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房企存在资金压力 明年5月或是购房时机精彩回顾

2010年12月10日15:23 来源:
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房企存在资金压力 明年5月或是购房时机

上传时间:2010年12月10日
主持人:刘冬    嘉宾:刘群
后市房价是否有松动可能?目前房企资金链状况如何?房产税对楼市将有何影响?
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美国人学会节约 中国企业要会改变

上传时间:2012年2月20日
主持人:关旭 冯昌颐    嘉宾:钮文新
中国需要调整需求应对美国人开始节约的消费观,整合是关键。
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赵磊:首个全球跨境期货交易系统推出

上传时间:2012年2月15日
主持人:刘冬    嘉宾:赵磊
2011年建立使用目前为止业内首创的全球跨境交易系统,经过实际使用得到客户的肯定。
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樊勇谈房产税改革

上传时间:2012年2月13日
主持人:陶海玲    嘉宾:樊勇
今年房产税试点迎来了周年大考,中央财经大学税务学院副院长樊勇做客和讯视频沙龙,独家解读房产税试点改革。
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全球争夺中国实业资本

上传时间:2012年2月10日
主持人:关旭 冯昌颐    嘉宾:钮文新
钮文新发表观点对众专家解读CPI的简单思路予以否定,称这将是未来大隐患。
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施宏叡:首套房贷折扣不会长期运行

上传时间:2012年2月7日
主持人:施辛易    嘉宾:施宏叡
目前部分银行首套房贷悄然放松,此举不排除是银行为全年贷款任务的限时举措。
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蚂蜂窝CEO陈罡:旅行态度将催生巨大市场

上传时间:2012年1月29日
主持人:陈冉    嘉宾:陈罡
驴友已不再是传统的小众概念,旅游市场的未来潜力将非常巨大。
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彻底改变老思想 停止一切IPO

上传时间:2011年12月23日
主持人:    嘉宾:刘英
中国股市建立之初是为融资做准备,但现在必须为以后发展做让步。
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提高罚金是解决违法的最快办法

上传时间:2011年12月23日
主持人:    嘉宾:王宇
铤而走险后损失部分也比不了违法成本的万一,谁会正常经营呢。
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股票市场比赌球涉黑还猖獗

上传时间:2011年12月23日
主持人:关旭    嘉宾:李理
让既得利益者无游戏可做,股民不再参与投资可净化资本市场。

文字实录

  和讯网:看财经视频,上和TV,各位网友大家好,我是华东演播室的主持人刘冬。今天我们很高兴地请到了美地行执行董事总经理刘群。

  刘群:和讯的网友大家好。

  和讯网:最新的11月份的数据显示,中国100多个城市住宅的平均均价都开始了上涨。北京、上海等八大重点城市,平均房价高达15407元每平方米,环比上涨0.41%,同比飙升了34.29%。您是业内比较资深的房地产人士,您怎么看现在中国房地产的现状呢?

  刘群:现在房价有一点微升。现在媒体上说环北京,特别是环首都的这一圈房价涨的比南方涨的高一点点。我看了一个数字,20%、30%。南方像上海涨的比较慢一点,在新政以后涨的比较慢一点。上海地区总的情况,量是下来了,但价微涨,新政以后的情况是这样,成交量明显下降。

  和讯网:也就是说从417新政,还是929限购令之后,整体的房价还是没有下跌过,一直还是一个缓慢上涨的趋势。

  刘群:对,是一个相对缓慢上涨的趋势。

  和讯网:我们知道美地行成立于02年,专门为商业地产和高端房地产做策划的公司。从您跟这些高端房地产打交道来看,他们在楼市不太景气的情况下,他们的营销的需求是不是会比较旺盛?

  刘群:是的,我举个例子,现在华东一带的豪宅,拿到地块以后,基本上每天都有找到我们公司来做高端产品的策划或定位,或者是营销方面的一些配套的需求。最近的需求量比较大。原来房子好卖,扫地的阿姨都能去买房,现在要能会动脑子的,想出主意的一些人帮他卖房。现在说明营销环境竞争比较激烈,因为成交量下降了。

  和讯网:是不是能反映出到了年末,他们资金有些问题呢?

  刘群:发展商比较多,情况也比较复杂。多数发展商到年底有一定的回笼资金的需求,而且回笼资金的需求量有些公司还是比较大,所以他们在短期内有一定的压力。

  和讯网:您觉得他这边的营销需求旺盛,是由于购房者对买房更谨慎,需求方面的因素,还是他本身资金这的因素比较大呢?

  刘群:双重的影响。方面他本来到年底,还银行的钱总归要还一部分,这是肯定的。还有一部分,消费者现在限购令以后有一定的抑制,不能说国家的政策没有作用,起到一定的抑制作用。如果10月1号前后不出台这个限购令的话,那么上海的房价肯定是涨到天上去的,一夜冲天了,因为物价按不住了。上次潘石屹说,房价像按住葫芦起了瓢,按了瓢起了葫芦,主要跟物价的涨幅有关联。这次房价的调控,对购买有一定的限制,也会影响发展商的营销。

  和讯网:刚才谈到资金回笼的压力,资金链是不是决定房地产商降价的很关键的因素?

  刘群:非常关键。如果他的资金链非常缺,中小型的发展商可以降价,事实上周边有一些地区的房屋有一些降价。但是如果是对资金链相对比较宽裕,去年跟前年卖的比较好,今年拿地相对比较谨慎的企业而言,他资金链就不缺,他就提出顺势而为。就是我现在购买不旺盛,那我等购买旺盛的时候再推盘,也有这样的一些楼盘顺势而为。

  和讯网:您觉得在今年年底到明年这段时间,有没有可能出现比较大规模的降价的行为?

  刘群:我觉得要看国家的宏观政策。按照目前的情况,大幅降价的可能性不是很大,有小幅的调整可能。因为主要是目前的货币供应量比较大。我观察首都附近在调控以后高端房屋有拉升的主要原因,我觉得可能是首都附近的企业国企在货币发行的时候,优先吃掉了这一碗蜂蜜。就像粘稠的蜂蜜他优先吃掉了。如果到更偏远的云南那些地方,不一定能吃到这个蜂蜜,蜂蜜的分布不均匀,货币发放以后,分布的不均匀。挨着货币发行比较近期国企央企,他就能够率先吃到这些蜂蜜,远的机构他就吃不到这个蜂蜜,吃到这个蜂蜜的人,他货币增加了以后马上就要把他转成很多实物。(罗杰斯)的观点他认为美元在暴跌以后,美国疯狂印钞以后导致全球物质资产暴涨,各国货币都在对应性上升,对应性印货币。中国实际上今年多印了24%,货币增加24%,也就是说你不涨价就在跌价。所以你想房价能够控制在目前的水平上,不让它涨价其实已经在跌了。我们要以这种心态来看房价。

  和讯网:您刚才也提到了货币因素,之前有人说中国其实已经进入了加息的周期。也有人传言说本周末也要进行加息。加息是一个收紧流动性的举动。对于房地产和房价是不是会起到一定的作用?

  刘群:加息对抑制房价没有太大的作用。我们现在对打房子这个老虎,我们的政府已经使出了十八般武艺,加息只不过是其中的痒痒挠,房地产这个老虎不怕开水烫,烫它好几次也无所谓了,已经到了这种程度,所以说这种加息不会有太大的影响,对股市的影响比较大。

  和讯网:您觉得反而对楼市资金链方面影响较小?

  刘群:不会的,加息这种微调对房地产的购买行为而言是比较小的影响,有一定的影响,但是比较小。比起通胀来说,比如说货币今年发行增加20%,你一样东西不涨价24%,那么就自动贬值,对于这样的人来说富人就比较着急,富人着急的话他就会采取一些投资性的行为,购买一些看什么东西会涨价涨的比较快就买下来,换成物质的东西。这跟加息加一点两点意义不是很大。

  和讯网:也就是说现在房子原本国家打击房价,主要是打击投机的行为。那么在通胀的年代,逐渐房子成为一种保值的行为,是不是使得房子买房的热情更加难消除?

  刘群:是的,理论上房价限购令以后,限贷限购其实买房已经很困难了,他为什么还去买,主要是为了保值功能。因为货币发行量过大的话,就会让老百姓选择两样东西,一个是黄金,就是资产类的。还有就是房地产类的。比如说房地产比黄金而言,黄金只有交易机会,不可能通过黄金来产生加息。但房地产不光有个交易机会,还多了一个投资机会,就是说投资收益机会。我房屋出租有固定的稳定的收益,另外还有交易机会。黄金只有交易机会。现在302块买进,只有等它360块的时候才可以卖,当中这段时间黄金不能产生利益。所以房地产在保值方面功能性比较强。

  和讯网:其实像本轮调控很多人寄希望房价下降,是因为他们认为中国有个强势的政府。但是我们回过头来看4月17号的房地产新政的条约,上面明确地写着的是目的是抑制部分城市房价过快上涨。其实政府并没有说要打压房价,或者让房价下降。那么老百姓期待房价下降,从一开始就是一厢情愿,或者说这个房价下降对老百姓下降是不是就是个美丽的传说呢?

  刘群:应该是比较美丽的传说。因为你不能看到黄金的价格跌下来,你不能看到我们生活中的,比如说iphone的价格跌下来的话,你同样也看到房价跌下来的可能性是低的,这个只是一种幻想。但是不排除房价出现一些波动,由于宏观的调控,政策面的调控出现一些波动,但暴跌的可能性目前来说通胀的情况下是比较少的。

  和讯网:前段时间任志强他发表说,北京的一些房价那么高,是因为很多高端房地产的预售许可证被延期了,在上海也有这样的情况,比如说有类似单价3万的预售证发放门槛,您怎么看这些特别是高端房的预售许可证被拖延的现象?

  刘群:这个拖延我觉得没有太大意义,只能说延迟数据这段时间的真实性,肯定会再爆发出来。不是在这段时间爆发,就是带下段时间爆发,这是肯定的。这些数据最后都会反映在成交数据上。而且因为你延迟的话,会进一步增加房屋在报表上的一种数据的影响,会集中爆发,反而不好。就好像女孩子吃减肥药,这情况一模一样,女孩子吃了减肥药这段时间控制住了,一停下来反弹,所有的减肥药都有反弹功能,一样的情况。

  和讯网:像这些高价的楼盘在整个全国房屋均价中,占有怎么样的比例?会有怎么样的影响?

  刘群:高端房屋现在很难说各地的高端房屋一定到什么尺度,各地的标准不一样。但是有一点肯定,全国房地产的营造水平比五年、十年前有了大幅的提高。也就是说房地产的附加值增加了。比如说原来的房屋他没有装修,原来没有地暖,南方的房子没有地暖,现在都有了地暖,会增加在每平方米的房屋附加值上面,也就是说营造的标准跟十年前,跟二十年前有了很大的提高。也就是说iphone的观念,有的手机现在可能只要两三百,但iphone可以买到五千多,附加值高,同样是一样东西附加值高了。现在目前全国的营造水平都提高的话,整体的无论是中端、高端,整体的售价也是往上攀登的情况。

  和讯网:您觉得政府部门传言又有房产税要推出,您觉得房产税对房价的影响大吗?或者说您觉得政府出什么样的政策,对于抑制房价过快上涨最有效的?

  刘群:我觉得房产税的出台,就好比我们看2012,大家都在讨论2012,其实大家日子还是要过的。所以我觉得房产税即使来了,也只是对心理上,像2012一样对人们心理上造成的一种影响。我看东京、纽约、旧金山都有房产税,也没有说这些不能不怎么样了。只不过是一种不同的计算方法而已。所以我认为房产税只是对一种心理上的影响,真正影响房地产价格的很简单,就是供需问题,你拼命地增加供给。我看到有一则新闻非常厉害,大量增加廉租屋供应,拼命地造廉租屋,这对房屋的打压很厉害,拼命地增加供应量。但是拼命地增加供应量的话,导致全市的房价暴跌,这很恐怕,对经济的影响及其负面。一般性的国家跟地区实施的话,政府都会受到比较大的指责。比如说当年董建华政府,他在香港就提出廉租屋的概念,后来董建华被爆贬,董建华政府到了后期压力很大,主要是受到这个原因。

  和讯网:您觉得大量地建廉租房有助于打压房价,但是政府又不太可能做这样的事情。

  刘群:可以适当地做,但是你做的过火的话,会影响整个经济的命脉。因为房地产对老百姓息息相关,房地产价格稳定住实际上是政府希望看到的,政府不希望看到房价暴跌,我觉得应该是这样。房价暴跌的话,中产阶级会发生怒吼,有房那帮人比没房那帮人发出的声音更强大。你想有房的人都是控制社会经济命脉的这批人,他如果资产暴跌的话,他发出的声音吼声是很巨大的,所以社会也不希望看到这批人发出声音。我觉得一种稳定的状况,实现一种共赢的局面,和谐的局面,共融的局面是比较好的。所以希望房价暴跌,或者暴什么都是不太理智的一种方法。

  和讯网:今天我听出来,刘老师从通胀保值上来看,供需上来看,还是政府的调控态度来看,长期来看房产还是一直会维持上涨的趋势。您又提到了中间可能由于政策的一些原因,中间会有价格的小幅波动。

  最后我想问您一个比较实际的问题,也是百姓很想知道的,在这个长期上涨的过程中,或者最近这段时间内,有没有一个比较好的买入点,买入时机?

  刘群:买入时机我们业内认为明年5月份之前应该是相对比较好的一个买入时机,有可能会有局部楼盘由于资金问题,就是你前面说的,因为房地产的情况是比较复杂的,他不像一个人能够控制。所以说房价总理说了不算,总经理说了算,这是有道理的。因为每个总经理的情况不一样,每个总经理的资金情况不一样,有一些总经理他觉得资金压力大,可能会适当做点让利,事实上这些楼盘有的,在外环线附近有一些个别楼盘。包括昆山有一些楼盘,他都采取了这些方法,还是有这个机会。但我的观点,发展商降15%,全民欢喜。退一步海阔天空,降15%银行承受得起,因为银行的风险性25%到30%。第二,政府看到自己宏观调控有成效了,老百姓觉得房价降一点可以了,发展商也笑了,降15%政府肯定就把相关的宏观调控政策取消了,限贷限购都取消了,四大欢喜。所以说假如降15%,是各方最有利的现象,退一步海阔天空。现在发展商情况也是千差万别,最后还是受到市场利益的驱使。

  和讯网:节目最后可以呼吁一下房地产商,能不能共同一起降价15%。今天非常感谢刘总做客我们和讯的演播室,谢谢您。

  刘群:谢谢各位网友。再见!

  

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