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张宝全:中国房产价格与价值已经深度背离精彩回顾

2011年10月20日16:07 来源:
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张宝全:中国房产价格与价值已经深度背离

上传时间:2011年10月20日
主持人:安娜    嘉宾:张宝全
中国房地产的价格与价值已深度背离,即使没有政策调控,市场也会遭遇低迷期。
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恒逸石化借力资本市场 打造百年老店

上传时间:2012年2月23日
主持人:倪洪章    嘉宾:邱建林
邱建林称,公司PTA和聚酯两大产业已经在国内甚至全球处于最领先位置。
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君联资本陈浩:医疗和服务有投资机会

上传时间:2012年2月23日
主持人:陈冉    嘉宾:陈浩
就未来中国的发展情况而言,医疗健康和专业服务会有比较好的投资机会。
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朱宁:用地方债逐渐替代地方融资平台

上传时间:2012年2月22日
主持人:姜婷婷    嘉宾:朱宁
用地方债的方式逐渐替代地方融资平台,解决地方债到期对地方政府经济发展造成的压力。
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品尚红酒张辉军:红酒平民消费倡导者

上传时间:2012年2月22日
主持人:王海东    嘉宾:张辉军
有喜有忧,忧的是红酒不能这样喝,喜的就是红酒的这个喝这么多我卖得就可以越多。
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曹远征:房地产和出口是今年两大风险

上传时间:2012年2月21日
主持人:刘冬    嘉宾:曹远征
今年经济形势确实显得比较“掉轨”,是它跟往年相比有两个额外的风险因素出现。
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吴晓灵:欧元区不会解体 最坏可能“瘦身”

上传时间:2012年2月21日
主持人:姜婷婷    嘉宾:吴晓灵
2012年欧元区不会解体,最坏的可能会“瘦身”。
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内地市场日趋成熟 将加大发展内地业务

上传时间:2012年2月21日
主持人:李凌霞    嘉宾:黄锦康
随着市场的发展,中国内地的中介中介业务日趋成熟,该行业的“黄金十年”即将到来。
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未来私立公益性大学比北大清华好

上传时间:2012年2月21日
主持人:赵黎    嘉宾:易定宏
未来私立公益性大学比北大、清华好。
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华图三大平台:图书网校地面培训

上传时间:2012年2月21日
主持人:赵黎    嘉宾:易定宏
华图的三大平台是图书、网校、地面培训。

文字实录

  和讯网:张总,您好!欢迎您来到本届地产金融创新峰会,首先不可避免地要提到近期14个城市提高了首贷房的利率,您觉得,作为地产开发商,这个政策的推出会对房地产市场销售和后市有什么样的影响?

  张宝全:其实首套房贷利率如果不提高,中国房地产市场今年下半年和明年上半年将会遭遇一个低迷期是客观的,感觉到是调控政策,实际上并不是,通过目前房贷市场,在一线城市和这次14个城市都是很相近的,房屋的使用价格和价格已经被国内评为变动比较大的。2009年的时候,我们的价格已经超越了价值一部分,但由于中国强劲的消费需求,使得它之后不停地被托住,不会产生负面的影响。2009年危机的时候,本来房地产市场要平静一下,要消化一下,但由于国家拉动经济,四万亿的投入很大一部分进入地产市场,给地产市场带来一片虚假的繁荣,就使大量的不真实或非市场化的供应和需求出现,不仅没有使这个市场平静下来而且又使市场迅速地向上攀升,形成很多价值与价格的背离。

  包括今天老百姓买房,他买房的目的已经不是居住的消费需求,存在投资;包括资本对此的追逐,就是中国地产过分的资本化和投资化,造成了中国一线城市和住房二线城市价值和价格的背离,如果这种背离不能回归,我认为对地产市场健康正常发展也是不利的,但不正常回来也不可能,今年我们遭遇的一线城市交易量、房价下降,其实也是一种回归。我认为中国的地产商最难过的就是今年下半年和明年上半年,这是中国地产史上我认为是第一次真正遭遇这样一种艰难。以前尽管我们出现了各种各样的艰难,其实并不是。

  政府出台的一些宏观调控政策和货币政策感觉到在起作用,把房价打下来,实际真正的不是。但政府意识到通过金融和其它手段来使市场不能再那样去发展,所以对首贷利率的提高,对房地产目前的市场影响有,但这不是根本的影响,根本的影响是市场本身这么多年来造成的,尤其2009年虚假供应和虚假需求使市场拖起来,使中国房地产市场过分资本化和过分投资化,形成不真实的状态。但中国盲目性市场依然不会有太大的亏损,因为中国地产的过度投资化和过度资本化并没有波及到二三线城市,也就是说二三线城市基本是以居住需求为主体的产品,这样的产品本质是对的。而且中国二三线市场很大,它把整个市场稳住了,包括很多地产商都在向二三线市场转型,包括转型大家已经体会到这个好处,比如一线城市今年销量大量下降,二线城市下降一点点,甚至一些城市都没有什么反应。

  

  和讯网:正如您所说,今年下半年和明年上半年房地产市场更多解读为“寒冬”,今天会议的主题是创新,我们知道,2007年今典就转型到度假地产,当时您的转型不被人理解,您认为目前的住宅地产转型为商业地产前景会怎么样,您是怎么看待后市的?

  张宝全:2007年正是中国房地产市场火热的时期,可那个时候我们很纠结,作为传统地产市场,如果没有刚才说的后来这种特殊和意外的房价、地价的增长,它的发展态势能看得见,算得出,或者它的前景应该是像胡同一样越来越窄。我们的度假地产2004年亚龙湾酒店当年就盈利,而目前中国正在全面从观光休闲向度假休闲转型,度假休闲已经成为我们生活中非常重要的一部分,这个市场非常巨大,我们已经做了很多的市场探索。亚龙湾酒店的推出包括运营以及给我们奠定了这样的经验和基础,那时候我们进行了选择。如果我们选择上市的话还得拿传统住宅用地,因为我们前期做传统房地产开发,如果突然变成酒店用地以后就完全是不同的东西,卖的是服务而不是一个房子。

  所以2007年我们还是坚决地转向了旅游地产,到三亚的建设了美龙湾、亚龙湾、海棠湾,包括大理、丽江、青岛灵山湾等中国一线度假旅游资源地。我记得我们从海棠湾拿到这个地,当时博鳌年会,我们因为这个事儿没有参加博鳌论坛,当时很多媒体把这个事情报道出来以后,很多人都不太明白,还有人说酒店挣钱吗?当然,在今天大家看到了,传统住宅市场在变化,房地产市场是什么?是生活方式的改变或新的生活方式的出现,这是我们住宅新的运行规律潜在的市场,比如度假市场营运实施。

  今天的住宅市场转型,我认为是被动转型,我认为被动转型要小心,主动转型不一样,主动转型是你自己把市场弄清楚了,把自己看清楚了,把你的资源看清楚了,也想明白了,所以会逆大势而动,这样去做,可以说你内在的道路和理由已经理得很细了,经过被动的转型,特别是都转向商业地产。其实商业地产和传统住宅不一样,传统地产是通过建设商业物业然后去销售,而商业地产去卖的是服务,商业资源能不能进来或者适不适合商业资源的生存和发展,卖的是这样的东西,这些东西不能被保证或不能被引入的时候,我认为它的风险会更大。

  我估计在明年下半年到后年将会成为中国商业地产可能麻烦的一年,由于我们简单的转型或仓促地转型,或者盲目地转型,可能带来的运营和消费者投资的差异矛盾和冲突会尖锐起来。所以,我觉得创新是对未来价值的发现,是基于对未来价值的研究。未来的生活方式是商业模式很重要的支撑或新的商业模式很重要的动力,如果对这块的把握和了解、理解不充分,最重要的是你对这个业态不了解,你有没有这样的资源优势,做酒店要做管理,度假酒店本身是时尚、艺术、文化的聚集,如果没有这个文化你做这个产品也没有优势。如果没有这些东西去做未必能够适合。

  我们从2007年的转型包括资源整合,到今天依然会得到收获,这种收获就是度假目的地的聚集,他让你忘掉时间与空间,忘掉白天与黑夜的状态,当人均收入超过3000美金以后,消费就开始从功能消费向体验消费转型,我们以前更满足于消费是满足我们冬天饱暖,肚子吃饱,吃好,其实到了3000、4000美金以后更追求的是一种消费感觉。今天的电影、艺术、度假、探险,感觉到最近经济好起来,但带来的本质是脱离现实。电影是通过玻璃空间给你一段时间,强制性地给你一个梦,让你脱离现实。度假是给你一个也虚也幻的人间仙境,让你忘记现实;探险是给你一种不真实的环境,当你登上雪山,四边荒野无人,面对大山,感觉到人的渺小。艺术也是一样,让你经历一种精神的生存状态,去触发人的精神独立意识,你来思索生命、生存和发展,它都是与我们今天的现实脱开。但今天中国经历的现实是很严酷的,不管是有钱还是没钱,你得面临就业、发展和未来,尤其中国是发展中国家,社会保障体系并没有那么完备,人的恐惧来源于对未来的不确定,所以中国的高速发展。过去万元户就了不起了,现在觉得一百万都养不了老,自己老了日子都会不好过,不知道未来会怎么样。所以中国人在今天备受煎熬,但涉及到中国人的收入水平和生活能力条件都已经具备了。今天这样的状态下我们应该做什么样的工作来满足人的精神和功能性消费的需求。

  传统地产,是因为中国没有商品房市场,所以给我们带来几十年的红火。这几年过去以后,二手房市场会逐渐成为流动和补充,城市化会给我们周边地区,乡村、小城镇带来这样的发展机遇和机会,这些机遇和机会和我们在一线城市以及以前的地产开发所带来的很多东西、利润、概念完全不相同,所以,2007年的时候我们基于对未来的判断还是坚持了创新。未来什么最有价值,你发现了就应该去做。但今天企业在转型过程中还是一定要考虑实际情况,你有没有这样的经验,有没有这样的能力,有没有这样的资源,如果没有的话就要慎重。

  

  和讯网:引用您“现实”的比喻,很多房地产企业要转型到商业地产,实际上会有方方面面的问题。今天由于时间关系,访谈就到这里,谢谢张总!

  

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