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房产税实施路线图及影响(二)精彩回顾

2010年06月07日17:20 来源:
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房产税实施路线图及影响(二)

上传时间:2010年6月7日
主持人:王浩    嘉宾:
今天非常高兴能够在和讯网做一个房地产税和土地增值税的专题沙龙。
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和讯房产“豪宅凶猛”系列沙龙(上)

上传时间:2011年1月17日
主持人:王浩    嘉宾:
和讯房产特邀高端地产开发商、学者、地产分析师共同探讨豪宅的投资价值及未来趋势。
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和讯房产“豪宅凶猛”系列沙龙(下)

上传时间:2011年1月17日
主持人:王浩    嘉宾:
和讯房产特邀高端地产开发商、学者、地产分析师共同探讨豪宅的投资价值及未来趋势。
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房产税实施路线图及影响(一)

上传时间:2010年6月7日
主持人:王浩    嘉宾:
有幸请到了来自各个专业、各个领域的专家就这个话题跟大家做一个分享和沟通。
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金融地产沙龙:北京写字楼市场异军突起

上传时间:2010年5月27日
主持人:凌立    嘉宾:温书阅 姜炜
相对于住宅市场,写字楼等商用物业与实体经济的关系更为密切。

文字实录

  和讯地产 6月4日 和讯地产金融沙龙:“房产税实施路线图及影响”成功召开。会上各位专家就房产税的问题进行探讨。参与讨论的嘉宾有,旭辉集团股份有限公司北京区总经理助理王浩、国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云、北京盛世伟业房地产开发有限公司总经理王子晨、地产资深经理人史济才、“地产三人行”主持人顾彤、地产独立评论人士王智中、大成律师事务所北京总部合伙人谷树元、《中国房地产报》副主编朱敏。

  王浩:温总理一直说要做橄榄型的社会,橄榄型的社会会不会被打扁。

  王子晨:而且我们的橄榄现在还没成型。

  王浩:还在萌芽当中,没有开始结果。上海最新的条文征收的方案就是人均70平米或者是户均200平米,而且针对无上海户籍或者无上海户籍征,又不能提供三年以上工作纳税记录的只要买房就开始征收。还有一些类似的具体条款,可能就跟房地产面临的客户非常五花八门,非常个性化和复杂一样,税收的政策也可能需要制定非常多细则细则。

  史济才:对于房产税的细则部分我不敢去探讨,因为这个部分到目前为止只有从上海往上报的方案看到,报道出来是按照人均70平米是来计算,一家三口的话就是210平米。中国各个城市发展不平衡,有些城市如果按平均70平米看已经很不错了,有些城市,像北京、上海人均70平米可能也不算多。

  王浩:如果在我们家农村人均70平米远远不够,我们家的宅基地就很大了,这一块收不收税也是很大的问题。

  史济才:所以房产税可能还是会圈在城镇,农村就没有办法了。但是这里面确实有一个公平的问题,也就是说向谁来收的问题,比如说在中国房产的特点比较多,比如说额商品房,大家自己买的,有分配的,就是原来福利分房的,还有城市里面有平房的算不算?还有一部分是国家分给他们住的,这个可能会排除在外,可能是明显不合理的。比如说有些部队、学校、部长楼等等,他住的面积很大,但是家里面其他人还会去买房,这部分的房子算不算?到最后实际上又会出现新的不平衡。也就是说你可以住很大的房子,但是你不用交税,在中国投资的东西很少,通货膨胀又上来了,买什么东西最好?让大家都买黄金和钻石肯定不现实。要买又能保值又能自己用的就是房产,现在房产政府要通过这个途径把大家手头的钱再拿回来一点,这部分等于刚才讲的,把老百姓手中的钱又收走了,本来想在财富上让大家富起来,又没有其他富的条件,工资相对来讲比较低,涨的幅度很少,其他的途径只能是买房子,但是买房这个时候又受到了限制。我个人认为最后还会出现新的不平衡,下面产生的意义可能还值得我们探讨,到底对房地产有什么样的影响?

  所以我想最后实施的难度和关键点,实际上跟前面收的对象还是有关系的。原来的房产税有,如果改成房地产税也好或者改成什么也好,如果说房产税的话,政府部门首先应该做到,原来的税怎么样执行?执行下来以后出现什么样的问题再去调整和改革,从这个角度来讲应该是一个正路。所以对于这个细则来讲,目前我不敢说什么。

  顾彤:我部分同意史总的观点,我刚才在纸上划了划,发现中国的房子是五花八门,商品房、集资房、经适房、小产权房、政府宿舍、事业单位福利房等等。我认为这个政策如果要执行的话,我认为政府如果想取得公信力的话,首先要从政府和事业单位开始征,以前我住的房子就是国土资源部和外交部的经适房,还不是正式的福利产权,所以很复杂。

  我个人觉得,如果你只对商品房开刀我认为不合适,当然打击投资是一个目的,我觉得这个政策必须要做细,首先要先统计一下一线城市的情况,因为这个政策肯定要先对一线城市进行试点,这个试点肯定是先找一些泡沫最大的城市,因为现在这个政策出台的一个背景实际上我们也知道,是为了屏蔽很多的社会矛盾,既然要屏蔽矛盾的话就要做到公信力,首先要对存量房做一个统计。任志强提了很多的观点,有些我是批驳的,有些我是认同的。比如说他有一个数字,上海存量房大概是4.98亿平米,这是很吓人的,我估计北京是只多不少,你必须要把这个存量房做一个规模的统计,这些房子是哪些房?为什么现在老百姓有很大的怨恨在里面,比如说作为某一个政府部门,自己这种政府宿舍,政府分配的产权房,一些集资房可能就有三四套,因为你的收入很多,在市场当中又买了三四套,你可能就七八套房子,不管有没有产权,但是问题是你占有了这个房屋又不出租,市场上的房子就少了,这实际上是很复杂的问题。但是如果做的话必须要这样,实际上就有两条路,要做新的房地产税法,再就是原来的房产法怎么样做细则?因为中国的立法太简单了,人大开个会我们就立法。但是问题是我们的法很多执行不到这里,所以我认为,关键是要执行到位的话要先统计,要先把很多空置的房子计算出来,这是最大的难点。所以我个人认为,要做必须要把正本清源的一些功课先做好。

  王浩:顾总觉得做之前要先摸底。

  顾彤:不亚于一次改革或者小的革命。

  邹晓云:其实这是政府的责任,台湾两三年要全面做一次房屋的普查。我们到欧洲的荷兰,女王的房屋也在上面,而且女王的结婚状况也在上面。

  顾彤:没有很多的拿隐私隐藏你财富的余地。

  邹晓云:在公共利益上面是相同的,所以政府确实要做这个功课。

  顾彤:否则的话很难服人,我很同意。

  王浩:其实刚才顾总说了一句特别有意思的话,就是因为大家有矛盾,买房的人和卖房的人有社会矛盾,结果国家要征税,国家是高兴的。

  顾彤:有些话,我的话和任志强的话都会被曲解,我刚才讲的背景是想解决社会矛盾众多的措施之一,但是这个措施是不是能做到位,这是我们要大打折扣怀疑的,不要曲解。

  王智中:三年免征这个事情也并不是子虚乌有的。前不久看到上海证券报的文章,他说上海的存量房屋量,评估师的数量和评估能力算一下,要把上海的房子算一遍需要28年。后来我把北京的也算了一下,大概需要53年,半个世纪,因为北京只有900多个评估师,北京的面积比上海更大。这个事情拿出来讲是笑话,但是同时感觉到工作量确实很大。

  我提另外一个思路,这个工作量有没有这么大呢?我认为不大。09年北京卖了7万套二手房,每套房子都是做了评估的,但是不知道真的假的总是评估过,做过交割,本身不止7万套,但是如果把7万套作为一个样本来做的话,不可能70万套都做70万次,做7万次就行了,做一个模板。其实我想,很多问题拿过来说半个世纪我是故意讽刺这种说法,我认为从技术来说,就是1千个人,我来带队我保证干得完,不用半个世纪。从二手房交易来讲,上海这种方法做的这个事情是毫无意义的。即使达到所谓的财务分配,抑制房价,人均70平米,户均200平米以上的房子税率就是8%,如果要想对户均税率的话就是高税率,要么就干脆说是做广一旦,把税率降的更降,要么就更高,范围更小,就有两种可能性。如果我又想报复你又轻轻摸你一下,这个事情是没有意义的,结果以后会变成笑话。

  顾彤:举一个最简单的例子,我们那点在做地产三人行的节目的时候就说,比如你去民政部办离婚,如果这个时候这个阿姨心情好全部办完了,如果她心情不好,15个工作日你都不一定办好,这还是国家机关执行力度和执行决心的问题。

  史济才:还有一个更大的难度,这个房产的价值不是说今年评估完了以后明年就不动了,这是动态的,所以更加麻烦。

  顾彤:要选择一个均值。

  谷树元:就像刚才顾总谈到的,其实这种征收可能可以解决目前的问题,政府做这个事情是不是带有一种情绪化?我个人的理解,我觉得的确最近这两年,特别是去年到今年社会矛盾的激化是有目共睹的,从中央到各个阶层没有人再去掩盖,实际上社会矛盾这种激化或者贫富差距导致社会稳定已经受到了很大的冲击。我们每个人,比如出现这种枪击事件,包括学校和幼儿园受到攻击,我们每个人心里可能都有一种惴惴不安,说不上哪天会有什么暴力事件出现在我们身边,出现社会矛盾在这个阶段已经有了很大的激化现象。

  我个人感觉,政府解决这种社会矛盾,不管是谁,把他抓过来,你交点钱,把房价抑制了,把钱某些人的兜里拿出来就解决问题了吗?我感觉实际解决这种社会问题,解决这种矛盾激化的问题是一个巨大的系统工程,不单单收一次税就能把这个问题解决。我感觉从我们做风险管理和危机管理的角度,可能你认为是风险,在某个点上可能是危机了,在这个时候你拿着救火的灭火器和水龙头去喷那个点已经不解决问题了,喷了以后可能会损坏这些物品。实际上如果你单独为了节省时间、节省财力物力把一个旧的法规捡出来重新调整和收取,这个不能解决根本性的问题,只是一个治标的问题。

  我们从防范风险的角度讲关口前移,我们是防范危机,不能等危机出来以后再治理危机,我们要关口前移到通过一个合法完善的流程把这个风险管住,这个完善流程我们讲立法过程,我特别同意前面几位专家讲的,收房产税只是治标,而且只是解决眼前问题,带着情绪化的说我给你们看,我把这个人打了,你们大家看政府采取了行动。只给人家看解决不了实际问题,要从根本上解决问题,应该是一个系统性的工作。包括房地产整个税收都要进行改革,改革了之后税的目的是劫富济贫,只不能让富人太富,也不能让穷人太穷,就像我们说的橄榄型社会,从中央大的层面来讲是想稳定和安定,要使这个社会和谐,才去增加这个税收。就像邹老师分析的,地方政府在某种程度上这种不和谐音符已经暴露出来,你两家吵架我从中收点税我得利益了,政府的腰包鼓鼓的。这个钱真正收了怎么用?假如说我们是富人我们愿意掏出点钱来,如果我是穷人我更双手欢迎收点钱,怎么用这个钱真正解决这种社会贫富分化?解决这种社会激化的矛盾是很重要的。从立法上一定要坚持一个立法的长期性,像刚才史老师讲的,这种稳定性、长期性和严肃性,不能说哪个地方政府想怎么搞就怎么搞,现在的地方财政基本上都是不透明的,出现这些贪腐,从企业也好,从刚刚致富起来的人手里面掏出来之后,揣在地方政府的财政里面,地方政府出现贪腐,最后社会矛盾会更激化,更进入恶性循环。我们怎么样在立法的过程当中使它良性循环?我觉得这是很重要的。

  在征收的过程中,1986年北京市政府就做了一个实施细则,在1998年6月12日的时候又做了调整,这个调整最后实际上也是刚才我们谈到的,没有体现一个公平的原则。如果立法当中不公平,因为法律是最后的救济途径,立法不公平就无法执法公平,执法不公平就无法达到社会稳定,我觉得这是非常连锁性的恶性循环。比如实施细则当中也讲到,第三条:“经市政府或者市税务局批准减免的房产可以做到免收”。这个就不如在政策当中立好没有能力交付的,像加拿大和荷兰都有立法,65岁以上退休的,残疾人、退伍老兵、贫困的人,没有能力支付的就减免。这个权利给了市政府,市政府某个办公的人员就可以批他的亲戚朋友,他的一张条子就价值千金。在立法和执行过程当中怎么把这个钱看起来,用起来,我觉得这是关键。

  朱敏:大家也说到打击面的问题,我觉得有一个词汇是一定要澄清的,就是“投资”和“投机”,在这一轮调控当中因为是楼市高烧,为了让高烧降温,下药要猛一点,所以基本上把“投资”和“投机”等同了。但是要让这个市场长治久安,要让它规范化、有序化的发展必须要这把两个词分开,作为一个自然人自然的增长必须要投资的。“投机”是很多仇富的人,大家仇恨这种房地产的现象,说是不劳而获,这是投机。

  央视做了中国财经报告,在15天蹲点调查控制率,中间有一个细节,炒房客一不装修,而不出租,而且人家快进快出,没准儿人家拿了一个房子几个月就出手了,征收房产税征收得着他们吗?恰恰最终用税收手段是打击不到他们。其实有一个工具很简单,大家说了很久了,就是打击这部分投机客,征收他们的税,还富于民,还社会公正,其实就是改变营业税和交易个税,是交易环节的税。大家以前说延长交易时间,比如五年一交易这是一种手段。我个人提另外一种思考,调查住房持有量,中间有很多黑洞,不太好调查,但是有一个好调查,炒房客必须要交易,交易必然有交易记录,而且多数炒房客不是用别人的身份证,毕竟风险很大。你查一查过去五年内,比如说你有五次或者十次以上的交易记录,你必然就是炒房,你绝对不是正常的购买。你交易过多少次之后,就实行阶梯税制,营业税包括个税都要增加。而且调查这一批炒房客也很简单,对于他们的保有房是最好征税的,对于这部分人先征房产税,你拿到手里想炒先交房产税,炒房客应该把你的炒房所得多吐出来一些,回馈给建公租房或者廉租房,这是劫富济贫比较合理的。比单独的一刀切好实施,也好计量。

  王浩:这是一个很好的思路,就像股票市场,要监控它就是最好的交易,目的是最难判定的,而且会适时改变,所以可能都会面临着很多的问题。

  朱敏:在股市里,其实国家也是希望大家长期持有股票,而不是长期的炒作。

  王浩:如果按照朱总所讲的,买黄金的人也要交黄金持有税。

  顾彤:这几个东西对民生的影响都没有这么大。方法可以考虑,现在全国都不联网,跟全国民政局都不联网,如果要整治的话必须全部联网,否则的话细则出不来。

  谷树元:我是民主党派的,是民间的。我们全国政协委员就说,共产党想做的事情没有做不到的,包括想联网打击,打击是应该打击的,保护是应该保护的,不能眉毛胡子一把抓,共产党只要想做的都能做到,联个网算什么?一万天也好,需要26年也好,他们可以在半年内做得到。关键是想不想做?真正想不想从根本上解决问题?

  顾彤:重庆是把所有公安系统的中层、基层干部全部换掉,3500多名,主要是关键谁在做这个位置。今天不谈政治,我们主要是谈这些现象。

  王子晨:顾总刚才讲到,房产可能关系到民生问题,我想关于房地产涉及到民生的问题就是今年被提出来的,这个提法本身就是带着政治色彩来的。但是你看实际的情况,中国人人均住房面积在逐年增加,喊着房价高。所以单纯拿这么一个政治色彩很浓的词来说事,包括现在各地方政府都拿房地产来说事,实际上要征收房地产税,实际上我觉得有点混水摸鱼。实际的情况是老百姓都买得起房,因为至少在中国这个发展阶段,房地产一定是国民经济的支柱产业,它带来的上百个产业的发展提高了整个社会的就业机会,提高了国民收入,反过头来其实老百姓是买得起房的。

  我们看10年前、15年前房改之前,房子价格不高,你住多少面积?我住多少面积?仅仅现在所谓有一种呼声认为房价高了,就否定这十几年来房地产改革的成果,实在是有失偏颇。

  顾彤:都买得起房不能这么说,我们在座的人不代表所有的人。

  王子晨:比如说我们的父辈那一段时间,房地产可以说很便宜,那个时候买得起房吗?收入是多少?整个国民收入是多少?今年“两会”期间我想更是情绪化、政治化色彩非常浓的,把蜗居、蚁族的事拿出来,大学生刚毕业买不起房有什么值得惊讶的吗?房地产是一种财富,你当然积累不起来财富,这有什么新鲜的吗?

  顾彤:大学生买不起房我同意,但是我认为工作10多年都买不起房的很多人,肯定会激发社会矛盾。我也是开发商,拿我们这些中产阶层以上的人来评估社会广大的工人阶层不行。

  王子晨:一线城市确确实实存在所谓买不起房的问题,一线城市有它的特定的环境,比如像上海和北京是有特定的环境的,这是涉及到更广泛的层面。比如我们都知道,我们的亲戚朋友都有这样的人,从商的比如说山西、内蒙的煤老板,或者是全国各地地方政府的官员,有灰色收入的在北京都有房子。他收入要占领地方政府的教育资源,再就是要占领医疗资源,将来生了病怎么办?在北京就医非常方便,名医和名医院都在这儿,这是从更大层面上要解决的。如果教育资源、医疗资源不是向大中城市集中,都是平均的分配在中小城市,没有人会打破脑袋往这里来,那也就不会产生这种一线城市房价非常不理性的高启,像这种应该讲是比较突出的。

  朱敏:我认为王总的观点就是,虽然现在房价很高,但是现在平均收入比,也未见得比改革开放以前或者房改之前高,因为毕竟这些年的收入增长幅度还是可以的。只不过这些年对百姓来讲还是低了一些,但是整体的幅度还是基本上可以匹配的。

  王智中:我想算一个帐,张五常提出了一个问题,他老比较香港、美国和大陆的房价,他在讲美国大都市的房价在五年前是中国的2倍,现在他发现,美国大都市房价是中国一线城市的二分之一,我突然一想,中国假如数十个大都市的话,肯定有一亿人口,美国就两亿多的人口,这么一算我吓一跳,如果中国十个一线城市大都市的市民都有一套房的话,那么这十个一线城市房产总值等于全美国。

  朱敏:前一段有一个数据,光北京的房产总值就可以买下半个美国。

  王智中:那是我算的。

  邹晓云:刚才大家说征收这个税比较难,其实我个人比较同意王博士的观点,技术层面上我觉得没有什么难的问题,中国人有的是智慧,我觉得这是很好办的事情。难就是难在利益协调上,我们究竟做不做这件事情,这个决心怎么下?决心下不下关键在于利益协调好了没有?大家商量好了没有?有没有商量下来?这就是刚才谷律师说的,我们立法要讲一个公平的机制,我们做这个事情实际上也是要在一个公平的基础上去做。这个东西出来究竟大家谁支持?是所有老百姓都支持还是所有的公民都支持?还是只有政府支持?我们现在都不太清楚,只有官员支持或者反对。所以我觉得这个东西应该更透明、更公开一些,把这个东西拿到桌面上来,或者更高的层面上去解决这个问题。

  具体操作层面来看,我认为会走这样一个路径,是由点到面逐步推开的。这个点面不仅仅说是上海做了,长江三角洲做了,不仅仅是这样的,可能就是在一个城市当中或者是某一类物业当中也是一个由点到面的过程。再就是可能从粗到细,实际上单纯谈房产税也是这样一个思路,比如说土地价值怎么评估?按区基准地价去评估这样就很好,是很粗的东西,等我们条件成熟之后再细化再去评估。由粗到细,由低到高,我们的税率可能开始的时候很低,慢慢的逐渐增高,或者根据需要去判断高还是低,做一个比较精准的判断。还有就是从传统房屋税的概念到房地产税,这样有一个转变的过程。现在跟我们的拆迁补偿一样,可能大多数城市都是这样,在拆房子的时候补偿是不存在土地使用权的补偿的,但是把土地使用权的价值通过区位的修正放到房屋价值当中去的。其实这是一个非常巧的做法,但是也是暂时的,将来它必定会回到房地产都有的这种价值当中去,技术层面我觉得是这样的。

  大家讨论到交易税的问题,我建议有两种税可以考虑去征收,一种是空置税,简单的判断,实际上投机就是把房子空在那里不住。投资就是把房子买来出租给别人,这都是正常的。

  顾彤:这些都是允许的。

  邹晓云:从某种程度来讲应该是鼓励的,这个没有关系,我们的土地资源分配最终的目的是要合理的使用。

  顾彤:让市场上有这么多的人可以用到这个房子。

  朱敏:永远有人买不起房,毕竟要有一部分人租房。

  邹晓云:政府说这个资源配置得不好,我们可以重新配置,但是企业家不是这样的想法,每个操作和管理的对象是不一样的。

  我建议另外一个税就是遗产税,我们大部分的资产都最后转移到房地产上面取乐,比如现在年轻人买房很多都是几代人的资产到这个上面,我们把这个遗产税将来要征收的话,实际上有一个很大的好处,对于大家观念理念的改良是一个方面,社会价值观的判断也是一个方面。另外可以减少人们对于储存资产的预期,储存了没有多大的用,最后还是要回归社会,所以他自然就会降低买这个房屋、储存这个房屋的想法。

  王浩:我简单总结一下,可以总结出两点。第一是对房不对人,比如像高档别墅类的可以去征收,而且不是按每人70平米或者每户200平米,这个在征收过程当中成本可能很高,如果是针对房就会比较简易比较简单。第二就是对交易不对持有,可以在交易的过程当中对他进行监管和征收特殊的税收,如果持有的话就需要判定他的目的,这个就很难判定。所以我觉得如果政府能够从这两个角度来讲,可能遗产过户也算是一种交易方式,我们都算在交易手段里面。所以如果从这两点去推行或者执行的话,可能对这种新的房产税的征收或者可行性以及长期性会更有效、更公平一些,这也许会有所帮助。

  因为这个话题跟我们大家每个人的切身利益都比较相关,所以每个人说起来都会比较兴奋,对于影响方面的因素,大家在刚才也谈到了,我们下面请邹工给我们说说土地管理增值税方面的政策。

  邹晓云:我也不是太懂,最近一些媒体的记者问这个事情,我就要想一想了。

  政府征收土地增值税最原始的想法是涨价归公,还是潜意识里面的东西,最后出来的目的并不是这样的。所以涨价归公的理念在亚洲有的地方是比较流行的,尤其是在共产主义国家是比较流行的,是比较持久的解决公平的问题。我们国家这个税是97年开始征收的,是很早了,实施的效果并不是特别好,很多地方没有真正的收。当中困难也比较多,收起来很难判断。

  王浩:要减掉成本。

  邹晓云:比如我现在这个房子卖了,挣了钱之后,但是实际上我资金拿到手上,过一段时间再去投资,作为企业我的损失肯定很大,这些东西的影响也比较大。技术层面也有一些困难,比如怎样确定它的价值,怎样确定它的成本,投入多少人去做,最后这个成本有多高,这些东西都需要考虑。所以可能效果也不是太好,现在我们企业老总可能都比较清楚,可能都先是预收,最后要清算,这就有一个矛盾了,有可能预收的时候会收很多,清算的时候就没有了,这可能就会出现矛盾。

  朱敏:清算的时候原则上不得低于5%,只要清算至少要交这些。

  邹晓云:这样就不太好,如果没有挣钱怎么办?

  王浩:因为是增值税。

  邹晓云:如果这样做的话,企业就可能会有抗争的思想意识,也会给这个工作增加很大的难度。

  王子晨:我是房地产开发企业,所以我想说一下我的想法。其实从这个政策这么快的出台,也印证了我前面说的,这次出政策的情绪化很重,这个政策出反了。可以这么讲,我们不说以前是不是偷税漏税了,肯定是增加了房地产开发企业的成本,你增加它的成本怎么办?一定是让消费者来买单,本来这次要平抑房价,所以这个政策是出反了。为什么会急着出一个方向相反的政策?就是因为里面有情绪化在作怪。

  朱敏:如果合理的话应该内部存在这么一个逻辑,因为现在大家都做高端,这个税类似于暴力税,就是增值幅度越大征的幅度越大,是累进制。像海南很多地方拿的成本可以忽略不计,现在卖十万八万,如果真的把这个方向做好,卖十万的房子比如说增值的部分是8万,就要交4.8万的税,企业没有必要追逐那么高的价值了,那就都卖5万了,甚至是卖3万赶紧卖了。

  顾彤:等于是平抑房价的措施了。

  王浩:只是对特殊产品有这种特殊的作用,并不是说对所有的产品都有这种作用。

  朱敏:比如说对海南,多数是投机,少数是投资。

  王子晨:在累进的过程当中有一个临界点,在这个临界点上下,取上也行取下也行那就取下,问题是这样,每一个企业开发的时候一定是有我的目标利润的,我要保证目标利润怎么办?你要告诉我到槛了我肯定往上做一步,实际到最后一定是消费者来买单。

  朱敏:预征本身就有问题。

  王浩:预征从1%提到2%跟逻辑没有关系。

  王子晨:现实就是只要预征上去,你还想长它退回来,这个是有点开玩笑,也就是说实际提高了房地产开发企业的税赋,这个成本一定是转移的。

  王浩:而且还提高了税赋的时间成本。

  朱敏:这个税是不可以这么考虑?比如把它拆解,含在每笔交易里面,你的交易当中立刻就把税交上去,之前不要预征,预征可能是不合理的。比如说卖10万块钱一套房,增值的部分是6万,在交易这套房的时候征收。

  王浩:如果现房销售可以,预售的时候做不到,要改另外一个,如果是改成现房就可以了。

  顾彤:这就涉及到预售制度的问题,需要改革的地方太多了。

  史济才:土地增值税对于房价的影响远远大于房产税对于房价的影响,这是直接对于开发商来征收的。

  邹晓云:我们应该测算一下,究竟是不是有影响?是有正面影响还是有负面影响。

  顾彤:拿数据说话。

  王子晨:在中国做企业的同志可能都知道,最怕的是征收流转税,流转税征收的成本比较低,好监控,企业所得税和土地增值税都是征收起来、核算起来很麻烦,大家也都知道,比如说这里面弹性的东西很多,甚至可以人为的做。这样的话在这个环节,如果你想更规范的话,带来监控成本的增加,可能方方面面带来的收益和成本是不是成比例,可能都是将来操作上的问题。

  王浩:我们这次论坛可以在各位嘉宾的争论当中淡淡隐去,以此作为这次论坛的结束语。非常感谢各位专家和嘉宾能够参与我们这次论坛,我们也希望针对房产行业里面的各种税收还会跟各位有更多的交流,为我们以后的各种论坛做好准备。感谢各位网友的收看,谢谢大家!

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