京两百公里房子就没有人要了。在这样的状态底下,我们不能盲目乐观,说中国的房地产能成为经济支柱,只能说现在它承载着很多的责任,无论是拉动经济,无论是制造业,无论是下游的五六十个行业的存活,它有大量的责任。但是没有一个人,也没有一个定律来证明房地产这个买卖在中国是个永动的、不灭的行业,而且永远往上不会往下的行业,这个逻辑根本是不成立的。

  因为我们支撑房地产的因素,支持房地产的因素,事实上说一千道一万只有一个,就是人,没有人谁会需要房地产呢。你说有钱,钱也不会走向一个人不用的东西,所以当人口结构发生快速的老龄化,而这个老龄化是地球上所有国家都没有经历过的,而且我们处在一个还没有富裕就老的阶段。

  我们更可怕的问题是,当老了时候,房地产不能拉动的时候,我们找不到第二驾马车去拉动,这就更加绝望了。我们经常说日本经济失落了20年,因为人口老龄化,因为房地产泡沫怎么样。但事实上,当日本进入扶养比1:1的时候,日本经济的结构拉动结构里面,远远优于今天的中国,也优于15年以后的中国。日本就1个多亿的人口,5千万人养活5千万人,尚且如此的狼狈,经济20年不增长,我们7个亿养活7个亿的时候,这个国家如何是好,所以我非常的担忧。

  我觉得房地产的产品我从来没有抱着永远都好的心态,也不会说房地产就完蛋了,日本到今天还有人在做房地产,但是它不可能永远是支柱,这不现实。

  主持人:在新型城镇化建设当中,很多人强调,因为是从现在开始已经慢慢走向新型城镇化的过程,所以在短期内似乎很多人强调需要去房地产化在新型城镇化当中。因为在城市建设当中是离不开房地产的,所以很多人是这么认为,说房地产在短期内还在新型城镇化当中占有一席之地,在新型城镇化当中,房地产是否得到了很大的利好,如果作为房地产业来说,如何来利用好这个利好的因素来发展自己的行业?

  毛大庆:客观的讲,我还没有考虑过新型城镇化给房地产能带来什么样的价值,起码中短期。因为新型城镇化本身就不是为房地产行业做的命题,两者之间有多大的必然关系,客观的讲我还不知道。我只知道,建了新型的城镇,一定会有各种各样的房子要盖。我只能说新型城镇化会为施工企业带来重大利好,但是我不知道它为房地产企业会带来多大的利好。能不能利用好,取决于那些新型城镇为什么存在的理由,人口到底会有多少过去,人为什么要过去,过去了干什么,这些问题弄清楚了,才能说这个东西能不能给房地产带来利好,所以我们是最后的人,我觉得远远不到我们去设想这件事收益的时候,这是我很客观的看法。

  主持人:在产业疲软的今天,有很多的非房地产行业的企业进入到房地产,他们纷纷把投资资金流向房地产,您是怎么看,在新经济时代的重要渠道当中,资本市场是否会再次把资金流向房地产的?

  毛大庆:这是非常悲哀的问题,非常可悲。中国一直走在这个轨道里面,就摆脱不了这个魔咒。我们流动性减弱的时候,房地产当然会碰到很多的问题。流动性一旺盛,房地产土地市场立刻就旺盛。而且最可怕的是,所有的有钱的都想到第一把钱放在什么里面最核算、最保值,就是土地、房子,这是中国近十几年以来特别糟糕的现象。

  所有的企业、所有的资本都不做长期的打算,都不去做未来的产业,都不考虑什么样的东西真正是创新,创新带来什么价值,尤其是科技转化为生产力这一项上,我们从来没有人好好愿意为这样一件事情耐得住寂寞、做一些长时期的投资。当然带有风险的、带有创意性的东西大家都不愿意弄。当然,因为前面这两个当然实体经济不会好,所以我们是不会出现乔布斯这样的企业家,我们也没有苹果这样的公司,我们也没有IBM,我们也没有Microsoft,我们都没有这些东西。

  我们弄个汽车也就是便宜货,只能说价格便宜。在科技转化为生产力这一点上,日本做得是最好的,日本也很少有自我创新,日本向来是拿来主义,日本是一个拿来主义非常典型的国家但是它跟我们国家的拿来主义有极大的区别。日本拿来主义是把科技的每个板块的研发拿到日本去以后,把它变成产品的核心竞争力,无论索尼、东芝、佳能等等这些技术,包括汽车,都是这么来的。它是技术引进之后转换生产力,它是往产业上游去走。

  我们中国可好,我们中国也拿来,我们就山寨,我们往下游去走,人家好好一个东西我们拿来,然后就低成本,搞到最后就成为垃圾货。所以今天我们到美国去问马路上的美国人,马上问你一个问题,你脑子里面熟知中国哪一个品牌,你能不能闪现出中国的品牌,他最多告诉你北京烤鸭,什么都不知道了。但是我问一个中国人美国有什么品牌闪现在你的脑子里面,多了去了,所以这样的状态,我就告诉你资金、资本在流动性旺盛的时候就往房地产里面留,是不是做房地产的,有没有这个专业的人都做房地产,都在抢地。这样的状态是对实体经济巨大的冲击,对国家毫无好处。

  而终将大家都是一群赌徒,赌的就是房子在不停的涨价,土地在不停的升值,永远没完没了的这套游戏在转,最后没有人做搞国家实体实业,从大局上看是非常危险的,我本人对这个问题是非常悲观的。

   主持人:在提出新型城镇化概念的时候,有很多人已经说了,有可能会有更多的资金、资本进入到这个新型城镇化的发展过程当中。但是,资金跟资本这种流向和投资方向是需要政府来引导的,您认为政府如何领导会对新型城镇化发展是健康的?

  毛大庆:对,我觉得资金资本的引导非常的重要,刚才我已经说了引导到什么里面去,我觉得更多的是引导到未来产业,创新型的产业。事实上新型城镇化为很多创业新的产业发展提供的很多空间,提供了很多机会,而且它成本可能会低,让你更好的孵化。我觉得在这个过程中,政府能引导这些资金、资本更多的流向这种具有未来创新型的,能够给未来带来增值的这些新的产业,特别向什么人去做,比如小微企业、民间有创造力的创业型的企业,政府在大力扶持这些企业。

  因为新型城镇化会带来城市空间的成本降低,国家应该扶持这些人,资金应该往这儿流动,这是非常浅显的道理。

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