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北京楼市现暖冬 紫御华府“按兵不动”

2012年12月06日13:16 来源: 和讯网

主持人:胡哲 嘉宾:边少华 袁振

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  和讯网:各位网友大家好!很高兴和大家见面,这期高端物业追踪,我们请来了名躁京城的紫御华府开发商代表,在我身边的两位嘉宾分别是引放国际房地产策划事务所总裁袁振先生,在我这边的是紫御华府的营销总监边少华女士,很荣幸两位老总做客和讯网,我们也请两位老总为网友全方位的解读一下,目前紫御华府这座世界级的豪宅。

  今年11月整个市场行情也不错,所以紫御华府有没有想借助整个翘尾行情做出一些新的推盘举措呢?

  边少华:紫御华府不会像刚需项目或者是中高端项目有不断的推盘的计划,紫御华府一共有231套产品,针对整个项目来说总户数不多,每一套都是精品,因为每一套都是豪宅定位。所以,实际上找对了对应的产品,对应的客户,找对客户就OK了。实际上紫御华府200来套,100多组客户就把它搞定了,因为目前我们发现购买紫御华府的这些业主,基本上有买三套的。因为这个产品确实不错,他也希望和家里人住在一起,有买两套,有买三套的,所以我们不会频频有推出计划,实际上每一套都是精品,每一套来只要对应到对的客户就可以了。

  

  和讯网:可以看出我们的紫御华府也是不愁销售的。最早这个项目是袁总接手的,这个项目原计划定价在8万的价格,最后我们看到的实际成交价在5万多元,这样一个最后的定价策略是出于什么原因呢?

  袁振:这个定价策略是这样的,现在作为房地产的开发商来讲,我们要实现三个价值的体现。

  我们要实现本身对于社会层面来讲的一种价值。社会层面的价值,包括了我们经常提到的客户价值,客户价值的体现很多开发企业都是在探索如何让客户价值最大化,客户价值在本质上来讲,就是客户和企业整个交易过程中的一个价值体现的过程。因为本身我们探讨豪宅,因为今天我们讨论的是豪宅,不是高端住宅,豪宅某种程度上和艺术品一样是有价无市的,它也非常取决于客户的品位和价值观,因此,我们前期针对一直追随我们开发商的紫御府的老客户,包括一些对于紫御这个品牌,以及金力集团这个公司的铁杆粉丝们,觉得他们在我们企业中展现出来了对于我们项目的一个独特的一种认可,一种品位的感受,一种价值的认定。所以,我们希望能够针对这些铁杆粉丝们,也是忠实顾客们,我们把开发企业的一定的利益让出来,让给了他们,也是企业对于他们对于我们态度的一种认定。所以,先是实现一个社会价值,其次才是我们考虑从项目本身来讲,怎么实现项目开发价值,最终才去实现企业的价值。因为企业的价值是基于社会以及产业双重价值完成的基础上,最后才能实现到企业的价值。

  

  和讯网:也就是说牺牲了公司的一部分的利润去回馈老业主,所以导致现在二手房还是有那么高的价格?

  袁振:没错。因为当时我们这么做了以后,紫御府就是一个典型的案例,从3万到现在网上你去查,报价9万多,甚至有二手房经纪公司给客户打电话,10万、11万、12万,什么样的价格都有,就是觉得这个地方值嘛,因为企业把价值让出来了。

  

  和讯网:作为我自己,我也去看过样板间,我是作为记者去调查,不过给我的感觉确实是很大气的那种,整个三进式的那个门庭,包括它的层高,纵深感,还有通透性都给我感觉,如果实际成交价在5万多,这对老业主来讲绝对是一个很好的回馈。

  因为我当时看了,也只是销售人员给我介绍了一下,您这边能不能给我用更专业的语言介绍一下,当时紫御华府的整个户型设计以及它室内的一些布局有什么讲究呢?

  袁振:这个问题我和边总可以一起探讨。实际上我们刚开始接手这个项目的时候,从一张平面图上、户型图上,我们一眼就看到了21个点,我们归归类,也有7、8类。实际上,其他的一些很多好的点,北京一些好的项目也有尝试实现,但是有几个关键点,是一直以来金力作为品牌豪宅开发商,一直坚持着的一些规划条件的争取,一些各项指标的突破。

  第一个指标,我们看到3.6米层高。为什么讲3.6米层高呢?3.6米层高,它意味着首先我们在牺牲高度,因为要实现到3.6米层高。

  

  和讯网:现在北京很少见了。

  

  袁振:在一个户型设计来讲,实际上这是一种取舍。正常来讲,作为我们80米高楼,一个底座大于600平米,在建筑设计规范里大于这个楼以后,我们必须要两个消防梯口。因此,在国内大多数我们采用剪刀梯的形式来做,所以,基本上现在很多都是剪刀梯的概念。剪刀梯,其实最经济的设计方法,从开发施工角度,从工程建安角度,而且从设计角度最简单的方法,其实是3.15米的层高,3.15米的层高是175毫米一个踏步18步,这样我一步能够上到上一层,这个规范是合格的,等于超过这个指标以后,就意味着我需要9步加上一个缓台再继续上另外一个9步。因此,我从我的核心筒的结构构造,从我核心筒的大小,以及从核心筒整体的布局方式会受到非常大的影响,尤其是从整体建安角度也会受到影响,成本会增加的。但是我们追求3.6米的层高,是因为风水里也经常讲的一句话“房不压顶”,风水好宅讲的是房不压顶,其实就是讲你的房屋的层高要高,你的房子面宽要宽,既能形成南北的空气非常好的对流,南北通透,同时你的房屋高了以后,能够让你的人的气场能够凝聚在这么一个空间下,这是风水好豪宅的标准。因此我们也是结合这个考虑,开发商就愿意牺牲点层高。同时我们把核心筒去加大,然后我们为了追3.6米层高,同时,刚才讲的第一个是3.6米层高,同时我们为了保证呼应3.6米层高整体的布局,我们的面宽总体做到22米,22米面宽按照建筑学来看的话,22米面宽如果是按照标规的3.3米的一个开间的概念来的话,实际上22米面宽是能够具备做差不多6、7个空间,但是咱们这里22米面宽就做了4个空间出来,每个空间的尺度对应着其他任何地方豪宅的空间尺度来讲,指标都是大号的。比如说我们的客厅达到了10米,包括我们的阳光花厅达到了10米,主卧是4.5米,次卧是4.2米,这各项指标都属于在豪宅平面来看都是一个非常大的指标。所以,我们为了追3.6米,同时我们为了保证3.6米的效果,因为我们不能做得太窄太高,就像一个走廊似的,所以,我们牺牲是非常大的。

  

  和讯网:边总您这边有一些补充吗?

  边少华:刚才袁总讲得非常专业。从我这个角度来看,因为紫御华府现在项目销售状况也比较少,从客户最直观的一个感受看到,首先说到它的层高3.6米,目前是京城的一个唯一。当然我们也知道,为什么我们豪宅的客户,这些尖锋阶层的这些我们的目标客户,他也有过海外的经历,回来以后你发现他所要的一些,比如他购买的一些东西,无论是房子、车子还是奢侈品一定是与众不同的,一定是独一无二的,因为他已经花到这个,单套总价在2000万以上,要达到一个中级居所的梦想的状态,一定是有特殊优势的。比如为什么我们的客户,你会发现他买车买加长L型的,轴距加长以后你进去以后舒适度就会非常高,你进去以后心灵的感受包括你居住的舒适度都是非常高的。所以,我们董事长也是做过充分的相当多的客户调研之后,因为他在拿地到开发这个产品整整经历了三年的时间,这三年的时间不是停滞不做,一直在做市场调研,首先不说它的风格,先说它的层高,这些大户型,因为我们的单套面积是370平米起,如果是层高特别矮的情况下,你会发现进入以后就非常的压抑,那么作为豪宅,你生活尺度是会受到影响的。所以,基于这个标准,我们在尽可能的范围内牺牲利润把层高加到3.6米,咱们整体楼高80米,我们也知道整体应该加做两层完全是可以的,但是我们现在只做了80米搞的,只做了18、19层的这样一个高度,这块是牺牲利润的,所以这个是唯一的,也是京城独有的一个设计,这就是开发商用心去考量的一个。就是这一个细节,他就能给我们豪宅的客户提供一个与众不同的生活。

  

  和讯网:听完两位老总的解释我注意到一个关键词——风水豪宅。其实风水本身就是结合了地理、天文包括人体科学的一门科学,在室内有这样的设计,在整个室外呢?比如说一些园林景观设计上又讲究了哪些风水吗?袁总先帮我们解答一下。

  

  袁振:因为风水这门学问也是非常的深,我本人也是略懂一点点吧,但实际上很多研究风水的人都会有两个不同的观点,风水是有更深层次的一种研究,也有应用到我们实际建筑来讲的一些基本的风水物理学的研究。

  第一,我们从整体规划布局来看,我们按照太师椅的规划。太师椅的规划,首先他是一种太师椅,也是中国传统符号的一种意向,同时从建筑布局来讲,它能回避掉很多在北京,尤其在北部地区、西北地区、包括其他地区的风比较大,穿堂风,在这样的布局情况下,太阳从东边往西边走的时候,日照是总的这么一个反射过程,它这种规划就能保证从日照层面来讲,让每个楼每个面的日照时间会更长,因为刚开始规划会没有遮挡,没有找对角,很多风水大师说楼尖角和楼尖角对冲的话,这样相冲,所以我们没有楼与楼之间的角对角,而且我们整体的日照面比较足,这是风水物理学。

  第二,从户内来看,刚才也讲到层高要到3.6米,面宽大于6米以上,南北通透,等距通透,这是第一个层面。

  第二个层面,就是我们做的三进式的这么一个礼序空间,其实三进式的礼序空间也并非是紫御华府发明原创的,这是根据几千年的中国皇家的传统的人居文化里提炼出来的,为什么房子要三进,而且这三进要具备哪三进的功能,这个我们是找了当时故宫的蓝图,我们看了看,为什么故宫又会分为前院中院后院,包括我们看王府的这些院的平面图,也发现为什么会有前中后的关系,前中后都各自承载了什么功能,因此而制定的我们一个整体的方向。我们认为虽然紫御华府从建筑形象上可以非常的西式,非常的国际前沿,本身豪宅也应该是国际前沿,哪怕是中式也是一种国际前沿,因为现在中国风在国际上是一种潮流。虽然我们室内董事长经过了三十年的精装的经验以后,自己对于精装有一个独特的审美,可能他认为豪宅追求的品位要更大于奢华的程度,可以从立面上、从室内风格上,我们能够看出是非常国际、非常前卫、非常有品位,但是我们还是希望这个居住空间下,是非常有中国的人文精神,所以我们经常讲以东方为魂,西方为表的这么一个非常融合的一个建筑体。所以,当时我们就坚持了,要做三进式的这么一个礼序空间,来把项目整体的调性带起来。

  

  和讯网:那怎么会想到在整个布局楼宇间还放一个10米的瀑布呢?因为我在北京市场都听到业内人士对这个反响很大,都觉得这个设计很不错,这是出于什么考虑呢?

  边少华:毕竟豪宅项目,不光是产品内部的品质,不光是它的精装,还有一个最主要的就是它的园林规划。现在我们发现豪宅第一代的时候,可能苏州园林或者南方一些园林的状态,比如说第二代的情况下,可能就是一种欧式的园林,分几个层次。豪宅做到这种程度,已经不断在做升级了,董事长也在考虑,豪宅应对的我们这些客户群到底要享受怎样的一个自然环境。因为本身这个项目距离奥林匹克森林公园就在它的南侧,大环境是非常好的,因为这个要给业主一个终极居所,要让他回来以后真正做到大隐隐于世,小区要有一个非常好的园林配套来做。所以,他拿了地以后一直在做园林的思考?有一次他非常偶然,到郊外出游发现了有一个千年河床,在房山那块,他觉得非常的雄伟,而且这些石头是经过千年的风化以后形成的自然的磨砺、自然的纹理非常的漂亮,所以还是有纹理的。所以,那个时候他就下定决心了,要把这座山搬到园区内来,让我们的业主推门推窗出来以后,就仿佛你来到了郊外来游玩,所以真的是花了比较大的心思,把我们这个千年的河床搬到了小区中间,当时也是在房山有一个储石基地,把这块河床买下来,总共买下来以后,很长一段,然后把它开山造石,有爆破点,把它爆破开,经过300多次方案的研讨,在房山做样板,摆了300多次,其实最终从40000块石头里挑了15000块能够用的,能够摆出来比较漂亮的,摆到社区中心来。你上次看可能看到了,我们不是摆在表面上,我们是从石材的底座、基座一直是这个石头一点点垫起来了,所以就整个还原了自然的一个森林瀑布式园林,这在中国也是首例的。因为也是配合到风水,我们现在西北、东南、东,在西南,我们会有四条水进来,四水归堂,寓意财富聚拢的这样一个寓意。

  

  和讯网:袁总也提到了两个在国内是首例的,一个是层高,一个是景观设计。感觉金力地产在做紫御华府的时候是确实用了心的,整个项目对中西文化有一种合并的意味,取其精华合二为一。在外在的整个设计选址和风水上讲已经具备了条件,在一些文化上。那么在硬件的服务上,紫御华府有哪些相关的配套呢?

  边少华:相关的配套我大概说一下。紫御华府总共有231户,它的户数非常少,将来居住在社区内的户数可能也就300、400人,全部居住下来的情况下,也有可能很多客户在国外。所以,相对来说我们的绿化面积非常大,首先我们的绿化率非常高,绿化率达到55%,一般的项目达到35%,实际上我们把项目东侧、西侧、北侧的园林做了一个绿地的认养,基本上达到人均绿地面积是70-80平米。如果说我们社区居住的人数达不到600人的情况下,300人的话,我们的人均绿地面积达到160平米了,是什么概念呢?北京市规定的人均绿地面积是11.2平米,规定的人均绿地面积,所以我们实际上是达到这个标准7倍以上,甚至我们居住的有些客户可能常年在国外,可能达到它的16倍以上,就是这种感觉到居住起来你的舒适度是完全不一样。首先是绿化的配套,再一个我们应对这231户,我们规划了6300平米的一个会所,这是相当大的会所。实际上会所我们的定位就是家和家的延伸,发现很多客户实际上有很多时候是需要在宴请朋友、商务招待,有一些去休闲和放松的,可能在家这个层面里解决不了的。所以,我们把业主的家、客厅延伸到了我们的会所里,会所里有红酒房、书吧、咖啡厅、茶室,还有无边游泳池。在无边游泳池游泳的时候,你可以看到外面的瀑布,10米飞瀑下来的水,下到这个中心1300平米的水的面积上,打出来的水花,下面是有鱼的,所以在无边游泳池你可以完全仰视这个瀑布,是非常震撼的。

  

  会所基本上配套要有的全都有了,最有特色的是会所有一个客房或者是金悦御膳房,为什么有厨房呢?我们发现很多业主有亲戚朋友到访,比如说有外地朋友过来,不用再住酒店了,因为住在家里不方便,这也是董事长提前考虑到的,他真正考虑到了,原来豪宅的业主实际上你的客人住在家里你也会觉得不方便,没有自己的空间,所以我们觉得有客房和有自己的服务,这是一方面。另外再有一个是金悦餐饮,这是它的一个亮点,也是在京城餐饮界是龙头老大的位置,有很多餐饮界的VIP客户跟它用餐也是跟了有10多年这样的历史,它离不开金悦餐饮御膳房,所以我们把金悦餐饮御膳房搬到了会所里面,给我们的业主提供私享家宴,可以定制化的,如果你要约朋友过来,6位、8位、10位我可以上门定制家宴,是有这样一个后台支撑的。因为我们发现,现在很多高端物业,如果说你后台没有餐饮的支撑,你单独引进来一个餐饮是成功不了的。因为你需要投入的成本非常多,可是你的费消比是非常低的,真正业主消费群体,可能不足以支撑你的正常的运转,但是金悦御膳房的入驻不是以盈利为目的,它有很大一部分是金悦餐饮后台支撑,所以它没有盈利也没有关系,它只是给我们的业主提供服务就OK了,而且业主用到他的金悦御膳房在这边宴请朋友也非常有面子,所以,它是以纯服务为主,没有餐饮的后台,可能也达不到这种效果。

  

  和讯网:刚才也说了不少紫御华府的优点,就像人一样,人无完人。目前市场比较关注的一个点,媒体普遍关注到紫御华府整个项目有不少高压线,不知道这个问题最近有没有得到一些处理呢?

  边少华:实际上你可以看项目围挡外面,我们有市政工程正在做,高压线落地工程,我们有市政已经在那边布点了,而且现在也正在施工。因为这个项目高压线的问题,不是说我们消费者需要考虑到的,开发商已经提前帮他考虑了,豪宅这是必备的条件,必须要做高压线落地。

  

  袁振:我来补充一下。可能很多观众和我们的客户不太理解,高压线的动作是什么。可能他们理解的是我觉得你这个小区里有6个高压塔,开发商有没有动静,意思我们搞两个吊车过来,把它一拔,然后就给它运走了,然后就大张旗鼓特别隆重夸张的弄。其实不是的,高压线下地是一个非常严谨、非常私密、非常暗地里的一个工程。首先第一件事,它要在原有的路由里先去地下开个槽,就像做地铁一样,等地下的槽通完以后,再把地下的连接连起来。连完以后,再开始拆解这个塔,然后再移走,其实拆解塔移走的那一刻,没移之前这个塔已经是作废了,因为它要先落地,不可能先把这个塔挪走了,这一段断电了再去施工。所以,很多客户都在看,说这个高压塔一直都没有进度,你们说要下地。第一,我们在外面有工程点在那里,随时可以参观,安立路西侧,有高压线在那里施工的地方,你可以去看。第二,如果觉得进度慢的话,也可以钻到地洞里去看,因为我们看不到的是在地下已经通整条通道,然后再开始连接。这个工程会非常复杂。

  

  和讯网:大概多长时间呢?

  边少华:应该是在明年8月份左右。

  

  和讯网:边总能对您理解的豪宅再进行一个总结吗?

  边少华:一两句话吧,豪宅一定要有自己的特色,就像奢侈品一样,你不能随波逐流,也不能随大流。我认为豪宅和高端物业的区别就是,高端物业有的,豪宅一定要有,但豪宅有的东西,高端物业不一定有,而且一定是小量的,限量版的,如果说一个社区超过500户,1000户,那不可以称为是豪宅,体量太大了,物业将来的服务顶多就是高端的物业。所以,现在市场上目前也有一部分说自己是豪宅,有一些是因为价格被豪宅了,所以我认为豪宅一定是贵的,但是贵的不一定是豪宅。

  

  和讯网:物以稀为贵,还是要稀少,还是要精。在这里非常感谢两位老总从豪宅、从金力地产本身来解读整个紫御华府,相信和讯网友听了以后也会有自己的了解,不过我建议最好到紫御华府的售楼处现场去体会一下,了解一下,才能感受到真正豪宅的价值。在这里谢谢两位老总。

  

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